法學視角下的城郊房屋拆遷調查研究

關鍵詞 房屋拆遷 立法 法律適用

作者簡介：陳勝銘，貴州大學法學院碩士，研究方向：法律碩士（非法學）。

中圖分類號：C915 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.068

一、研究背景

我國城市化進程速度不斷加快，除了征用郊區耕地，房屋拆遷是不可避免的。當前我國在房屋拆遷方面的立法和在拆遷過程中的法律適用還不太成熟，又由于村民宅基地價格遠高于周邊耕地，村民也已經習慣了當前的生活方式，所以當拆除農民世世代代居住的房屋，要求他們從原來的住所，搬到的高層樓房居住，如果一些法律問題沒有協調好，可能發生各種復雜的問題，致使農民無法安居樂業，誘發社會的不穩定。所以說，在法學視角下研究解決房屋拆遷引發的矛盾是有必要的。貴州大學擴建工程是貴州省重點建設項目之一，貴陽花溪區政府與貴州大學加強校地合作，共同組建擴建工程征地拆遷安置指揮部，自2013年5月開始進駐花溪區養牛村，養牛村位于花溪區北面，距區中心約 2 公里，全村298戶，1195人，共三個自然村寨，土地總面積3000余畝，全村近70%的土地被征；被征地農戶約250戶，其中土地征絕戶約140戶，人口560人，占征地戶數比例56%，占全村比例47%；房屋拆遷戶126戶，村集體辦公樓一棟，建筑面積約17萬平方米。通過對貴陽花溪區養牛村房屋拆遷過程中存在的主要法律問題進行研究，討論總結現階段我國農村征地拆遷工作的政府政策在合法范圍內的調整方向，為城郊征地拆遷法律的出臺提供參考作用，也為有此類特點的地區和一些城市推進城郊征地拆遷事由給予一些有益的啟發。

二、法學視角下分析存在的問題

（一）當前立法不完善

長期以來，中國郊區農民住房拆遷的法律規定，因為各種原因，還散見在“物權法”，“土地管理法”和人大與政府制定的地方法規與行政規章中。有的地方由下屬政府或由市、縣級政府部門制定賠償標準，就會造成各自為政，賠償標準不一，具有任意性與獨斷性的特點。以上政府的這些做法違反了“土地管理法”。地方政府在郊區的房屋拆遷補償事宜主要是參照“國有土地對城鎮房屋拆遷補償制度”的規定，并沒有嚴格參照土地管理法的規定。農民獲得公平賠償的權利受到法律保護的不正當限制，使得農民權利位于較低的法律范圍內，以及現有規范性文件未經授權來處理農民財產，這種法律轉移，導致養牛村仍然有600多畝的補貼資金不到位，約人民幣500萬。村委會多次向有關單位上訴報告請求答復，而相關單位的解釋都是已經撥付了資金，但卻沒有提供文件證明，導致這部分補助金不了了之。

（二）法律未規定機會成本損失的補償

《國有土地上房屋征收與補償條例》明文規定：“房屋拆遷補償的范圍包括房屋所有權、附屬物所有權、收益權。”收益權包括租金、生產經營預期收益、拆遷產生的費用。調查中發現，此次拆遷補償法律規定只停留在村民的有形補償上，而對無形補償卻沒有具體法律規定和實施措施。養牛村環境優美，地勢較好，交通也便利，村民世代在此安居樂業，并非全靠種地為生，很多都是靠個體經營為主，可以說沒有征地拆遷，他們世世代代都吃穿不愁還有可能發家致富。而現在70%的土地被征，大部分村民還是土地征絕戶，他們離開了原來的居所和土地，那就是永遠的離開。由于搬遷，也在一定程度上增加了村民的生產和就業的機會成本，還有甚者是造成品牌和商業信譽的損失，法律的制定應該考慮到這些方面，把機會成本考慮在內。在實踐中，拆遷人僅依靠現有規范文件對房屋拆遷的機會成本不進行補償的做法，是有違公平原則的。

（三）宅基地的地理位置補償落實不到位

農村宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃地等類型。宅基地使用權是指自然人依法取得的在國家或集體的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的權利，它包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般是指自然輔助用房、庭院和歷年來不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產場地。宅基地的使用權也應及于地下。貴州大學房屋區位補償金，是僅針對房屋拆遷給予的補償，是針對房屋本身的補償，而不是針對其所處地理位置進行補償。據了解村長助理幾次寫建議書和相應的宅基地的所有權屬于集體的法律規定文書，要求政府重視并合理的進行宅基地地理位置的拆遷補償，但是卻沒有得到政府的回復。

三、在法學的視角下分析解決的措施

（一）完善立法

綜觀執法實踐中存在的大量矛盾糾紛乃至社會性問題的出現，深究其根本原因，主要歸結于立法的不完善。時任國務院總理溫家寶同志在2011 年 1 月 21 日簽署國務院令，公布《國有土地上房屋征收與補償條例》，起到了一定保障拆遷工作實施的積極作用，但規范性文件出臺還不足以代替法律。目前法律規定關于我國城郊農民房屋拆遷的也只見于土地管理法，物權法、以及各地地方人大、政府制定的地方性法規、行政規章中，沒有合適的城郊農民房屋拆遷的法律體系，這屬于立法的不足。只有法律的完善和立法水平的提高，對于拆遷相關法律法規的慢慢完善，形成一個城市房屋拆遷法律法規體系，才能更好的解決糾紛。

（二）以法律形式把失地農民的機會成本損失體現出來

我國現行的《土地管理法》，對失地農民的征地補償標準，應該進行完善和修改，應該把失地農民的機會成本損失體現出來。在《土地管理法》沒有修改之前，在現有的補償政策下，政府運用機會成本對被征收人進行補償也有較大的操作空間，政府可根據自身財政狀況和征地地區農民收入情況以及經濟發展狀況，對失地農民在征地過程中直接損失的機會成本進行補償，也可根據土地的增值收益選擇機會成本高的補償標準進行或按機會成本低的補償標準進行。

（三）落實宅基地的地理位置補償

我國1982年《憲法》規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。國家在指定相關拆遷補償立法時要在立法過程中加以強調這一內容，并以基本法律形式加以確定，合理考慮到宅基地的地理位置補償標準，讓拆遷更加合理，公平。

四、結語

只有法律的完善和立法水平的提高，對于拆遷相關法律法規的慢慢完善，形成一個城市房屋拆遷法律法規體系，才能更好的解決糾紛。同時現行的《土地管理法》，對失地農民的征地補償標準，應該進行完善和修改，應該把失地農民的機會成本損失體現出來。而且在指定相關拆遷補償立法時要在立法過程中加以強調宅基地的地理位置補償標準，并以基本法律形式加以確定，合理考慮到宅基地的地理位置補償標準，才能讓拆遷工作更加合理，公平。除了用完善的法規政策制度來解決城郊集體土地拆遷中存在的不公平、不公正、不公開和暗箱操作問題，政府工作中還要始終貫徹科學發展觀，樹立全面、協調、可持續的發展觀念。規范政府的工作行為，牢固樹立“依法依規、關注民生、促進發展、文明和諧、實事求是”的理念，把城郊集體土地拆遷工作做實做好，讓人民群眾滿意讓社會滿意。

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