棚戶區(qū)改造安置住房有關(guān)稅收優(yōu)惠政策解讀

郭志豐

【摘要】近年來，隨著中國城市化進(jìn)程加快，為了進(jìn)一步建立健全現(xiàn)代化城市功能，政府為加快城市棚戶區(qū)改造的進(jìn)程。“棚戶區(qū)改造安置”一方面促使更多困難群眾的住房條件得到改善，為全面建成小康社會(huì)做出了巨大貢獻(xiàn)。另一方面，這一工程增加區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平以及消費(fèi)需求，加快相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。政府通過出臺(tái)并且實(shí)施了一系列棚戶區(qū)改造安置住房的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，可以加速相關(guān)規(guī)劃、項(xiàng)目和工程的效果呈現(xiàn)，減輕民生壓力。本論文通過闡述新建改造安置住房可以享受的免稅優(yōu)惠，舊房源成為改造安置房源可以獲得的免稅鼓勵(lì)以及個(gè)人購買改造安置房的相關(guān)低稅率優(yōu)惠，以供廣大研究人員參考。

【關(guān)鍵詞】棚戶區(qū)改造 安置住房 稅收優(yōu)惠 政策解讀

“棚戶區(qū)改造”及安置住房規(guī)劃不僅僅是一項(xiàng)民生工程，政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的科學(xué)、有效和優(yōu)化分配，集中改造城鎮(zhèn)一大批舊房、危房，在解決居住困難的同時(shí)，也有利于加快配套設(shè)施的建設(shè)，并以社區(qū)為空間促使公共服務(wù)改善，體現(xiàn)出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的社會(huì)公平。

一、棚戶區(qū)改造安置住房新建項(xiàng)目稅收優(yōu)惠政策解讀

基于棚戶區(qū)改造安置住房的新建項(xiàng)目特征，它所享有的稅收優(yōu)惠政策最多、力度最大，包括在建設(shè)中免征城鎮(zhèn)土地使用稅，購房者個(gè)人所得稅減免或者減半征收，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的土地增值稅、印花稅等可以獲得不同程度的減免，本質(zhì)上，政府通過這一系列的優(yōu)惠稅收政策，可以擴(kuò)大棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)所需求的資金來源，加速城市化建設(shè)進(jìn)程。

例如，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)局2010年聯(lián)合發(fā)布的第42號(hào)文件規(guī)定，參與棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)的單位，可以申請(qǐng)免征城鎮(zhèn)土地使用稅，該文件中明確提出，“對(duì)改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅……予以免征”，這在很大程度上向房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)拋出了“橄欖枝”，尤其是近年來我國房地產(chǎn)業(yè)存在不理性發(fā)展的勢(shì)頭，“土地財(cái)政”、“房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”并存的狀態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)的功利性，導(dǎo)致建筑產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重偏離了國民經(jīng)濟(jì)支柱這一要求；按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)思維，很少有企業(yè)或單位會(huì)主動(dòng)介入棚戶區(qū)改造安置住房工程中，原因在于它難度大、成本高、收益低，而在相關(guān)優(yōu)惠政策的支持下，為參與主體保留了一定的利潤(rùn)空間，同時(shí)也滿足了民生改善、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市話建設(shè)的需求，一舉多得。

同時(shí)，在棚戶區(qū)改造安置住房項(xiàng)目中購買，同樣可以享受稅收優(yōu)惠政策（印花稅），《關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》中規(guī)定，個(gè)人所有棚戶區(qū)房屋被征收并將取得貨幣補(bǔ)償用于購置安置住房的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定減免契稅，這在一定程度上避免了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)改造安置住房?jī)r(jià)值。

此外，與新建住房相關(guān)的各項(xiàng)市政服務(wù)也給予了一定的政策支持，如供水、供電、供暖、網(wǎng)絡(luò)、交通等相關(guān)部門，基于棚戶區(qū)改造安置住房的各類公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，能夠給予較大力度的經(jīng)營性優(yōu)惠。

二、棚戶區(qū)舊房改造安置住房工程稅收優(yōu)惠政策解讀

單純地從“棚戶區(qū)”概念區(qū)分，泛指城鄉(xiāng)居住環(huán)境中存在的密度較大、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易、房齡較長(zhǎng)、設(shè)施簡(jiǎn)陋和功能不全等建筑情況，較為典型的如城中村、危舊房等。存在很大一部分棚戶區(qū)改造條件惡劣的現(xiàn)象，為吸引資金、加速建設(shè)，稅收優(yōu)惠政策是一項(xiàng)重要刺激舉措。

《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）中明確規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人以及其他社會(huì)組織在轉(zhuǎn)讓舊房中，明確用于改造安置類型住房的情況下，可免征土地增值稅（增至余額低于扣除項(xiàng)目金額20%），同時(shí)《意見》還做出補(bǔ)充，參與經(jīng)營的單位將回購住房繼續(xù)定性為“安置型住房”的情況，可以免征契稅，這就極大地釋放了社會(huì)資本向棚戶區(qū)舊房改造安置住房工程的滲透力度。

舉例說明，某企業(yè)組織購買的房產(chǎn)費(fèi)用300萬元，已繳納契稅15萬元，在進(jìn)行二次開發(fā)的過程中有兩種選擇方向：其一，轉(zhuǎn)讓他家做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其二，轉(zhuǎn)讓他家做安置住房房源，兩家均出家500萬。選擇一實(shí)現(xiàn)的過程中，需要繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)（扣房地產(chǎn)原價(jià)之后），此外還要繳納印花稅、登記費(fèi)、中介費(fèi)和契稅等，假設(shè)包括房地產(chǎn)原價(jià)在內(nèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用共計(jì)350萬（>300萬），則按照相關(guān)稅法規(guī)定，中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等共計(jì)300×5%×5共計(jì)75萬，合計(jì)425萬（350+75），基于此，該房地產(chǎn)的增殖金額為75萬（500-425），則扣除項(xiàng)目的增值稅金額共計(jì)22.5萬（75×30%）；而選擇二，作為安置型房源，在不超過扣除項(xiàng)目金額20%的情況下，增值稅即可免除。很明顯75÷425=17.6%，遠(yuǎn)低于20%的界限。即便超過20%的硬性規(guī)定，所支付的部分也很小，進(jìn)一步提升了棚戶區(qū)改造安置住房工程的參與性。

三、棚戶區(qū)個(gè)人購置改造安置住房稅收優(yōu)惠政策解讀

住房是人類社會(huì)發(fā)展中的剛性需求，并且作為個(gè)體家庭而言較大的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定直接影響著社會(huì)穩(wěn)定，因此必須嚴(yán)厲打擊各種不合理的市場(chǎng)現(xiàn)象、勢(shì)頭，恢復(fù)房地產(chǎn)對(duì)于住房?jī)r(jià)值的本質(zhì)作用，這其中，個(gè)人購置房地產(chǎn)項(xiàng)目中結(jié)合安置房稅收優(yōu)惠政策是一個(gè)優(yōu)勢(shì)途徑。

根據(jù)《意見》中提出的規(guī)定，個(gè)人首次購房如果選擇安置住房，可按照1%的低稅率進(jìn)行契稅計(jì)征（住房面積≤90平方米），如果住房面積超出標(biāo)準(zhǔn)，但又符合安置型住房屬性，可以減半計(jì)征。同時(shí)，棚戶區(qū)拆遷之后的補(bǔ)償款用于購買安置型住房，可以享受個(gè)人所得稅減免、契稅減免的政策。很顯然，房地產(chǎn)消費(fèi)作為整個(gè)市場(chǎng)消化的終端，也是產(chǎn)業(yè)鏈的下游，必須保障渠道通常、消費(fèi)積極，換而言之，棚戶區(qū)改造安置住房項(xiàng)目必須有足夠的消費(fèi)“吸引力”，對(duì)于普通家庭而言，稅費(fèi)減免、少征無疑是利好消息。

舉例說明，市民購買安置型住房的面積為80平方民，在小于90平方米的基礎(chǔ)上契稅征收為1%，如果該市民購買房地產(chǎn)的全款為50萬，則契稅為5000元；不符合這一要求的普通商品房契稅為3%，非普通類型住房的契稅為4%，這對(duì)于個(gè)體家庭而言，尤其是工薪階層，具有很強(qiáng)的吸引力。

四、結(jié)束語

綜上所述，棚戶區(qū)改造安置住房是一項(xiàng)重要的民生性、經(jīng)濟(jì)發(fā)展可持續(xù)性工程，一方面，它涉及的社會(huì)層面、成員廣泛，根據(jù)《國務(wù)院進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》要求，除國企在內(nèi)的棚戶區(qū)之外，獨(dú)立工礦區(qū)、三線企業(yè)集中地以及面臨后繼發(fā)展困難的資源型城市等，都包括在內(nèi)。另一方面，它所涉及的功能、內(nèi)涵較多，包括加快城市化速度、完善城市功能、優(yōu)化土地資源配置、促進(jìn)就業(yè)及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等；整體上，可將棚戶區(qū)改造安置住房規(guī)劃視為促進(jìn)和諧社會(huì)、小康社會(huì)建設(shè)的重要途徑。

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