基于公信力的不動產登記信息公開查詢的操作分析

朱鴻峰

【摘要】不動產登記信息公開查詢是一種傳遞物權信息的方式，而不動產登記的公信力是該信息可被信賴的基礎。本文從維護交易安全與節省交易費用兩方面闡述了不動產登記信息公開查詢制度對于我國建立穩定、高效的不動產市場的必要性；之后指出不動產登記信息應視查詢人不同采取分級公開的方式；最后對建立網絡化查詢方式的重要性進行了分析，并討論了查詢不動產登記信息收費的合理性。本文認為不動產登記信息公開查詢有助于保障交易安全、提高交易效率、保護產權，是維護不動產市場良性運轉的重要措施。

【關鍵詞】不動產登記 公開查詢 交易安全 分級查詢

不動產統一登記是登記機關依法定程序將不動產權利記載于登記簿上的制度，旨在通過加強政府的管理保證不動產權利人的合法權益；通過不動產權利變動的公示保障不動產交易的安全與效率，維護不動產市場的有序進行。不動產統一登記制度的構建統一了登記機關與登記規則，完善了不動產的登記信息。作為一種公示方式，不動產登記信息的公開查詢不僅能夠明晰產權，為不動產的交易提供便利；而且通過減少交易欺詐獲利的機會，降低了交易成本；還可以作為司法機關獲取當事人財產信息的可靠渠道。因此，不動產登記信息公開查詢制度的建立有益于不動產權利人的財產保護、不動產市場的穩定發展以及我國的司法公正。

一、登記的公信力是登記信息可信的基礎

不動產登記是物權設立與保護的重要組成部分，在《物權法》第二章中明確規定了不動產登記的物權的設立、變更、轉讓和消滅等內容。不動產登記的公信力是通過公示權屬信息讓他人產生合理信賴的效力，它既關系到公民參與登記及主動登記的意愿，也直接影響不動產交易的市場秩序。

1登記公信力的功能

一是，保障交易和財產安全。不動產交易中通常涉及大量數額的金錢，購買者最關注的是產權的真實性與完整性，公信力使不動產登記簿所公示的不動產物權權屬可以被信賴；在不動產登記簿所記載的產權信息與真實情況不符的情況下，公信力的存在保護了信賴登記的善意第三人的利益。因此，對于不動產市場，公信力不僅為交易的安全提供了保障，而且促使不動產權利人如實登記自己的權利，避免因自己的錯誤導致財產損失。二是，在市場經濟體制下，國家賦予不動產登記以公信力具有重要的政治、社會意義。登記的公信力使得公眾相信個人不動產物權受到政府的保護，使公眾形成了對政府的信賴，使產權人擁有對個人合法財產的安全感，提升了人們擁有不動產的意愿，促進了不動產市場的良性發展；并且，借由登記的公信力，政府在引導不動產市場的同時提升了威信。

2登記公信力的表征方式

不動產統一登記不僅可為產權人提供了產權歸屬的證明，也為購買者提供了一種可靠的產權查詢方式，減少了購買者在交易中可能存在的風險，這對保護不動產權利人的財產安全、保障不動產交易的安全和推動不動產市場的發展具有重要意義。不動產登記由國家機關組織實施，并以國家信用為基礎，其公信力體現在三個方面：不動產登記簿、不動產的善意取得和登記錯誤的賠償。

（1）不動產登記簿

不動產登記是一種物權的登記，《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”因此，可以說不動產登記起到了公示物權的作用，而這也是不動產登記的核心功用。不動產登記簿是一種由不動產登記機構所管理的對不動產權利的官方記錄，不動產登記的公信效果的基礎體現在此。《物權法》第16條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”這也就是說不動產物權以登記簿為準。不動產登記簿記載了不動產的自然狀況、權屬狀況和曾經的轉讓記錄等其它事項，清晰的公示了不動產物權的歸屬，維護了權利人的財產安全。

（2）不動產的善意取得

不動產的善意取得是對信賴不動產登記簿上錯誤產權信息的善意受讓人的保護，也是對不動產交易市場秩序的維護。《物權法》第106條對善意取得作了規定，受讓人滿足三個條件即可善意取得不動產，即善意、支付合理價格、完成登記或交付。對于采登記生效主義的不動產權利，“善意”需要滿足兩個前提條件，其一是登記簿上記載的權利與真實狀況不符，其二是受讓人對該登記錯誤情況不知情。明知登記簿錯誤而進行交易的購買者，則不受法律的保護。《物權法》第127條、第129條和第158條規定了土地承包經營權和地役權的設立不需登記，但不登記不得對抗善意第三人。對于采登記對抗主義的不動產權利，若權利未登記則“善意”的達成需要受讓人采用實地調查、走訪等方式對真實的權利情況進行核實。

（3）不動產登記錯誤的賠償

《物權法》第21條規定了不動產登記錯誤的賠償責任。導致登記錯誤出現的原因主要有三點：一是，申請人提供虛假材料而登記機構工作人員未作詳細審查；二是，登記機構工作人員的意外失誤；三是，登記機構工作人員與他人串通違法。這三點都與登記工作人員的失職有關，登記機構對登記錯誤造成的損失應承擔部分責任，或承擔全部賠償責任后向過錯責任人追償。

二、不動產登記信息查詢的作用

1維護交易安全

交易可視為財產權利的轉移，通過合法交易取得的財產權利受到國家的保護。交易雙方具有相互依賴的特點，既謀求合作，又有利益沖突。就不動產而言，其交易通常涉及大量的金錢，交易的安全性也就顯得尤為重要。不動產登記信息公開查詢將政府加入到不動產交易中起到監督的作用，這削弱了交易雙方的信息不對稱，減少了交易當事人因利益沖突而采取不道德行為的機會，維護了交易的公平。

（1）不動產登記信息公開查詢是一種傳遞物權信息的方式

不動產物權的公示是指不動產物權的歸屬與變動借由一個公開的平臺被外界所識別，公示的方式是不動產登記。《物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”這說明不動產物權以登記為準，并通過登記來進行公示，應當登記的物權變動若未登記則變動不生效力。不動產登記簿作為物權歸屬和內容的根據，具有推定力；公眾通過查詢不動產登記簿的登記資料可得知不動產的自然狀況與權利狀況。不動產登記信息的公開查詢強化了不動產登記的公示作用，為物權信息提供了一個便捷的“出口”，提高了不動產交易的效率與安全性。

（2）信息對稱與交易安全

交易的安全性是市場有序發展的重要基礎，而產權的不清晰增加了交易的風險，阻礙交易的順利完成。對于不動產而言，賣方通常知曉買方所不清楚的或者難于查證的有關產權瑕疵的信息。在交易中，賣方對產權瑕疵的隱瞞與對買方的欺騙等機會主義行為降低了交易效率，增加了其不當獲利的機會，會間接導致買方遭受重大的經濟損失。因此，不動產登記向外界公示了不動產合法有效的物權信息，不動產的潛在買家通過查詢登記信息可獲取物權歸屬以及影響不動產價值的最直接的信息，進而做出交易與否的決定。這在一定程度上改善了買方的信息弱勢地位，促進了交易雙方的信息對稱，避免了買方因賣方的機會主義行為而造成的損失。

2節省交易費用

可轉讓性是產權的一個重要屬性，它促使產權向能更好的利用該財產的使用者轉移。如果存在過高的交易費用抑制交易，則產權難以進行優化配置。因此，需存在有效的制度來明晰、保護產權，降低額外的交易費用，提高產權的轉讓效率。一次完整的不動產交易包括兩個階段：簽訂契約與完成登記。“簽訂契約”表明交易雙方達成共識，在這個過程中交易雙方需花費成本進行信息收集、談判、決策及履約。其中信息的獲取起著重要作用，甚至可以說是整個交易的核心部分，獲取信息的成本即為一種交易費用。為使不動產交易能夠進行，有受讓意愿的一方需要對目標不動產有基本的認識，這使得不動產登記信息的傳遞工作—不動產登記信息公開查詢—在不動產交易中發揮重要作用。對于被傳遞的不動產登記信息，最重要的就是準確性，準確性使交易雙方對不動產價值有一個合理的預期，減少了信息的不確定性所造成的損失。此外，登記信息的查詢服務應具有簡便、快捷的特點。

三、不動產登記信息的公開程度

從國際上看，不動產登記信息的公開程度分為兩類：完全公開和有限公開。完全公開原則是指任何人均可查閱不動產登記信息，但并非意味著與不動產相關的信息均是公開的。以英國為例，與產權相關的登記信息是可被公眾查閱的，而像不動產的交易信息這種一旦被他人知曉有可能損害權利人利益的信息是不可查閱的。有限公開原則對查詢人做了限定，不向所有人公開，僅向有利害關系的人公開。采有限公開原則的國家包括德國、瑞士等。我國《物權法》第18條規定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。”這為我國不動產信息的查詢提供了法律基礎，同時也意味著登記資料是有限公開的。除此之外，《不動產登記暫行條例實施細則》第97條也對登記資料的查詢做出了相關規定。不動產登記信息涉及不動產的自然、權利信息與不動產權利人的個人信息等等，各種信息公開與否不能一概而論，應是有限度、有條件的公開，同時限定查詢主體的范圍與信息公開的程度，兼顧公示效果與權利人的隱私安全。

四、網絡化的查詢方式與查詢要求

隨著我國不動產市場的愈發活躍，不動產登記信息的查詢需求會越來越大，僅靠登記機構的工作人員的人工服務，難以應對大量的查詢申請。建立互聯網查詢系統既滿足了公眾對于登記信息的查詢需求，也減輕了登記機構的工作壓力和行政成本。借助互聯網，不動產登記信息公開查詢不僅擴大了不動產登記簿的物權公示效果，而且強化了不動產登記的公信力并節省查詢人的時間花費。互聯網查詢應采用不動產登記信息分級查詢的方式，有的信息視為公眾有權知曉的對象，有的信息則需待申請通過后才能查詢。公眾可直接查詢的信息是一些基礎的不動產登記信息，如土地權屬、用途、使用期限、房屋結構等，查詢人可通過在網頁中輸入不動產的位置信息來獲取它們。此外，在不動產交易過程中，買方可通過網頁輸入賣方提供的不動產單元的編碼來直接獲取待交易不動產的相關信息。網絡化查詢最明顯的優勢就是具有全天候的特點，查詢人可在任意時間查詢不動產登記信息，擺脫了登記機構的工作時間對查詢人的限制。此外，網絡化的查詢方式消除了地域限制，實現了異地共享信息，不僅為當事人異地查詢提供了便利，而且有助于公安機關打擊違法行為、法院處理與財產有關的訴訟，還為國土資源管理、國家稅收提供便利的信息渠道。

五、查詢收費

公眾需要國家提供具備公信力的不動產物權信息來提高不動產交易的安全與效率。國家在收集、整理不動產登記信息后，向查詢人提供這些信息需要花費一些成本，比如機構的行政成本、打印查詢結果的耗材成本等。“查詢登記信息收費”可視為對所花費成本的一種補償。查詢人在獲取了真實性由國家提供保證的不動產信息后再做出交易與否的決策，其獲取信息的費用，即查詢登記信息的花費，是一種交易費用，也可以當作是一種規避交易風險的成本。當查詢費用低于能從不動產交易中獲得的收益時，人們就愿意使用該查詢服務。

查詢費用的制定需考慮不動產所在地的經濟狀況，過低的查詢費用會導致查詢服務的過度使用，增加登記機構提供服務的成本，加重查詢系統的負擔；而查詢費用過高則會抑制公眾使用查詢服務的積極性，降低不動產物權的公示效果。此外，還應對收費信息的種類做出區分。若查詢的是可向公眾公開的不動產登記信息，如不動產的位置、面積、建筑年代等基本屬性，應免于收取費用；若查詢的是不動產的交易信息、權利人個人信息和原始資料，則除了查詢申請需得到批準，查詢人還需交納查詢費用。不動產的潛在受讓人在尋找其滿意的不動產的過程中可能會多次使用不動產登記信息查詢服務，合理的收費模式既可以提高登記信息查詢的服務質量，也有利于減輕當事人參與不動產交易的負擔。

六、總結

不動產登記信息的公開查詢是是聯結不動產登記簿與查詢人之間的橋梁，也是強化物權公示效果的重要途徑，它強調查詢獲取的不動產信息的可信賴性，以及自身所應具備的服務功能。

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