“營改增”對房地產業的影響研究

魏蓉

【摘要】自2014年，受通貨膨脹和宏觀調控雙重因素的影響，房地產開發投資出現較大幅度下降的局面，甚至商品房銷售存在一定去庫存的壓力。而此時推出的房地產企業“營改增”政策，將有助于降低房地產業稅負，促進房地產業健康有序發展。基于此，文章以甘肅省房地產業為例，從稅負和房地產業上下游鏈條兩個層面分析“營改增”對房地產業的影響，從而預測“營改增”后房地產業發展趨勢。

【關鍵詞】房地產業 “營改增” 稅負分析

一、房地產業“營改增”的意義

隨著1998年我國開始推行住房商品化，房地產業已迅速成為國民經濟的重要支柱產業。另一方面，2016年3月財政部、國家稅務局聯合對外發布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》中明確提出：從2016年5月1日起，房地產業和建筑業、金融服務業和生活服務業等行業被納入營改增體，而由于增值稅的稅收中性這一稅制特征使能更好地避免重復征稅這一問題。因此，房地產業“營改增”政策的實施，一方面，可以緊密連接起整個房地產業鏈的各環節，優化行業結構；另一方面可以減輕房地產企業因重復征稅而導致的過重稅負，從而有效降低人們購買房屋的成本，達到“去庫存”的目的。

二、“營改增”對甘肅房地產業的影響分析

房地產業“營改增”有利于解決我國長期存在的重復征稅、增值稅抵扣鏈條不完整等問題。以下將從房地產業稅負分析和上下游產業鏈條兩個方面具體分析“營改增”對房地產業的影響，及在此基礎上以甘肅省為例對未來房地產業發展進行預測分析。

（一）甘肅房地產業“營改增”后的稅負分析

為清楚判斷“營改增”前后對我省房地產業稅負的具體影響，需要首先建立房地產業“營改增”前后的稅負方程模型。

為簡化問題，文章在分析過程中假設房地產企業是只從事房地產開發、銷售房地產的一般納稅人，且“營改增”前后房地產業的營業收入（不含稅）R不變。因此，建立房地產業稅負方程模型如下：

1.“營改增”前，房地產業繳納的是營業稅。鑒于營業稅屬于價內稅，所以其計稅的依據是納稅人提供應稅勞務所取得的營業額，并按該應稅勞務適用的稅率，計算應繳的納營業稅。

即，應納營業稅額=R×[5%×（1-5%）]

2.“營改增”后，房地產業改繳增值稅。而增值稅屬于價外稅，其以納稅人生產經營活動所產生的增值額作為計稅依據，且僅需對本環節的增加額繳納。

所以，應納增值稅稅額=銷項稅額-進項稅額=R×11%-∑tiGi

其中，設Pi為房地產業可進項稅抵扣的第i種外購商品的（不含稅）價值；ti表示第i種外購商品所對應的增值稅稅率。

依據甘肅省2010～2014年房地產業實際發展數據，以上述建立的房地產業稅負方程模型，測算在營業收入同等的情況下，我省房地產業實際繳納的營業稅額和“營改增”后假設可以繳納的增值稅額，兩者的對比情況如圖1所示。

根據圖1可以明顯看出：在營業收入下同等的前提下，“營改增”可以每年讓我省房地產企業少繳納2億左右的稅金，大大降低房地產業的稅負。這主要是因為“營改增”前房地產業的稅收主要集中于交易和存留這兩個環節，其中交易環節包含營業稅、契稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育費附加；存留環節包括房產稅、城鎮土地使用稅。

基于此，因為流通環節存在的稅種交叉重疊、稅負較重，以及流通環節與存留環節的稅負不平衡等原因，重復征稅的問題不可避免地存在。尤其是營業稅與土地增值稅的重復征繳，因為房地產企業在開發產品時，不僅在銷售不動產，還對土地使用權進行轉讓，這就造成同一納稅主體、同一稅基的多次征稅問題，從而引起稅收的重復征收，但增值稅制就可以很好的解決這個問題。

（二）甘肅房地產業“營改增”后對上下游產業影響分析

房地產企業在項目開發過程中，涉及到的上下游鏈條主要是建筑業與銷售不動產這兩個。

“營改增”前房地產業外購上游建筑業的建筑材料時同時要負擔營業稅和增值稅，且這兩部分的稅額房地產企業是無法在下游后續銷售時給予扣除。因此，二者的稅額也相應的納入房地產開發企業建造成本，即“營改增”前房地產業承擔了相當大的上游建筑業的稅負。

以甘肅省為例，根據2012年甘肅省投入產出表的相關數據計顯示，一方面，該省房地產業的上游增值稅應稅行業投入房地產業的價值為200多億，但根據營業稅的規定，這部分投入產值無法在銷售時形成增值稅的進項予以抵扣，造成一省的房地產業稅額每年多征近30億；而房地產業投入下一環節的產值也高達505億，營業稅無法在下一環節得以抵扣的稅額為25億元。基于此，說明房地產行業“營改增”后，使重復征稅問題得以解決，大大降低房地產業的稅負負擔，完善上游抵扣鏈條。

此外，根據2012年甘肅省45個部門投入產出值和當前我國增值稅征收范圍估計“∑tiGi”的值，即先分析該省房地產業的主要中間投入情況及增值稅進項稅額能否抵扣情況，從而測算出房地產業進項業務發生額占銷售收入的比例為多少。根據測算，“營改增”前甘肅省房地產業前十大上游行業直接消費占房地產業中間投入比重35.39%，增值稅應稅行業對房地產業的中間投入占投入總額的31.20%。這就意味著，房地產業“營改增”實施后，至少有31.20%的中間投入能夠直接形成進項抵扣稅額，使房地產業中間投入中能夠形成進項稅額抵扣的比重增加到86.55%。

三、甘肅房地產業“營改增”后的發展分析

從上述建立的“營改增”前后稅負模型可以發現，假設衡量稅負按當期交納增值稅或營業稅稅額與營業收入的比值，則“營改增”后房地產業的稅負變化值為：△t=6.25%-∑tiPi/R。因此，“營改增”能否起對房地產業的減稅效應，取決于增值稅可抵扣外購商品的價值，即“∑tiPi/R”。

而基于以上對甘肅省房地產業“營改增”后的稅負和上下游產業鏈條分析，可以看出該省省房地產產業中的“∑tiPi/R”值有很大的可抵扣空間，即進項稅額抵扣的比重將會大幅度增加。從長期看，“營改增”的全面實施讓房地產業大部分外購商品的所含稅款得以抵扣，使“∑tiPi/R”抵扣效應發揮到最大。

綜上分析，“營改增”政策的實施不但有利于避免房地產業的重復征稅問題，減輕稅負負擔，降低企業成本；而且通過“營改增”也可以使房地產業上下游鏈條更加緊密聯系在一起，有利于推動房地產行業的結構轉化升級，促進房地產企業專注自身的項目經營，提高生產效率。

參考文獻

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