營改增全面實施背景下房地產企業稅務風險管理探討

曹坤

【摘要】本文將簡要闡述營改增背景下房地長企業在土地取得、項目施工和銷售階段所需要面臨的稅務風險，并據此提出相應的稅務風險防范措施，以此提高房地產企業在營改增全面實施背景下的風險管理能力，進而實現企業的健康發展。

【關鍵詞】營改增 全面實施 房地產企業 稅務風險管理 探討

近年來，城市進程腳步的加快，促使房地產市場逐漸擴大，并形成成熟的市場體系。但是，隨著我國營改增政策的頒布，給房地產企業帶來了新的變化。特別是營改增全面實施后，促使企業的繳稅政策、核算方式以及審計內容都發生了改變，促使房地產企業生產經營過程中所需要面臨的稅務風險增多。房地產稅務風險主要是由于企業不合法、不合規的納稅行為而產生的補稅、罰款、加收滯納金、刑事處罰以及聲譽損害等一系列的風險。同時，如果企業經營過程中使用稅法不準確，也會產生多繳納稅款的問題，促使企業承擔了不必要的稅收負擔，造成企業經濟的損失。同時，由于我國近年來房價的上漲的速度較快，促使政府對房地產市場的監管強度越來越大，而稅務作為政府宏觀調控最有效手段，常常被使用。在此情況下，房地產企業所需要面臨的稅務風險更加大，繼續采取相應的措施對風險予以防控。

一、營改增全面實施后房地產企業將要面臨的稅務風險

（一）土地取得階段存在的稅務風險

我國房地產企業一般都是通過土地出讓方式來取得土地，在房地產開發企業獲取到土地之后，在繳納契稅的計算、申報過程中，通常只會對土地出讓金來計算并繳納契稅，通常會對土地成交價格中的其他支出予以忽視，比如土地補償款、安置補助費和拆遷補償費等一系列應支付的貨幣、實物、無形資產和其他經濟利益。另外，房地產企業在對土地性質、土地容積率予以改變時，需要補繳的土地出讓金沒有依照規定來計算申報繳納契稅的現象。還有，在土地取得階段，房地產企業在城鎮土地使用稅繳納方面也存在一定的稅務風險，比如，部分房地產企業通過取得農村集體土地來進行開發，但該項目卻無法辦理土地使用權流轉手續而出現沒有繳納城鎮土地使用稅的現象。此外，房地產企業簽訂的土地合同條款中存在的不合理設計，也可能會給企業帶來稅務方面的風險。依照我國相關法律的規定，城鎮土地使用稅的繳納時間為交割土地的次月，如果沒有明確具體的土地交割時間就直接引用合同簽訂的次月為城鎮土地使用稅的繳納時間，很多納稅人在簽訂土地合同之后就要被稅務機關要求繳納城鎮土地使用稅的滯納金，產生相應的經濟損失。

（二）項目施工階段存在的稅務風險

在項目施工階段，房地產企業涉及稅種較少。但實際上項目的施工成本與企業的稅金繳納具有直接的聯系，并且，施工成本能直接決定項目竣工后的稅務清算工作。因此，項目施工階段的稅務風險也應該予以重視。結合實踐情況來看，施工階段的稅務風險主要是由于房地產企業財務核算的不規范、增值稅專用發票與進項稅發票的管理與使用不合理所導致的。另外，財務工作人員的綜合素質問題與供應商的規模、管理體制不健全問題也會給房地產企業的稅務管理帶來一定的風險。還有，部分下游建筑企業在施工過程中沒有使用正規的勞務中介公司，促使下游建筑企業無法進行有效的進項抵扣，導致施工成本的上升，勢必也會轉嫁到房地產企業之上，造成房地產企業必須要承擔許多額外的稅負。

（三）銷售階段存在的稅務風險

房地產企業在銷售階段需要涉及的稅種較多，該階段也是房地產企業履行納稅義務的重要階段。當前，我國房地產企業所需要面臨的稅務風險主要有這么幾類：第一，房地產企業在收到預收款之后沒有依照規定來申報繳納增值稅與企業所得稅，從而給房地產企業帶來的稅務風險。依據我國“營改增”的相關政策，無論是繳稅單位是一般納稅人還是小規模納稅人，都必須對沒有完工的產品預繳3%的預征率申報繳納預繳稅款。但是，由于房地產企業自身的各項原因，并沒有嚴格依照該規定來履行。第二，沒有依照規定對土地增值稅進項分類預繳的情況也經常發生，促使預繳的增值稅不足（在沒有正確區分產品類型的情況下按1.5%的稅率對全部產品預繳土地增值稅），進而產生相應的稅務風險。第三，缺乏對經營活動中視同銷售問題的重視意識。隨著建筑行業的競爭日趨白熱化，房地產企業的促銷方案也逐漸呈現出多元化的趨勢，促銷禮品也是豐富多樣。但是，這些豐富的促銷禮品卻隱藏著相應的稅務風險，比如說，部分企業沒有將促銷過程中的禮品贈送視同銷售行為，未能及時申報繳納相應的增值稅款。

二、營改增全面實施后強化房地產企業稅務風險管理的有效途徑

（一）加強對增值稅專用發票的管理

在“營改增”全面實施之后，營業稅發票被全部取消，使用的是用途更廣、更為合理的增值稅專用發票。而營改增專用發票的可抵扣性質促使市場總體的納稅負擔降低。也正是因為此，不少房地產企業為了獲取更高的利潤，紛紛在增值稅專用發票上搞起了小動作，采取各種不合規的方式來進行著與增值稅專用發票有關的經濟活動。但同時，政府部門對增值稅發票的管控也越來越嚴厲，房地產企業所需要面臨的懲罰風險增加。在此情況下，為了有效規避這種懲罰風險，房地產企業應該嚴格依照法律法規的規定來制定“增值稅專用發票管控制度”，并對財務人員的稅務管理活動形成良好的約束，進而降低企業的稅務風險。通過合理的增值稅專用發票管控制度約束企業使用增值稅專用發票的使用行為，并提高企業對增值稅專用發票的管控能力，對銷項發票的領取、開具、保管、作廢等環節予以嚴格把控，且進項發票的獲取、確認和抵扣進行嚴格的管理，進而防止虛假發票流入企業，也企業帶來不必要的風險與損失。

（二）建立完善的涉稅風險評估體系

為了保障稅務管理行為的合規性、合法性，房地產企業的應建立起一套完善的涉稅風險評估體系，通過正確的評估與科學的預測來提高房地產企業自身的稅務風險管理能力，進而合理規避稅務管理中存在的風險。通過合理、有效的手段來識別房地產企業經營中存在的各種稅收風險，比如財務狀況分析法、風險清單分析法和決策分析法來解決企業稅務風險評價中存在的分歧問題，進而尋找出形成風險的主要原因，并采取行之有效的措施予以解決和規避風險，進而保障企業的合法利益不受損失，擴大自身的盈利空間。另外，隨著“營改增”的不斷深化，國家逐漸進入到政策密集出臺的階段，給房地產企業的升級與轉型提供了良好的機會。因此，房地產企業應該對轉型后的新領域采取有針對性的稅務風險評估方案，以此全面了解轉型過程中企業所要遭受的各種潛在風險，并在此基礎上予以深入的分析，進而為企業有效規避風險、長遠發展提供可靠的依據。

（三）加強稅務信息的溝通

稅務信息的及時溝通作為預防稅務風險的有效措施之一，通過良好的溝通能夠維護良好的客戶關系、供貨商關系和政府關系，能夠在獲取更多與風險相關的信息，且為解決風險提供良好的溝通環境。因此，房地產企業應該注重對稅務信息的溝通，通過與主管稅務機關建立起良好的信息溝通渠道與信息傳遞機制，就能夠在第一時間知曉國家稅務改革的最新動態，并依據最新的稅務政策規定梳理及更新相關的業務流程，進而保障企業繳稅行為的合規性，防止信息不對稱給企業帶來的稅務風險。其次，房地產企業還需要與施工方和供貨商保持信息溝通的暢通性，一旦發現這些下游建筑方可能給企業帶來稅務風險的行為，應及時予以制止，且對他們提出稅務監管部門向有關方面及時發布正確的合同及發票等管理要求，進而降低雙方合作中的矛盾，減少可能給企業帶來的稅務風險。

三、結論

總之，在房地產企業取得土地、施工以及銷售階段都存在各種各樣的稅務風險，可能給企業帶來經濟損失、名譽損失。為了有效規避這些損失，企業應依據“營改增”政策實施后對房地產行業產生的影響，積極采取措施來提高自身的稅務風險防控能力，以此合理、合法的規避這些風險，進而保障企業的合法利益不受損，并獲取最大空間的利潤。

參考文獻

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