“營改增”后不動產工程新舊項目的對比

胡重毅

摘要：我國對于不動產實行“營改增”后，不僅對房地產行業帶來了巨大的影響，也在很大程度上對制造型企業構建固定資產產生了影響。文章以增值稅一般納稅人為研究對象，將一般納稅人營改增后不動產工程新舊項目進行對比，通過案例，分析“營改增”對減輕稅收負擔，避免重復征稅的作用。

關鍵詞：營改增 固定資產 不動產

一、政策簡介

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。不動產進項稅額的分期抵扣要滿足四個條件：一是納稅主體必須是增值稅一般納稅人；二是在時間上必須是2016年5月1日后取得（包括接受投資、受贈、購買、非貨幣交換等形式取得）；三是在會計上按固定資產核算；四是必須取得合法有效的增值稅抵扣憑證。

為準確掌握文件精神，下文將區分不同情況，從實際操作層面角度將現行政策對不動產抵扣的時間性差異特征展開討論。

二、案例分析

某一般納稅企業采用自營方式建造廠房一幢，發生如下有關業務：

1.購入為工程準備的各種物資500000元，支付的增值稅稅額85000元。

2.實際領用工程物資（含增值稅）468000元。

3.領用了企業生產用的原材料一批，實際成本為200000元，增值稅稅率為17%。

4.工程應負擔的工程人員薪酬為150000元；

5.領用本企業生產的產品一批，實際成本為600000元，材料在成本中的比重為70%，計稅價格為800000元，增值稅稅率為17%。

6.支付水費17195.75元，其中進項稅額為304.24元。（注：生產車間用量3000噸，辦公室用量1000噸，工程部用量1000噸）

7.攤銷電費17550元，其中金額15000元，稅額2550元。（注：生產車間用量5000噸，辦公室用量2000噸，工程部用量3000噸）

8.廠房達到可使用狀態，并交付使用。

根據新老政策，我們將上述案例以2016年5月1日為分界線，作出對比后可以得出下表：

三、結論

通過對營改增后不動產工程新舊項目的對比，我們發現如下區別：

固定資產總成本由1596704.15元變為1425878_3元；本月企業的應納稅額由167971.61元（136000-304.24-2550+3400+60.85+765）變為-11363.9元（0-85000-304.24-2550+34000+13600+28560+24.34+306）。這些數字說明：企業在實行新政后，由于稅收政策不同，導致了其固定資產構建成本的不同。究其原因，主要是因為企業為建造不動產時新老項目發生了以下差異（見左表）。

“營改增”試點從2012年至今，雖然存在一些調整中的問題，但符合結構性減稅的戰略要求，有利于稅收公平及稅制結構優化，對我國的經濟發展有著重要的意義。