探究商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理及其控制

信春艷

摘 要：經(jīng)濟(jì)全球化的科技發(fā)展時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力日益嚴(yán)峻，如何在競(jìng)爭(zhēng)中獲得相關(guān)利潤(rùn)，提升相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)成本項(xiàng)目的質(zhì)量需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)注重項(xiàng)目成本管理，加強(qiáng)相關(guān)資本投資的控制，針對(duì)相關(guān)客戶進(jìn)行針對(duì)性的分析，注重商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中商業(yè)屋的舒適度。特別是商業(yè)地產(chǎn)公司在獲得一定經(jīng)濟(jì)利益的情況下，要注重項(xiàng)目成本的有效管理，能夠使得成本管理控制在一定的水平，這樣就會(huì)使得企業(yè)得到可持續(xù)性的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目成本；成本管理

當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)公司要想獲得利潤(rùn)，就必須積極完善相關(guān)成本項(xiàng)目節(jié)約，注重相關(guān)成本的了解和控制。本文從當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)成本構(gòu)成出發(fā)，注重管理和控制中出現(xiàn)的成本問(wèn)題，積極給出解決對(duì)策和建議，希望具有實(shí)際的借鑒意義。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的構(gòu)成

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中最為支柱的產(chǎn)業(yè)就是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的陰晴表。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格一直居高不下，很多原因造成的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目投資成本過(guò)高。很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本內(nèi)容包括范圍較廣，主要有一些土地成本費(fèi)用、前期費(fèi)用、工程成本費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用等，這些費(fèi)用能夠使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本提升，使得企業(yè)的利潤(rùn)減小，因此，目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，如何從相關(guān)成本費(fèi)用出發(fā)，積極研究成本節(jié)約是當(dāng)前面臨的重要課題之一。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理及其控制中的問(wèn)題

1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在研究開(kāi)發(fā)階段會(huì)經(jīng)歷很多周期，特別是項(xiàng)目在論證土地取得和商業(yè)屋設(shè)計(jì)上，以及到施工整體開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。很多項(xiàng)目在建立過(guò)程中，往往花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。特別是在籌建期間，商業(yè)屋的原材料價(jià)格、工作人員工資等費(fèi)用不斷的變化，這就需要相關(guān)財(cái)務(wù)人員和管理者進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)計(jì)劃。很多不確定因素也導(dǎo)致了相關(guān)項(xiàng)目成本的增加，特別是項(xiàng)目周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，也會(huì)導(dǎo)致相關(guān)項(xiàng)目成本不斷的提升，也會(huì)使得相關(guān)成本信息數(shù)據(jù)的收集帶來(lái)較大困難。特別是現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本的預(yù)期難以預(yù)測(cè)，很多商業(yè)地產(chǎn)公司從自身利益出發(fā)僅僅注重市場(chǎng)而忽視了成本的控制，這就導(dǎo)致短期開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一系列問(wèn)題，如果縮短發(fā)展周期才能避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，使得公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，這一話題將是不容忽視的方向。

2.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷手段落后

就目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷手段上來(lái)看，僅僅是通過(guò)廣告等方面進(jìn)行傳播信息內(nèi)容。很多廣告在傳播方式上效率較低，并且覆蓋的面度不廣。很多廣告所提供的信息內(nèi)容針對(duì)性不強(qiáng)，很多信息內(nèi)容不容易傳播，導(dǎo)致很多城市不知道相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)信息。特別是一些買商業(yè)購(gòu)商業(yè)者難以知道相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)信息內(nèi)容，這說(shuō)明傳統(tǒng)的營(yíng)銷手段比較落后，導(dǎo)致了客戶浪費(fèi)大量的時(shí)間，不了解商業(yè)地產(chǎn)信息，就會(huì)降低工作的效率。但是如果加大宣傳的力度，將會(huì)提升項(xiàng)目成本。如何平衡兩者之間的關(guān)系，有待進(jìn)一步研究。

3.項(xiàng)目成本控制的組織管理不善

新世紀(jì)科技信息時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)公司要得到相關(guān)利潤(rùn)就必須加強(qiáng)內(nèi)部組織管理。但是就現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部組織來(lái)看，很多在組織上缺乏一定的嚴(yán)密性。內(nèi)部控制制度還存在著一定缺陷，內(nèi)部組織管理上還需要進(jìn)一步完善。特別是在經(jīng)濟(jì)效益上，很多制度存在著一定的漏洞。項(xiàng)目成本僅僅是交由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行管理和規(guī)劃。很多成本項(xiàng)目難以真正的得到控制和約束，組織管理者，難以真正將成本落實(shí)到實(shí)處。缺乏項(xiàng)目超出預(yù)算時(shí)責(zé)任的落實(shí)，這說(shuō)明在組織管理和工作責(zé)任限定上，缺乏一定的約束，這樣會(huì)導(dǎo)致工資管理體系存在混亂，組織缺乏一定的嚴(yán)密性。

4.商業(yè)地產(chǎn)成本控制不當(dāng)

我國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)比較注重工程造價(jià)成本，但是往往忽視了對(duì)財(cái)務(wù)成本的有效控制。很多相關(guān)部門沒(méi)有建立完善的管理制度。財(cái)務(wù)成本在控制上缺乏一定的標(biāo)準(zhǔn)體系。很多成本控制，僅僅是根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有加強(qiáng)成本控制制度的全面落實(shí)。很多制度內(nèi)容的成本約束力較差，導(dǎo)致成本控制缺乏一定的實(shí)踐性。還有一些成本管理往往依靠財(cái)務(wù)人員的經(jīng)驗(yàn)，這樣就導(dǎo)致財(cái)務(wù)不夠的精確和實(shí)踐性。商業(yè)地產(chǎn)公司，現(xiàn)階段面臨著很多風(fēng)險(xiǎn)，其中不乏成本控制存在的風(fēng)險(xiǎn)。成本控制力較差，將會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)成本增加，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法適應(yīng)高速發(fā)展的信息時(shí)代。基于此，成本控制是項(xiàng)目成本最為重要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須很好地控制相關(guān)成本，提升企業(yè)工作效率的同時(shí)，注重利潤(rùn)的提升。

三、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本的管理以及控制的措施

1.合理約束合同內(nèi)容，控制產(chǎn)品造價(jià)

商業(yè)地產(chǎn)公司要注重加強(qiáng)合同的約束，注重對(duì)合同的嚴(yán)格把關(guān)，將重點(diǎn)放在項(xiàng)目施工方面。特別是設(shè)計(jì)成本的控制，要注重前期費(fèi)用的約束，一些設(shè)計(jì)人員要注重覺(jué)悟意識(shí)的提升，特別是資金成本的控制，以及一些項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙，要必須進(jìn)行及時(shí)的完結(jié)。設(shè)計(jì)過(guò)程中，要注重正式合同的簽訂，注重合同內(nèi)容的相互制約約束和完善，在充分保證雙方利益的前提下，注重相關(guān)協(xié)議的約束力，針對(duì)原料供應(yīng)商和工人的相關(guān)權(quán)利義務(wù)，只有這樣才能避免產(chǎn)品造價(jià)的成本過(guò)高，真正將成本限定在一定的范圍內(nèi)，將相關(guān)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，這樣有利于合同的約束力提升，能夠?qū)a(chǎn)品造價(jià)控制在一定的范圍內(nèi)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本費(fèi)用的目的。

2.改變傳統(tǒng)營(yíng)銷手段，促進(jìn)產(chǎn)品銷售提升

通過(guò)高效的科技技術(shù)手段，優(yōu)化營(yíng)銷手段，特別是信息化時(shí)代的今天，傳統(tǒng)模式要通過(guò)新技術(shù)進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，注重積極的市場(chǎng)調(diào)研和制定有計(jì)劃的營(yíng)銷方式，特別是運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)宣傳，有利于產(chǎn)品銷售。發(fā)展中要通過(guò)現(xiàn)階段的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷系統(tǒng)，注重市場(chǎng)調(diào)研的同時(shí)制定營(yíng)銷網(wǎng)頁(yè)，讓客戶通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)宣傳。重要的商業(yè)地產(chǎn)信息，要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)展現(xiàn)出來(lái)，能夠更好地收集客戶信息，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目詳情的了解，才能促進(jìn)產(chǎn)品的銷量，降低營(yíng)銷成本?，F(xiàn)階段工作效率的提升需要優(yōu)化營(yíng)銷手段，不斷促進(jìn)產(chǎn)品的銷量。同時(shí)，銷售人員的工作素質(zhì)有利于營(yíng)銷手段的完善，特別是優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，工作人員的相互競(jìng)爭(zhēng)，有利于促進(jìn)產(chǎn)品銷量。endprint

3.加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理全面落實(shí)成本控制責(zé)任制

商業(yè)地產(chǎn)公司要注重項(xiàng)目成本管理，特別是成本管理中要注重權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到施工之間存在著周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此項(xiàng)目成本投資管理過(guò)程中的全程記錄和分析特別重要，這就需要在工作過(guò)程中規(guī)范好相關(guān)權(quán)利和責(zé)任，注重及時(shí)了解施工動(dòng)態(tài)，進(jìn)行全身分析和紀(jì)律的同時(shí)，注重設(shè)置相關(guān)監(jiān)督管理部門，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的管理，同時(shí)注重建立成本責(zé)任制。例如財(cái)務(wù)部門要設(shè)定相關(guān)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，注重了解各個(gè)部門的財(cái)務(wù)銜接工作，及時(shí)設(shè)置監(jiān)督管理部門，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目成本進(jìn)行定期考察。督促各部門按部就班完成工作，加強(qiáng)成本管理的同時(shí)，注重相關(guān)責(zé)任的落實(shí)，將責(zé)任和工作全面的融合。例如可以建立相關(guān)成本控制責(zé)任制，將成本控制在一定的范圍內(nèi)，能夠避免工作人員推卸發(fā)生的事故責(zé)任，最終加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，提升工作的質(zhì)量。

4.重視財(cái)務(wù)成本控制

財(cái)務(wù)成本控制要特別注重資金管理，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)資金運(yùn)作較為頻繁，主要籌集和使用資金會(huì)付出一定的成本費(fèi)用，這就需要企業(yè)注重財(cái)務(wù)管理的理念，注重以最小資金使用成本獲得最大的資金份額。特別是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，資金的流動(dòng)會(huì)受到各因素的影響，政策的制約要引起高度的重視。另外，由于商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，很多投資資金在使用的過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)較大，投資金額也較大，因此，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也比較大，對(duì)這樣的資金使用風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部門要注重相關(guān)責(zé)任的落實(shí)，在資金的大規(guī)模使用調(diào)配上，注重管理以及財(cái)務(wù)成本的節(jié)約，注重資金的合理使用效率。只有加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制實(shí)現(xiàn)開(kāi)源節(jié)流，才能促使商業(yè)地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展。

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本會(huì)受到各種因素的影響，積極加強(qiáng)成本控制，有利于商業(yè)地產(chǎn)成本建設(shè)，有利于充分發(fā)揮成本管理的能動(dòng)性，特別是加強(qiáng)主動(dòng)控制的同時(shí)注重開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程，注重過(guò)程階段的成本控制措施的運(yùn)用，能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)成本控制提供了切實(shí)有效的途徑。運(yùn)用各種現(xiàn)代管理思想和技術(shù)方法，能夠使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本限定在可控范圍內(nèi)，使其在成本控制中加以科學(xué)的應(yīng)用，促使成本控制得到一定的成效，滿足當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)成本控制的發(fā)展需求。

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