探討房屋交易管理與不動產登記的有序銜接

朱玉梅

摘 要：2013年，中央編辦下發了《關于整合不動產登記職責的通知》，《通知》要求住房和城鄉建設部門負責房屋交易和產權管理，國土資源部門負責不動產登記。為確保這項工作落到實處，我縣政府高度重視，多次召開建部門和國土部門等相關部門的主要領導、分管領導舉辦專題會議進行了討論和研究。根據我縣的實際情況，進行了多次協商論證，進一步明確了具體的銜接時限、銜接規范等相關工作，為實現不動產統一登記奠定了堅實基礎。同時使此項工作真正達到便民、利民，確保了房屋交易、房屋登記安全可靠，做到不動產登記與房屋登記的有序銜接。

關鍵詞：房屋交易 不動產登記 銜接

1.房屋交易管理與不動產（房屋）登記的關系

房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產權管理

1.1房屋交易管理

房屋交易是指房屋的轉讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置過程中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。

1.2不動產登記

不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記簿、核發權屬證書或權利證明的行為。

1.3房屋交易管理與房屋登記是房屋產權管理鏈條中緊密相連的兩個環節

交易管理和登記互為基礎，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權屬登記制度，由于當時交易機構和登記機構分設，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關注的焦點。原建設部于2000年推行產權交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規范化管理，要求房屋交易和登記機構一體化，經過10年不懈努力，全國基本實現了房屋交易與登記的業務整合，很多地方實現了辦公系統合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發證，轉移登記代行交易審核職能，方便快捷。

2.加強房屋交易與不動產登記管理

2.1直管公房、落實政策

公有房屋是指國有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國有企事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產管理部門所有的或直接經營管理的房屋，稱直管房屋。按照原《城市公有房屋管理規定》，公有房屋實行所有權登記制度，公有房屋所有權的合法憑證是《房屋所有權證》、《房屋共有權證》。原《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條規定，房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。但該辦法第二十一條同時規定：依法由房地產行政主管部門代管的房屋，由登記機關依法直接代為登記，不頒發房屋權屬證書。因此，直管公房中，存在著部分登記發證、部分登記不發證的情形。在“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對很多直（代）管公房未曾登記發證的狀況。

當這些房屋因為公有住房出售、落實私房政策發還以后，必然出現未經初始（首次）登記而申請轉移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續登記原則。所謂連續登記原則包括兩層含義：其一，不動產未辦理所有權初始登記的，除非法律另有規定，否則不得辦理其他權利登記；其二，因處分不動產而申請相應的處分登記的，被處分的不動產權利應當已經登記。對此，宜在雙方協商的基礎上，擬定相關操作方案，作為轉移登記的特殊情形去對待，以保證相關當事人合法權益不受影響。

2.2以委托受理方式實現“一口受理”

由于房屋交易管理與不動產登記、相應的稅務申報、房產查詢具有較強的關聯性，彼此往往是互為基礎，互相支撐，密不可分的。因此，在當前實行不動產統一登記的背景下，筆者建議可以采用委托受理的方式來設置受理窗口。具體思路為：由當地的不動產登記機構委托房屋交易管理機構代為受理，將房產交易受理窗口增掛“不動產登記窗口”，同時將稅務窗口及房產查檔窗口也納入其中，實現一個窗口受理。申請人可向窗口一次性提請房屋交易審批、確權、房屋查檔、納稅和不動產登記申請，并在申請事項中同意在完成房屋交易審批、房屋確權后自動轉為不動產登記申請，從而實現“一口受理”，避免群眾在多個部門中來回跑。

第一，通過委托受理方式實現“一口受理”，將極大地方便群眾辦證，更容易獲得群眾的支持與理解。不動產統一登記的一個重要目的在于方便群眾，進一步保護群眾的個人權利。如果在實行不動產統一登記后，反而給群眾增加了麻煩，明顯違反了我國不動產統一登記的初衷。而受理窗口的設置，直接關系到群眾辦理不動產登記時對不動產統一登記的“第一印象”。因此，在窗口上實行“一口受理”，才能讓群眾在交納不動產登記材料時少跑彎路，才能真正做到便民利民，讓不動產統一登記能更好地獲得群眾的支持。

第二，由于不動產統一登記目前還屬于新生事物，若重新專門設置受理窗口，其花費的人力、物力及精力將會非常大，而原房產管理部門已經受理房屋登記多年，在窗口的建設上具有積累優勢。因此，在充分利用原房屋交易與登記受理窗口的基礎上，增掛“不動產登記窗口”，并將相關業務窗口也納入其中，將更有利于實現現有資源的優勢整合，促進登記工作地快速與平穩開展。

第三，通過委托受理方式實現“一口受理”，不但可以保證群眾能在一個窗口交納材料，同時也有利于房屋交易、產權管理部門與不動產登記部門的工作銜接。因為，無論是相關資料在不動產部門間的傳遞，還是不同部門間工作的聯系“，一口受理”的方式更容易實現銜接，從而確保房屋交易、確權與登記工作之間地順暢，這無論是對不動產統一登記工作平穩開展，還是不動產統一登記辦結時限上地提速都有積極的意義。

2.3房屋已經竣工的材料

《物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。通常講合法，應包括程序合法及結果合法。對建造房屋這一事實而言，程序合法即建造過程合法，如領有施工許可證等；結果合法即通過規劃、國土等部門驗收合格。雖然說建造的程序和建造的結果都應該合法，并不因為其過程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說不能因為未辦理施工許可或竣工驗收備案而導致建筑物成為違法建筑，但相關主體應該受到行政機關的處罰。由此可見，建設主體并不因是否辦理竣工驗收備案而影響其物權。

結束語：

本文就房屋交易和不動產登記有序管理進行了探討，希望本文的提出能夠為相關工作人員提供一定的參考價值。

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