房地產(chǎn)項目成本控制管理的思考

麥黃

【摘要】近年來，我國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展尤為迅速，但是面對如此快速的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)也思考著如何改進(jìn)，如何將成本控制的更加合理。因此房地產(chǎn)行業(yè)的項目成本控制管理十分重要，需要我們的重視。如今在房地產(chǎn)行業(yè)中項目成本包含在整個項目的生命周期中，包括決策階段、設(shè)計階段、建筑施工階段和結(jié)算階段，我們要認(rèn)真思考如何將項目成本控制的更加科學(xué)合理，最大程度上的將成本減低，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)可以健康穩(wěn)定的發(fā)展。本文將重點從以上四個方面分析房地產(chǎn)項目成本控制管理。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目 成本控制 管理

我們根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的實際流程，通常情況下將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理分為四個方面，其中包括管理過程中產(chǎn)生的費用、配套設(shè)施費用、建筑安裝中產(chǎn)生的費用以及土地的成本費。只有將目標(biāo)成本管理做好，才能加強房地產(chǎn)項目成本控制。

現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不是特別的穩(wěn)定，早年受到我國傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)的影響，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)也形成了以計劃為主的發(fā)展形勢，在項目開發(fā)之前就有做好整個項目生命周期的成本計劃。但是根據(jù)目前的實際情況來看，這種方法存在著嚴(yán)重的制約性，在項目開工前將整個項目生命周期的成本計劃完全制定出來是不合理的，在施工的過程中會遇到各種各樣的實際情況，這就要求我們必須隨著項目的施工不斷的調(diào)整成本計劃，因此設(shè)計階段可以指定出符合實際的成本計劃，但是在具體的施工階段就要不斷的進(jìn)行調(diào)整了，只有結(jié)合實際才能指定出科學(xué)合理的成本計劃。

一、房地產(chǎn)項目成本控制中存在的問題

（一）缺乏科學(xué)房地產(chǎn)成本控制的方法

一個房地產(chǎn)開發(fā)的是否成功要考慮多方面的因素，首先一個項目在決定是否開發(fā)之前，要考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場開發(fā)的規(guī)律并且要進(jìn)行具體的考察，如果只是一味的盲目投資，可能會造成開發(fā)的項目與當(dāng)?shù)氐膶嶋H消費水平出現(xiàn)不匹配的情況，最終的結(jié)果可能就是經(jīng)營失敗。現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步向分工明細(xì)化以及流程化的方向發(fā)展，因此在開發(fā)的過程中要充分考慮這兩方面的因素，根據(jù)實際情況將房地產(chǎn)的項目成本控制在合理的范圍之內(nèi)，最終實現(xiàn)效益的最大化[1]。

（二）錯誤的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認(rèn)識

財務(wù)部門與成本控制有著巨大的關(guān)系，在一個項目中，財務(wù)部門的財務(wù)報告關(guān)系到整個企業(yè)的運營情況，通常情況下，企業(yè)根據(jù)財務(wù)部門所提供的財務(wù)報告制定出符合實際情況的成本計劃。但是由于財務(wù)報告存在一定的延后性，這就造成企業(yè)的成本計劃與企業(yè)的實際情況脫節(jié)，可能加大投資，造成不必要的損失。因此財務(wù)報告一定要符合當(dāng)?shù)氐氖袌霾⑶乙欢ㄒ皶r，使企業(yè)認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要性，制定出科學(xué)合理的項目成本控制。

（三）缺乏成熟的成本控制制度的施行

隨著時代的發(fā)展，目前我國的企業(yè)建立的是責(zé)權(quán)分離的制度，將股權(quán)和決策權(quán)建立起來，但是如今我國的房地產(chǎn)行業(yè)因其是私有企業(yè)就造成了家族式企業(yè)的形成，本沒有與現(xiàn)代企業(yè)真正的接軌，因此想要建立科學(xué)的成本控制就要建立起符合實際的、合理的企業(yè)制度。

二、控制房地產(chǎn)項目成本的有效途徑

（一）決策階段

項目的決策階段是一個項目的基礎(chǔ)，只有將決策階段的計劃做好，整個項目的的成本才不會出現(xiàn)大的偏差，如果項目在前期的決策過程中出現(xiàn)了大的失誤，那么在后期的項目中是無法完全彌補前面的失誤的。因此開發(fā)商在制定項目決策階段的計劃時一定要充分考慮當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H情況，遵循市場規(guī)律，制定出詳細(xì)的可行性報告，并且在該報告中應(yīng)該包括一些基本行的內(nèi)容，例如設(shè)計的方案、周圍環(huán)境、規(guī)劃以及一些基本的材料，在可行性報告還應(yīng)該包括風(fēng)險評估內(nèi)容，使企業(yè)可以根據(jù)風(fēng)險評估制定出相應(yīng)的措施。

（二）設(shè)計階段

設(shè)計階段要按照流程來進(jìn)行。首先在進(jìn)行項目的初步設(shè)計之前一定要保證項目的投資估算和可行性報告已經(jīng)獲得相應(yīng)部門的批準(zhǔn)。在施工圖設(shè)計之前，保證投資概算和涉及的相關(guān)文件已經(jīng)得到批準(zhǔn)。其次在項目實施過程中有一部分需要根據(jù)造價來滿足專業(yè)技術(shù)的要求，也就是說要在不超過造價的基礎(chǔ)上，根據(jù)限額的分配情況來控制設(shè)計[2]。等到項目中的施工圖部分完成之后，要經(jīng)過相關(guān)部門的審查并給出書面建議，之后設(shè)計單位要根據(jù)建議來進(jìn)行修改，保證施工圖的合理性、經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性以及安全性，防止因為設(shè)計不合理造成的損失。

（三）施工階段

施工階段是項目的具體實施環(huán)節(jié)，其中包含著許多不確定的因素，因此是項目成本控制管理中最難控制的環(huán)節(jié)[3]。因此在具體的實施過程中需要對項目質(zhì)量、造價和工期進(jìn)行嚴(yán)格的控制，做好協(xié)調(diào)工作。企業(yè)中，每個項目追求的共同目標(biāo)就是在最短的工期內(nèi)用最低的價格制造出質(zhì)量最好的產(chǎn)品，但是在實際情況中這三者之間的關(guān)系是相互制約的，這就要求施工單位要科學(xué)合理的處理好三者之間的關(guān)系。

（四）竣工結(jié)算階段

竣工環(huán)節(jié)是項目實施的最后環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)中主要是對項目的工程量進(jìn)行審查核對，避免由于計算問題出現(xiàn)少記或多記工程量造成成本出現(xiàn)錯誤。在進(jìn)行審查的時候主要包括建設(shè)費用、費用的計取標(biāo)準(zhǔn)以及定額套用的情況，還應(yīng)該特別主要隱蔽工程的施工情況，認(rèn)真核對，確保項目可以驗收合格。

三、總結(jié)

目前，我國市場發(fā)展存在不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)由于今年來發(fā)展速度過快，也存在著極大的不穩(wěn)定性。房地產(chǎn)作為近年來的熱門行業(yè)，市場間的競爭十分激烈，提高企業(yè)利潤，減少成本是共同追求的目標(biāo)。因此，為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，就要重視房地產(chǎn)項目的成本控制，只有控制好房地產(chǎn)項目的成本，才能保證企業(yè)健康穩(wěn)定的運行，使房地產(chǎn)的市場體系更加完善。本文希望通過對房地產(chǎn)項目成本控制的思考，可以使房地產(chǎn)行業(yè)加強對成本控制的重視，為房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展提供一些思路。

參考文獻(xiàn)

[1]張健.對房地產(chǎn)項目成本控制管理的思考[J].工程技術(shù)：全文版，2016（9）：00016-00016.

[2]鄒義建.基于目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)項目成本控制——以成都某房地產(chǎn)項目為例[D].重慶大學(xué)，2015.

[3]王鴻雁.關(guān)于完善房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理的幾點思考[J].建筑知識：學(xué)術(shù)刊，2014：338-338.