RS房地產公司某重點建設項目成本控制研究

左清源

摘 要：企業想要實現利潤最大化，更多的占有市場份額，則需要以合理性為基礎使成本的最優化得到實現。基于此，控制工程項目的成本對于房產開發企業來說顯得尤為重要。 本文以RS房地產公司某重點建設項目為例，首先對成本管理理論進行說明；其次在全過程成本管理理論的基礎上，對 RS 房地產公司的成本控制情況從成本管理體系、項目周期劃分兩個方面進行了分析。其中著重對后者按項目開發先后順序，分五個階段逐一分析項目實際狀況，深入的剖析了成本管理制度、成本管理意識、組織結構等方面存在的問題，并制定了總體策略以實現對成本的控制。

關鍵詞：成本控制；房地產；建設項目；價值工程

1 RS房地產公司某重點項目成本控制存在的問題

1.1 某重點項目的概況

A 項目，位于沈陽經濟技術開發區。總建筑面積約 27 萬平米（其中地上建筑面積約 19.71 萬），占地約 10 萬平米，容積率約 1.98，綠化率 98，總戶數 468 戶，也是沈陽在國標高爾夫球場中唯一建立的高檔別墅區，充分結合了沈陽市的氣候、文脈特征，以及居住習慣，并引入了西方國家在設計高爾夫別墅上的先進理念，把社區和高爾夫球場有機結合，在設計建筑格局上，采用了獨特邊界與坡地落差的處理手法，使每家每戶都坐北朝南，且面向高爾夫球場，將居住和娛樂相結合，不僅適合養生，也可以開展交際活動，每天都可以體驗到度假般的美妙感受，為沈陽居民開啟了綠色時代。 產品類型分為涉外酒店式公寓、板式高層、洋房及臻藏別墅，構筑了豐富的產品體系。

1.2 RS房地產公司某重點項目成本管理控制存在的問題

1.2.1決策階段的成本控制存在的主要問題.

1、全過程成本控制沒有落到實處，在制定具體決策的過程中沒有充分考慮成本控制。2、針對方案的可行性研究沒有做到位，沒能將項目投資估算與周邊現狀相結合考慮。

1.2.2設計階段的成本控制存在的主要問題

1、成本角度講對設計方案考慮不嚴謹 某重點 項目在設計方案的選擇方面存在不合理之處。因立項初期，某重點 項目本著打造高端市場的目的而做出項目決策，在設計方面，公司挑選了一家著名的設計公司，而主創設計師根據北京、上海、深圳等花園式洋房等設計特點，發揮至某重點項目總體設計中。2、審圖管理不嚴格，技術經濟分析水平較低。

1.2.3 招投標階段的成本控制存在的主要問題

1、項目招標過程欠妥在招投標環節，成本控制工作應當由銷售、造價、設計等眾多部門一起參與，實際上 某重點 項目招標過程流于形式，僅由工程部很隨意的選幾個隊伍考察，后由領導層直接選取了合作過的或其他渠道曾認識的幾家建筑企業進行招投標，沒能做到廣泛額考慮，最終擇優確定，過程欠妥當。2、評標體系缺乏評標結果一般不是選擇了標出最低造價的建筑公司，就是選擇使該公司利益最大化的總包公司。但是在具體施工期間，這些公司的施工團隊缺乏規范管理制度，為了使成本降低，不擇手段，減少工序，常常偷工減料，這種耍小聰明的情況時常發生，嚴重影響了項目的質量和進度，進而導致總成本增加。

1.2.4施工階段的成本控制存在的主要問題

由于在施工階段，項目需要花費很長時間，一般從招投標工作結束后，到竣工驗收要持續二到三年的時間。并且施工過程不能夠出現反轉，因此最容易出現問題的就是該階段，所以，對該階段而言，非常重要的一項工作內容就是成本控制。主要的問題有：工程簽證和設計變更管理不力、施工階段圖紙會審不細致、流于形式。

1.2.5營銷階段的成本控制存在的主要問題

1、未做好房地產營銷策劃營銷策劃：對于整個房地產營銷工作來說是重中之重，在營銷階段，該項目沒有制定針對性的營銷方案，沒有詳細定位和分析該項目的優劣勢以及周邊市場，增加了后續物業管理和項目入住的工作量。2、營銷方式單一，缺乏有效的營銷組合策略。

2 RS 房地產公司某重點項目的成本控制對策

2.1決策階段的成本控制對策

（1）細化市場調研工作，為良好決策做鋪墊2、細致完成可行性研究相關工3、做好房地產開發項目的投資估算。

2.2設計階段的成本控制對策

1、加入競爭，方案比較，擇優選2、加強設計階段的經濟、技術分析3、實行限額設計，控制項目總費。4、嚴格設計出圖前的審核工作。

2.3招投標階段的成本控制對策

（1）謹慎選擇投標單位，增加專家評審環節在投標單位的選擇方面，項目負責人需要成立招投標工作小組，成員包括財務、設計部、工程部和合約造價部等一系列專業人員。（2）防止投標單位串標，避免中標價低于企業個別成本針對招投標環節，必須要防止投標單位串標，讓整個招標投標過程面向廣大群眾順利進行。

2.4施工階段的成本控制對策

（1）加強合同管理，建立合同監督和跟蹤制度市場經濟當中，基本都需要制定合同契約維護雙方的利益友好關系，這都是比較普遍的方式。根據合同的相關內容，房地產開發商最終才會支付給定的相關成本。必須完善合同管理制度，嚴格按照合同要求辦事，確保房地產項目施工所涉及到的各項成本控制在合理范圍內。（2）嚴格控制材料用量，合理確定材料、設備價格控制房地產項目成本控制時，必須要涉及到的就是對材料和設備的成本控制。

2.5 營銷階段的成本控制對策

（1）項目施工前，制定房地產營銷方案. 房地產營銷方案是在項目施工前制定的項目預期營銷目標，根據房地產開發的現狀和環境，做好企業營銷戰略和營銷計劃，根據 SWOT 方法分析房地產營銷項目，完成預算和成本控制。（2）選擇合理的產品定價機制房地產項目的定價機制是為了實現項目的開發目標而制定的合理的定價策略，根據當時的市場策略，消費能力，房地產的成本和項目本身的價值，綜合考慮多種影響因素而制定的產品價格。房地產企業應該根據不同的發售時間、地域和政策制定合理的價格策略。

3 結論

本文立足于房地產項目成本控制理論進行了舉例分析論證。本文主要采用了全面本管理理論，從有效控制成本角度出發，通過分析研究方法，研究案例方法，結合RS 公司某重點 項目當前成本控制情況，分析了房地產開發過程中不同階段存在的問題，同時給出了相應的解決方案。 本文得到的主要結論具體包括：第一，成本控制是房地產開發過程中的重要階段，對于成本控制的研究對于房地產開發企業具有重要意義；第二，房地產項目成本控制具有深厚的理論基礎，本文介紹了有關成本管理、價值工程理論和造價管理等有關房地產開發的理論，為RS項目的實際成本控制提供了良好的理論支持。

參考文獻：

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