淺談房地產開發企業的成本管理

楊芳

DOI：10.19392/j.cnki.16717341.201722182

摘要：房地產開發項目投資大、周期長，歷經項目規劃、施工、竣工驗收、物業管理等階段，成本控制范圍很廣。成本控制是成本管理的核心內容，本文將結合房地產開發中成本控制內容，深度解析成本管理對房地產業的作用和意義。

關鍵詞：成本管理；成本控制要點；成本管理系統的優化

房地產開發企業既是房地產產品的生產者，也是房地產商品的經營者。房地產項目投資金額巨大、風險高，需要整合、協調各種資源；一個項目的建成要經過投資評估、營銷策劃、規劃設計、工程建設、物業管理等多個環節，這些環節之間相互制約又緊密關聯；在激烈的市場競爭中，還會受到市場、政策等諸多因素的影響。所以在房地產項目的開發前期，要加強對風險的預測和規避，對成本控制和管理，每個環節都要制訂目標成本、進行成本控制，成本管理貫穿項目整個過程。

長期以來，房地產企業因為行業的高利潤，一般沒有十分關注成本管理，在當前地產新政的形勢下，由于政府行為日益規范、市場競爭加劇，房地產企業要修煉內功、加強成本管理，才能提升企業的競爭力。

一、房地產開發企業成本管理概述

房地產項目的建設投資大、周期長、環節多，成本控制貫穿房地產項目開發建設的整個過程，要加強成本管理，必須建立成本管理系統。首先企業應建立健全各項規章制度，理順管理流程；其次在立項、設計、工程招投標、工程施工、結算、銷售以及物業管理等階段，確定成本控制要點，進行嚴格、科學的管理；最后從公司的戰略角度優化成本結構。

成本控制是指房地產開發企業根據一定時期預先建立的目標成本，在房地產項目開發建設前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取一系列預防和調整措施，保證目標成本的實現。成本控制是成本管理中最關鍵的一環，也是進行成本管理在重要手段。房地產開發企業對項目開發的成本控制是動態的全過程成本控制。由于房地產項目開發的成本涉及項目的各個時期，即從規劃設計到竣工移交后的物業管理，成本控制伴隨項目開發的每個階段。動態的成本控制就是要隨時跟蹤，與目標成本進行對比，充分利用資源，減少成本支出，確保能以最低的成本獲取最高利潤。房地產開發企業的成本控制表現形式有兩種：一是直接降低成本；二是控制工程、設計等方面的質量，減少工程的返工率，從而間接控制成本。

二、目前房地產開發企業成本管理中存在的一些問題

（一）成本管理體系不夠健全

（1）房地產開發項目差異較大，在確定成本管理內容時，成本控制信息與實物形態很難達成統一，項目開發的后期，成本內容不斷增加，在成本控制上會愈加復雜；（2）中間環節較多，策劃準備、設計、施工、竣工驗收及竣工后銷售等各個階段的成本控制要點不同，需要分別制訂不同的成本目標進行系統的成本管理；（3）許多環節的目標成本還會因政策、市場變化的影響而不斷變化，例如：土地成本和資金成本受國家政策影響大、建筑原材料受市場變化波動較大。

當前，房地產企業在開發前、施工中、管理時的成本控制內容并不具備可比性，很難進行統一計量，多數房地產企業沒有健全的成本管理控制體系，一些企業的體系建立也不夠合理，導致企業陷入成本管理與實際支出脫節的現狀。

（二）成本控制表面化

目前，市場競爭日益白熱化，房地產開發企業開始注重成本管理，并設置了專門的職能部門，如成本控制部或審計部，但由于前期管理不到位，造成過程中失控或事后補救的行為，讓這些看似專業的職能部門只能抓住事后成本管理部分，使成本控制流于表面形式，而很難收到管理實效。

三、房地產開發企業不同階段成本控制的要點

由于房地產企業自身特點 ，很難像工業企業那樣把成本定額做得很細，但是房地產企業成本管理要實現主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現這個目標，必須按房地產項目開發每個階段的成本控制要點進行成本管理。

（一）立項階段

由于國家對房地產市場不斷規范，相應政策日趨完善，成本控制靈活度較小，只能在國家規定的范圍內最大限度地控制企業的成本費用，例如：土地開發成本約占項目總成本的30%左右，在開發建設過程中比重較大，因為涉及到土地使用權購買、拆遷補償款的支付等等，這些費用一部分補償當地居民，另一部分歸入國家財政，需要企業前期籌集大量資金，前幾年，國家政策支持鼓勵房地產開發時，資金相對寬松，但在房地產市場泡沫不斷增大、房價居高不下的局面下，國家自2012年開始出臺一系列的宏觀調控政策，壓縮房地產業的開發貸款和貸款權限，導致企業取得資金的成本增大，這部分成本的增加，只能在取得土地使用權后，通過與政府相關部門協商，優化規劃設計，爭取較高的容積率，降低成本。

房地產行業的特點就是投資大、資金回籠速度較慢，所以房地產開發企業籌集資金的主要途徑是銀行貸款，在貸款、還息、還款的資金運作過程中，成本控制的要點是貸款額度與自有資金的配比、利息支出等。房地產開發企業必須適當調節貸款比例，采用階段性貸款方式，縮短利息生成周期，充分利用自有資金，提高資金周轉，以控制籌資成本。

（二）設計階段

設計費雖然只占總成本的2%，但是設計管理在整個成本控制中所占權重最大，實現的是間接成本控制。一個項目的設計結果將會決定整個工程造價的85%或以上，具有“一錘定音”在作用。這個階段在成本控制是實現事前控制的關鍵，因此，應該做好事前的設計修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的浪費，以最大限度減少因設計變動而增加成本。

（三）工程施工階段

項目工程施工階段的成本控制包括工程質量、投資、工期的控制，實施的是直接成本與間接成本控制相結合的方式。建筑安裝成本約占工程總成本的50%左右，相對于土地開發的“剛性”要求，建筑施工、安裝的成本費用壓縮空間相對較大，在滿足工程質量標準和要求的同時，可以適當壓縮成本，但是絕不能“偷工減料”，選擇粗制濫造的材料進行施工。因此，對于影響工程質量的要素，應本著維護房地產行業的規范性和安全性，成本控制時必須遵循建筑安裝施工的標準。建筑安裝工程成本控制要點可以通過采用新工藝、節能材料，優化工程結構設計等降低成本。

（四）竣工驗收交付及銷售階段的成本控制

竣工驗收階段成本控制主要體現在質量控制方面，房地產開發企業通過最后的把關，避免今后維修費用的支出。

銷售階段的成本控制主要是對營銷現場費用、樣板房裝修、交房等方面支出的控制，建立完善的廣告及市場推廣計劃以及營銷費用預算制度必不可少，根據項目特點，采取不同形式推廣，尋求降低費用途徑，定期與預算對比分析；交房階段需要確認好房屋交付后的責任，避免因房屋質量部門，客戶投訴而導致成本增加。

此外，財務、合同管理部門應按房地產業開發的不同階段，同相關管理部門配合，建立成本分析預警制度，依據實際情況，定期調整成本臺賬，及時反饋有關成本變動情況，預測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑及時進行調整，消除造成成本異常波動的不合理因素。

四、優化房地產開發企業成本管理的對策

（1）前期規劃時，開發部門詳盡研究政策，盡量為企業爭取利益，工程、預算部門則應與其配合對過程成本做出合理預測，利用價值工程原理，將工程涉及到的所有成本看做一個經濟整體，并劃分成本任務，按照任務確定建筑工程的設計方案、材料采購方案、結構設計方案等。

（2）施工前，確定開發項目之初，進行充分的市場調查，如建筑工程的市場價格變化、建筑原料市場價格起伏、用戶需求內容等，圍繞創新型開發理念，適量采用新技術、新工藝、新材料，突顯工程設計的方案價值和使用價值。利用公開招標方式選擇施工隊伍，確保工程質量、降低費用、縮短工期。嚴格圖紙設計審核，應成立專門的工程設計管理部來細化設計規范要求、審核設計方案和施工圖紙，全面評估工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等。除此之外，在充分了解國家政策、法規、開發補償條例的情況下，確定成本控制目標。

（3）施工中，首先要嚴把施工單位資質關，信譽好、資金雄厚、技術過硬的企業是決定工程造價控制成敗的關鍵。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現場管理，減少浪費。第四，基礎設施的費用支出盡量節約。第五，公共配套設施建設要合理，應根據消費市場的需求和市場定位來確定配套設施的檔次。

（4）竣工后的成本控制。一項工程的竣工并不表示成本控制的結束，相關后期涉及的成本控制內容包括：①已結算工程需全部達到設計圖紙和合同規定標準，并具備竣工驗收合格手續，對甩項部分應標注在驗收單中，并在結算時扣除該部分費用；②對工程洽商簽證及預算增減調整進行最后清理，重視材料價差和竣工調價的相應審計；③通過結算確認制、二次復核制、設計和獎懲機制來減少結算中可能出現主觀失誤或漏洞的發生。這樣一方面能提高結算質量，另一方面也能有效控制工程成本支出。

此外，房地產開發企業成本管理工作中，管理人員的行為主觀性都很強，心態、責任可以直接改變成本控制結果。為此，企業必須狠抓行為控制，從規劃設計、工程施工安裝、工程管理、商品銷售等多項服務工作中引入監控機制。首先，將財務部門分成若干工作小組，深入到各管理部門中，結合預定的成本計劃方案，與部門管理負責人一起落實好每項工作；其次，設置行為個人權限，讓項目負責人和財務人員協調處理相關事宜，并直接對其工作負責，以發揮責任權重的約束力和控制力；最后，采用成本行為分析和行為控制，調動每個人的智慧和潛力，針對開發項目成本控制的結果好壞，給予獎金鼓勵和精神支持，并在全公司范圍內樹立模范形象，營造良好工作氛圍。

五、結語

通過對房地產開發項目成本控制內容進行系統分析可知，房地產開發企業最關注的就是投資收益，要想實現利潤最大化，不能盲目提高“商品”價格，必須要從成本管理、成本控制入手，壓縮工程造價，獲得收益。當下，房地產行業本身尚是一個不太成熟的行業，集中度遠遠不夠，專業化、精細程度也不夠。經過國家宏觀調控，使這個行業走向市場化、專業化，變為一個高度集中、精細化管理、利潤率合理、消費理性的成熟行業。全員、全過程的成本管理，是做好成本控制的關鍵，也是企業在國家宏觀調控中得以生存和發展不可缺少的要素。今后，在市場不斷變化過程中，正是房地產企業不斷去修整管理架構、完善公司管理體制和流程體系的關鍵時期，加強制度及流程培訓、提高全員成本意識等，這些工作將是今后房地產業成本控制的常態管理。

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