棚戶區改造安置住房有關稅收優惠政策解讀

郭志豐

【摘要】近年來，隨著中國城市化進程加快，為了進一步建立健全現代化城市功能，政府為加快城市棚戶區改造的進程。“棚戶區改造安置”一方面促使更多困難群眾的住房條件得到改善，為全面建成小康社會做出了巨大貢獻。另一方面，這一工程增加區域的經濟水平以及消費需求，加快相關產業的發展。政府通過出臺并且實施了一系列棚戶區改造安置住房的有關稅收優惠政策，可以加速相關規劃、項目和工程的效果呈現，減輕民生壓力。本論文通過闡述新建改造安置住房可以享受的免稅優惠，舊房源成為改造安置房源可以獲得的免稅鼓勵以及個人購買改造安置房的相關低稅率優惠，以供廣大研究人員參考。

【關鍵詞】棚戶區改造 安置住房 稅收優惠 政策解讀

“棚戶區改造”及安置住房規劃不僅僅是一項民生工程，政府通過統一規劃、統籌安排，實現社會資源的科學、有效和優化分配，集中改造城鎮一大批舊房、危房，在解決居住困難的同時，也有利于加快配套設施的建設，并以社區為空間促使公共服務改善，體現出市場經濟形態下的社會公平。

一、棚戶區改造安置住房新建項目稅收優惠政策解讀

基于棚戶區改造安置住房的新建項目特征，它所享有的稅收優惠政策最多、力度最大，包括在建設中免征城鎮土地使用稅，購房者個人所得稅減免或者減半征收，房地產開發企業所涉及的土地增值稅、印花稅等可以獲得不同程度的減免，本質上，政府通過這一系列的優惠稅收政策，可以擴大棚戶區改造安置住房建設所需求的資金來源，加速城市化建設進程。

例如，根據財政部、國家稅務局2010年聯合發布的第42號文件規定，參與棚戶區改造安置住房建設的單位，可以申請免征城鎮土地使用稅，該文件中明確提出，“對改造安置住房經營管理單位、開發商與改造安置住房相關的印花稅……予以免征”，這在很大程度上向房地產開發市場拋出了“橄欖枝”，尤其是近年來我國房地產業存在不理性發展的勢頭，“土地財政”、“房產經濟”并存的狀態下，房地產開發市場呈現的功利性，導致建筑產業嚴重偏離了國民經濟支柱這一要求；按照市場經濟思維，很少有企業或單位會主動介入棚戶區改造安置住房工程中，原因在于它難度大、成本高、收益低，而在相關優惠政策的支持下，為參與主體保留了一定的利潤空間，同時也滿足了民生改善、經濟發展和城市話建設的需求，一舉多得。

同時，在棚戶區改造安置住房項目中購買，同樣可以享受稅收優惠政策（印花稅），《關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》中規定，個人所有棚戶區房屋被征收并將取得貨幣補償用于購置安置住房的情況下，可以按照有關規定減免契稅，這在一定程度上避免了房地產行業的巨大流動性，實現棚戶區改造安置住房價值。

此外，與新建住房相關的各項市政服務也給予了一定的政策支持，如供水、供電、供暖、網絡、交通等相關部門，基于棚戶區改造安置住房的各類公用基礎設施建設，能夠給予較大力度的經營性優惠。

二、棚戶區舊房改造安置住房工程稅收優惠政策解讀

單純地從“棚戶區”概念區分，泛指城鄉居住環境中存在的密度較大、結構簡易、房齡較長、設施簡陋和功能不全等建筑情況，較為典型的如城中村、危舊房等。存在很大一部分棚戶區改造條件惡劣的現象，為吸引資金、加速建設，稅收優惠政策是一項重要刺激舉措。

《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》（以下簡稱《意見》）中明確規定，企事業單位、社會團體、個人以及其他社會組織在轉讓舊房中，明確用于改造安置類型住房的情況下，可免征土地增值稅（增至余額低于扣除項目金額20%），同時《意見》還做出補充，參與經營的單位將回購住房繼續定性為“安置型住房”的情況，可以免征契稅，這就極大地釋放了社會資本向棚戶區舊房改造安置住房工程的滲透力度。

舉例說明，某企業組織購買的房產費用300萬元，已繳納契稅15萬元，在進行二次開發的過程中有兩種選擇方向：其一，轉讓他家做商業地產項目，其二，轉讓他家做安置住房房源，兩家均出家500萬。選擇一實現的過程中，需要繳納轉讓環節的稅費（扣房地產原價之后），此外還要繳納印花稅、登記費、中介費和契稅等，假設包括房地產原價在內轉讓費用共計350萬（>300萬），則按照相關稅法規定，中介費、服務費等共計300×5%×5共計75萬，合計425萬（350+75），基于此，該房地產的增殖金額為75萬（500-425），則扣除項目的增值稅金額共計22.5萬（75×30%）；而選擇二，作為安置型房源，在不超過扣除項目金額20%的情況下，增值稅即可免除。很明顯75÷425=17.6%，遠低于20%的界限。即便超過20%的硬性規定，所支付的部分也很小，進一步提升了棚戶區改造安置住房工程的參與性。

三、棚戶區個人購置改造安置住房稅收優惠政策解讀

住房是人類社會發展中的剛性需求，并且作為個體家庭而言較大的投資項目，房地產行業的穩定直接影響著社會穩定，因此必須嚴厲打擊各種不合理的市場現象、勢頭，恢復房地產對于住房價值的本質作用，這其中，個人購置房地產項目中結合安置房稅收優惠政策是一個優勢途徑。

根據《意見》中提出的規定，個人首次購房如果選擇安置住房，可按照1%的低稅率進行契稅計征（住房面積≤90平方米），如果住房面積超出標準，但又符合安置型住房屬性，可以減半計征。同時，棚戶區拆遷之后的補償款用于購買安置型住房，可以享受個人所得稅減免、契稅減免的政策。很顯然，房地產消費作為整個市場消化的終端，也是產業鏈的下游，必須保障渠道通常、消費積極，換而言之，棚戶區改造安置住房項目必須有足夠的消費“吸引力”，對于普通家庭而言，稅費減免、少征無疑是利好消息。

舉例說明，市民購買安置型住房的面積為80平方民，在小于90平方米的基礎上契稅征收為1%，如果該市民購買房地產的全款為50萬，則契稅為5000元；不符合這一要求的普通商品房契稅為3%，非普通類型住房的契稅為4%，這對于個體家庭而言，尤其是工薪階層，具有很強的吸引力。

四、結束語

綜上所述，棚戶區改造安置住房是一項重要的民生性、經濟發展可持續性工程，一方面，它涉及的社會層面、成員廣泛，根據《國務院進一步加強棚戶區改造工作的通知》要求，除國企在內的棚戶區之外，獨立工礦區、三線企業集中地以及面臨后繼發展困難的資源型城市等，都包括在內。另一方面，它所涉及的功能、內涵較多，包括加快城市化速度、完善城市功能、優化土地資源配置、促進就業及傳統產業結構調整等；整體上，可將棚戶區改造安置住房規劃視為促進和諧社會、小康社會建設的重要途徑。

參考文獻

[1]黃克謙.淺析棚戶區改造貨幣化安置對房地產去庫存的作用[J].開發性金融研究，2016，（04）：70-72.

[2]吳戰秋，趙克家.搭建兩個平臺促進三方互動——宜昌市棚戶區改造安置商品房交易平臺紀實[J].中國房地產，2015，（34）：67-68.

[3]宋麗坤.淺談棚戶區改造安置項目的必要性——以伊春市棚戶區改造為例[J].林業科技情報，2015，（04）：73-75.

[4]李延輝，劉厚兵.棚戶區改造安置住房有關稅收優惠政策解讀[J].財務與會計（理財版），2010，（08）：11-12.endprint