關于國企參與住房租賃市場的桎梏及擺脫研究

黃孟基

中圖分類號：F272 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2017）11-000-01

摘 要 為解決大中城市新市民的居住問題，日前住建部、國家發改委、公安部等九部門聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》要求人口凈流入的大中城市，支持相關國有企業參與住房租賃市場。發揮國有企業在穩定租金和租期、盤活存量房屋和增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。本文圍繞國企參與住房租賃市場展開討論，分析發展過程中的桎梏及影響因素，為了擺脫這一情況，提出合理化的意見和建議。

關鍵詞 國企 住房租賃市場 桎梏

一、國企參與住房租賃市場的桎梏

隨著房價的持續走高，城市人口凈流入的不斷增長，租賃市場的規范化、規模化成為重要的發展趨勢，以滿足更多人口的住房需求。租賃市場的規范化、規模化發展離不開國家相關政策的支持，鼓勵和支持國企參與住房租賃市場。房子是用來住的，不是用來炒的。國企需要在住房租賃市場中發揮其引領和帶動作用，豐富和完善住房租賃市場的主體結構，促進住房租賃市場的平穩發展，維護房地產市場的平衡與穩定。國企參與住房租賃市場的過程中，有著許多良好的發展機遇，同時也面臨著挑戰，一些問題的出現，對于住房租賃市場的健康、穩定發展產生極大的制約。

（一）國企的市場化運營能力不足

國企參與住房租賃市場的過程中，其自身市場化運營能力不足是需要迫切解決的問題。國企對于住房租賃市場的特點和運行規律缺乏統一的了解，未能良好的適應市場化競爭的要求，導致市場運營策略達不到理想的效果。另外，國企參與到住房租賃市場當中，得到了國家相關政策的支持，有著明確的政策目標，并需要解決多方面的訴求。因此，國企所面臨的壓力巨大，市場運營策略的制定往往會受限于此。如果企業缺乏良好的市場化運營能力，恐難以完成和實現既定的政策目標。

（二）市場定位存疑

國企參與住房租賃市場后，其對于民營企業經營環境的影響是不得不考慮的問題。相比于民營企業，國企在住房租賃市場的優勢較為明顯，尤其是得到了國家相關政策的支持，而民營企業在住房租賃市場中的部分業務可能受到沖擊。目前，國企在住房租賃市場中的定位存疑。部分參與住房租賃市場的國企，偏離了市場定位，更多的追求經濟效益，而忽視了所背負的政策使命，會擠壓民企開展業務，民營企業的劣勢明顯，市場競爭顯然并不公平。住房租賃市場的穩定發展，需要國企和民營企業的共同努力，而不是于依賴其中一方。另外，在新的經濟形勢和市場環境當中，國企改革正在深入進行。對于改革后的國企而言，住房租賃仍是新的業務領域，但是其中的一些遺留問題，掣肘住房租賃市場的發展。

二、關于擺脫國企參與住房租賃市場的桎梏的新思考

（一）制定科學的市場運營戰略

在住房租賃市場當中，需要考慮到租戶在租賃住房方面的特點和取向。由于大多數租戶更加偏重于短期利益，這在一定程度上增加了購房投資回收的難度，短時間內難以盈利，需要在長租業務方面做出努力，這對于國企的市場化運營能力提出了更高的的標準和要求。制定科學的市場運營戰略，建立長效調節機制，并在政府相關部門監管下，進一步規范住房租賃市場，強調住房的居住屬性，符合其自身運行規律。高利潤固然重要，但是在國企參與住房租賃市場的短時間內仍難以實現，國企在住房租賃市場中運營戰略不能局限于此，而是以更為長遠的眼光看待問題。短期內強調住房租賃市場的規范化和規模化發展，在此基礎上，才能追求更高的經濟效益。

（二）定位清晰，目標明確

國家鼓勵國企參與住房租賃市場的目的是為了引領和帶動住房租賃市場規范發展，完成政策傳導，同時便于國家相關部門的監管和調控。因此，國企參與其中，是為了幫助住房租賃市場確立規范、穩定的運營機制，應做到定位清晰，目標明確，實現對整個房地產市場的有效調控，不能完全著眼于經濟利益。與此同時，國家相關部門需要加強對國企參與住房租賃市場的的監管，建立公平的競爭機制，充分發揮國企和民營企業各自的優勢，共同促進維護住房租賃市場秩序，推動其穩定發展。同時引入民企參與混改，加強國企與民營企業之間的合作，對于國企參與住房租賃市場有著良好的幫助。住房租賃市場是國企新的發展環境，其參與的過程類似于一種試驗，其結果還有待于在實踐中進行驗證。

三、結語

在國家大力支持發展住房租賃市場的形勢下，國企的參與有著十分重要的意義。基于政策目標，帶動和引領住房租賃市場的健康，穩定的發展，同時拓展企業的自身經營業務。該過程中，往往會受企業自身市場化運營能力不足、市場定位不明確以及企業改革遺留問題的影響。為了擺脫相關因素的桎梏，需要采取針對性的解決對策，制定完善的市場運營策略，明確其市場定位和發展目標，并與民營企業一道，為住房租賃市場的穩定、可持續發展做出努力。

參考文獻：

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