土地估價應用市場比較法存在的問題及對策

李燕玲

摘要：本文通過對市場比較法的概念、條件和應用流程進行分析，探討當前市場比較法在土地估價中應用問題，提出有效措施加以解決，以供參考。

關鍵詞：土地估價應用；市場比較法；存在問題；解決對策

土地是人類賴以生存的基礎性資源，也是一種物質財富，對有限的土地實現最大價值的應用，才能不斷提高人們的生活水平并推動經濟發展。當前在土地估價應用中，市場比較法是一種操作便捷、程序固定的形式，本文結合筆者多年的工作經驗淺談市場比較法在土地估價應用中存在的問題，探討解決措施。

一、市場比較法簡述

1.市場比較法的概念

市場比較法是對對象進行估價的同時將其與在近期交易過的較為接近的對象進行比較，比較近似土地成交價格，并對做出適當的調整與修改，最終得出客觀且科學的價值。在具體的操作時，通常需要選用3個以上的相似對象作為參照物，經過實際的調查，逐個分析一般因素、個別因素和區域因素，通過科學的算術平均法計算估價時點值。

2.適用的條件

市場比較法通過應用替代原則，在進行幾個對象的科學評估后，確保調查數據的真實可靠性，才能保證結果的說服力。對其適用條件的需求通常有兩種，其一為有發達的土地交易市場，這是價值同比對象存在的先決條件，也只有確保市場的發達性，才能進行市場比較法的評估對比。其二為可比對象較高的相似性，因其應用替代性原則，只有相似才能進行替代，而相似度越高，最終的估價結果也就越準確。

3.應用流程

首先，要收集具體交易的案例，這要建立在充分了解估價對象且掌握市場行情的基礎上，才能使得最終的估價結果不至于出現較大的誤差。其次，選取的對象還要具有可比性，這要求工作人員在對對象進行選擇時必須謹慎，盡可能選擇和估價時點最為接近的對象進行對比，并保證對比對象與估價的土地在商業用途、住宅用途或是工業用途上的價值等同。再者要修正可能產生影響的各種因素，因素的修正包括一般因素、個別因素與區域因素三種，人們習慣將估價對象的分值設為100分，比較對象則參照打分，根據最終兩者分值價格進行對比與調整。最后是確定估價的結果，采用的方法是算術的平均數法，要求算出比較對象在調整以后的平均數，將其最為最終的估價值。

二、當前的土地估價應用工作中市場比較法存在的問題

1.選擇的比較對象難度大，缺乏準確性

我國當前的土地評估市場算不上發達，很多地區都沒有建立對應的可比較數據庫，因此在比較對象的選擇上有著較大的難度。當前的工作人員大多只能參照自身經驗或所在估價機構已有的比較對象進行對比估價，但選擇的范圍非常有限，甚至對后期的估價修正都有很大的局限作用，對最終的估價值更是產生非常大的影響。另外，還有一些評估師為了招攬更多業務，無條件滿足委托人需求，導致最終的估價值存在嚴重的主觀傾向性。

2.在修正過程中影響因素主觀程度較大

在市場比較法中需要應用地價修正影響因素對對象進行調整，而其遵循的則多為估價師自身的理論基礎和工作經驗，并沒有形成統一科學的判斷標準，也沒有相應的量化規則與技術上的支持，出現較大的同一影響因素由不同估價師導致不同結果的情況。另外，市場比較法很多都只是考慮一項影響因素，并沒有綜合所有影響因素評估影響程度，也沒有引入科學的權重系數進行評估，所以其中存在很多的主觀性，終將影響最終結果的準確性。

三、完善市場比較法評估土地價格的有效措施分析

1.建立健全土地估價的比較對象數據庫

由于市場比較法估價的結果是修正可比實例，因此建立健全完善的土地估價比較對象數據庫勢在必行。相關的評估機構需要根據所在公司的實際情況進行各種交易案例信息的整合，完善交易信息平臺，共享資源信息。估價師能夠應用完善的數據庫，找出更為接近的比較對象進行實例比較，很大程度提高估價的精準度，此外，還能確保市場環境下應用比較法更規范與標準，大大減少因主觀原因而對最終的結果產生的影響，進一步提高準確度。

2.確定更科學的影響因素與修正權重

評估項目以及各個影響的因素不同，其對最終的估價也并不相同，即使在同一個項目中，各因素對評估結果也有可能不同。此外，影響因素的修正權重大小也應科學確定判定的標準，預防在估價工作上受到主觀因素的影響。

3.完善估價結果確定的科學方法

在估價工作相關性的確定環節，回歸模型的應用非常普遍，能夠準確判斷估價對象與比較對象之間的關系，所以可以將其引入估價結果確定環節中去，利用回歸模型的精準度來提高估價結果的準確性，并引入權重修正系數，進一步提高準確性。但值得注意的是，在回歸方程中，任意給出一組數據都能建立一元線性回歸方程，而對于這組數據線性的關系顯著性以及回歸方程的利用性計算是未知的，所以必須現確定其顯著性。一旦確定了比較對象的顯著性，那么就可以直接算出較為準確的結果，并采用求加權平均數計算最終的估價值，需要工作人員一一計算出選入的比較對象的價格，將值乘以權重后相加，算出平均值，即得出估價結果。

四、結語

伴隨著我國經濟的高速發展，建筑等行業也發展迅速，土地應用價值日益增高，對土地估價工作提出了更高的要求。這就要求土地估價師提高自身的估價專業度，并負責地科學完成估價工作，及時全面發現當前在土地估價的工作環節上應用市場比較法存在的諸多問題，并采用健全科學土地估價比較對象數據庫、確定科學影響因素與修正權重，以及完善估價結果確定科學方法的手段，解決問題。