保障性住房的融資模式選擇研究

陳玉　韓芳

摘要：隨著保障性住房的建設發展，保障性住房建設融資難的問題開始日益凸顯，并嚴重阻礙了保障性住房的建設發展，因此，創新融資手段解決保降}生住房建設的融資問題成為完成保障性住房建設任務的當務之急。以烏魯木齊市為例，結合烏魯木齊市保障性住房的實際情況對烏魯木齊市保障性住房的建設提出了“PPP+REITs”的組合融資模式，以期改善當前融資難的困境。

關鍵詞：保障房；資金短缺；融資模式

為了解決低收入群體的住房問題，2007年以來我國政府已經開始增強對房地產市場的調控力度，在對房價進行調控的同時，各級政府也加大保障性住房建設力度，對保障性住房建設的投資不斷增加，保障性住房的覆蓋面也在擴大。隨著保障性住房建設量的增加，保障性住房建設的融資問題開始顯現。以2011年為例，我國建設保障性住房1 000萬套，需要建設資金1.3萬億元，而全國保障性住房的建設資金的缺口約為1萬億元。巨大的資金缺口成為了抑制保障性住房快速發展的主要瓶頸，因此解決保障性住房的融資問題迫在眉睫而且任務艱巨。這對保障性住房建設和融資工作提出了更高的要求。本文以烏魯木齊市為例，通過分析烏魯木齊市保障性住房的建設的實際情況，以及各類保障性住房的融資特點和融資模式特點，提出參考性的融資模式和途徑，以實現保障房建設的可持續性發展。

一、烏魯木齊市保障性住房建設存在的問題

1.烏魯木齊市保障性住房建設情況

截至2014年，烏魯木齊市戶籍人口達到266.91萬，其中，城鎮人口194.59萬，農業人口72.32人。另外，根據烏魯木齊市暫住證的辦理情況，烏魯木齊市還有接近200萬的非戶籍常駐人口。根據烏魯木齊市房地產產權登記系統的數據，烏魯木齊市戶籍人口住房自有率達到75%以上，但是非戶籍常住人口的住房自有率較低，住房自有率僅27%。烏魯木齊市保障性住房主要有經濟適用房和公租房（2015年起開始廉租房已和公租房實施并軌管理，以下廉租房和公租房統稱公租房）。為了研究和分析烏魯木齊市的保障性住房的建設和融資情況，對烏魯木齊市住房保障辦公室提供的2011-2015年保障性住房的建設數據進行匯總，表1主要包括保障性住房的建設數量以及投資情況。

2.保障性住房的建設資金缺口較大

由表1可以看出烏魯木齊市2011-2015年期間開工建設的保障性住房規模，以及貨幣補貼的數量。由表1還可以看出從2012年至2015年期間烏魯木齊市保障性住房的建設數量呈遞減趨勢。保障住房建設量趨勢的變化與烏魯木齊市在保障性住房方面的融資的遞減直接相關。2011-2015年期間烏魯木齊市在保障性住房方面的計劃投資和實際完成投資情況如表2所示。由表2可以看出，2011-2015年期間烏魯木齊市在計劃投資金額方面波動不大，但實際完成的投資卻逐年大幅下降；雖然2011-2015年期間烏魯木齊市實際完成更投資65.52億元，但實際完成投資和計劃完成投資之間差額巨大，計劃投資和實際投資間的資金缺口達64億元，實際完成投資額僅為計劃投資額的50.59%，住房建設資金存在巨大缺口。這也直接導致了烏魯木齊保障性住房建設量的逐年遞減。

3.融資渠道單一，融資壓力巨大

烏魯木齊保障性住房的建設資金來源渠道單一，資金來源主要以財政撥款、土地出讓凈收益、住房公積金以及地方政府債券為主，但是這些資金渠道的來源均是由中央或地方政府主導支配。而銀行等金融機構具有趨利性的特點，保障性住房的投資回報周期較長，導致金融機構投資保障性住房建設的熱情不足，能夠提供的資金數額相對于保障性住房建設資金的巨大的缺口來說也極為有限。所以，從長遠來看，金融機構難以承擔起保障性住房融資的重任，保障性住房的建設仍然面臨巨大的融資壓力。

二、我國保障性住房的種類及融資特點

我國保障性住房主要分為經濟適用房、公共租賃住房和廉租住房三大類。2014年公共租賃住房和廉租住房實施并軌運營。表3是我國保障性住房的種類及融資特點。

三、國外常用融資模式比較

在保障性住房的建設和資金籌集方面，國際上的許多國家已積累了很多寶貴經驗，如美國、新加坡等國家已經形成了較為成熟的保障房融資模式。由于各國的實際情況不同，各個國家選擇的融資模式也存在較大的差異性。例如，美國依靠其發達的資本市場建立起了高效可靠的住房金融系統，并為保障性住房的建設籌集到了充足的資金，從而解決了中低收入群體的住房問題。新加坡則發揮了其完善的公積金體制優勢，解決了保障性住房建設資金的問題。

目前，我國保障房建設資金融資模式主要有以下三種：以中央財政補助和地方政府資金投入、土地出讓凈收益、住房公積金增值收益為主的政府直接財政投入融資模式；以銀行貸款、地方政府發行債券、住房公積金貸款等為主的政府主導負債類融資模式；以REITs、PPP、BOT等為主的政府與企業或私人共同參與的融資模式。

四、烏魯木齊市保障性住房建設融資的建議

1.經濟適用住房的融模式選擇

從表1可以看出，烏魯木齊市保障性住房的建設主要以公租房為主，經濟適用住房的建設量相對比較少，由于經濟適用住房具有商品房的特點，所以資本可以很快收回，但是由于限定價格銷售，所以資本回報率較低。由于經濟適用住房具有資金回收快的特點，所以相比公租房，經濟適用住房更容易獲得銀行的中長期貸款。烏魯木齊市的經濟適用房的建設可以考慮采用PPP模式和REITs的模式引入社會資金參與公租房的建設。PPP模式中，政府和中標單位一起成立經適房項目公司，中標單位通過項目公司進行融資，后期收益歸屬于項目公司，私營資本也可以獲得收益；經濟適用房REITs項目中，部分保障房建設完成后，可以由政府做擔保，組建融資平臺，將建成的保障房和未來收益一起，委托信托機構發行和管理REITs，籌集社會資本，具有較高的回報率和低運作風險。

2.公共租賃住房的融資模式選擇

公租房以政府為主體進行建設，建設資金回收主要來源于公租房租金，收益相對穩定。針對公租房收益穩定、風險較低的特點，除了政府直接進行財政投入外，公租房的建設還可以通過銀行的中長期貸款和發行債券的方式進行融資。在公租房的建設當中，社會資金通過REITs和PPP的方式參與建設。REITs模式能夠吸引民間小投資者參與公租房建設；PPP模式中，政府與企業合作完成建設。但是，由于公租房的投資回報周期較長以及出于政策不穩定方面的考慮，市場投資者大都持觀望態度。因此，REITs和PPP模式無法大規模應用，只能作為公租房建設資金的補充來源。

結語

針對保障性住房建設的資金缺口，本文對比分析了各類保障性住房的特點以及融資模式的特點，最后對烏魯木齊市保障性住房的建設融資提出了“PPP+REITs”融資建議，既解決了保障性住房建設資金方面的缺口，也使參與主體獲得了收益，讓政府成為保障房的最終所有者。希望本研究所設計的烏魯木齊市保障房融資建議能對烏魯木齊的保障性住房建設有所啟示，促進烏魯木齊市保障性住房建設的發展。