不動產(chǎn)司法拍賣程序中引入貸款機制方式研究

摘要：司法拍賣中不動產(chǎn)類型的案件從數(shù)量上、標的金額上都占據(jù)極大的比例，而囿于起拍價少則幾十萬，多則上千萬，導(dǎo)致“心動”的多，“行動”的少。而引入貸款機制，則可以很好的解決這一問題。本文分析了兩種引入貸款機制的方式，一種是引入第三方提供擔保、墊資服務(wù)的貸款方式，另一種是引入房管部門提供不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度的貸款方式，并進行對比，認為可優(yōu)先采用前者，迅速搭建相應(yīng)平臺，同時逐步創(chuàng)設(shè)司法拍賣不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度，讓潛在購買人根據(jù)需要自行選擇貸款方式。

關(guān)鍵詞：司法拍賣；不動產(chǎn)；貸款

中圖分類號：D926.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）35-0139-01

作者簡介：王夏菁（1984-），女，漢族，福建人，碩士研究生，廈門市湖里區(qū)人民法院，助理審判員，研究方向：民商法。

一、不動產(chǎn)司法拍賣中引入貸款機制的必要性

司法拍賣中，不論是傳統(tǒng)拍賣還是網(wǎng)絡(luò)拍賣，不動產(chǎn)類型的案件從數(shù)量上、標的金額上都占據(jù)極大的比例，且呈現(xiàn)上升的趨勢，而其成交情況卻不容樂觀。

潛在購買人自有資金不足或出于流動性考慮，在無法確認能夠競拍成功的情況下，不可能提前籌措大筆資金，而當確認競拍成功后，又必須在短時間內(nèi)一次性繳交余款，有巨大的支付壓力，引入貸款機制，是現(xiàn)階段解決該問題最為可行的方法。

二、不動產(chǎn)司法拍賣中引入貸款機制的方式

（一）引入第三方提供擔保、墊資服務(wù)的貸款方式

該種方式的基本流程為：

1.對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍時或參拍前直接或通過第三方向相關(guān)銀行申請貸款，第三方待貸款銀行出具貸款意向書后，根據(jù)銀行的貸款授信額度為競買人提供擔保，并由競買人辦理委托公證，出具全權(quán)委托由第三方或銀行辦理后續(xù)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、抵押手續(xù)的公證委托書。

2.法院收到拍品的全部價款后，出具相關(guān)法律文書，第三方或銀行憑此及與買受人簽訂的《抵押合同》等材料前往房管部門辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押登記。

3.銀行完成貸款審批流程，正式發(fā)放貸款至第三方賬戶，第三方解除其擔保責任，競買人依約向銀行按期償還貸款。

（二）引入房管部門提供不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度的貸款方式

該種方式的基本流程為：

1.對于可適用貸款的拍品，競買人可在參拍前直接向相關(guān)銀行申請貸款，銀行進行初步審核通過后，與競買人初步簽署發(fā)放貸款意向書等法律文書。競買人競拍到拍品后，與銀行正式簽訂抵押貸款協(xié)議，并辦理相關(guān)公證委托手續(xù)，授權(quán)銀行辦理不動產(chǎn)所有權(quán)的登記及抵押手續(xù)。

2.法院根據(jù)買受人的申請并審核相關(guān)材料后，向房管部門發(fā)函，要求其協(xié)助辦理相關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押權(quán)預(yù)告登記。

3.房管部門辦理好相關(guān)預(yù)告登記后，及時函告法院，法院將相關(guān)書面材料交予買受人，買受人將該材料提交銀行，銀行完成審核貸款流程，正式放款至法院指定賬戶。

4.法院收到全部拍賣款后，出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶的法律文書，銀行憑此及與買受人簽訂的貸款抵押合同、公證委托書等材料前往房管部門辦理不動產(chǎn)的所有權(quán)過戶及抵押權(quán)登記。不動產(chǎn)所有權(quán)正式登記在買受人名下，銀行依約享有抵押權(quán)，買受人依約向銀行償還貸款本息。

該種方式，既有效解決了未辦理抵押登記時，銀行提前發(fā)放貸款的高風險的顧慮，又使買受人無需支出擔保費用及墊資成本，切實保障了銀行“零風險”，買受人“零負擔”。

三、兩種貸款機制的對比與選擇

縱觀兩種貸款機制，各有利弊：

（一）債權(quán)人利益保障方面

前者，引入了第三方提供擔保、墊資等各方面服務(wù)，無需等銀行正式審批放款，拍賣款的到賬速度明顯較快。而后者，需要多個部門的協(xié)調(diào)配合，且在房管局未辦理預(yù)告登記前，銀行無法正式啟動貸款審批流程，無形中延長了拍賣款的到賬時間，不利于保障債權(quán)人的權(quán)利盡快實現(xiàn)。

（二）銀行承擔的義務(wù)及風險方面

前者，第三方的提前介入，有效減少銀行事先審查的義務(wù)，也無需準備專項資金，減少了銀行的機會成本；同時，由于第三方的擔保、融資，銀行可轉(zhuǎn)移大部分風險。而后者，雖然預(yù)告登記具有公信力，但銀行仍更傾向于引入第三方，降低風險，減少資金占用。

（三）競買人/買受人方面

無論采用何種方式，競買人除了保證金外，均需準備足額的首付款。而后者引入預(yù)告登記的這種貸款方式，買受人在資金方面的壓力相對較小。

（四）房管部門方面

現(xiàn)階段預(yù)告登記制度主要適用于新建商品房買賣。2014年3月，溫州已有相關(guān)司法實踐，有效的提高了司法拍賣成交率以及溢價率。可見，在司法拍賣貸款中引入預(yù)告登記制度具有可行性和有效性。

通過以上比較，筆者認為，第一種貸款方式的可行性和接受度最高，推廣速度也最快，而第二種貸款方式雖然更為先進合理，但短時間內(nèi)無法迅速推廣。因此，建議可先行搭建好由銀行、第三方中介公司提供服務(wù)的貸款平臺，同時，創(chuàng)設(shè)司法拍賣不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)預(yù)告登記制度。待預(yù)告登記制度建立完善后，同時向競買人提供兩種貸款方式，由其根據(jù)自身需求進行選擇。

[參考文獻]

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