房地產企業融資風險研究

高立

摘要：近年來，隨著我國宏觀調控政策的不斷加強以及供給側改革的不斷推進，房地產企業面臨的行業競爭日益激烈，相應的企業融資風險日益加劇，因此，房地產企業融資風險的研究對防范與規避風險具有十分重要的作用。本文從房地產企業融資概述入手，全面詳細地分析了融資風險成因，并有針對性地提出了風險防范對策，希望能夠促進房地產企業高質量、健康、可持續發展。

關鍵詞：房地產企業；融資風險；防范對策

一、融資風險概述

房地產企業為了保證房地產項目開發建設、推廣銷售、驗收交房等各個環節具有充足的資金支持，需要獲取充足的資金，促進房地產項目順利推進，因為房地產企業自身持有資金有限，所以多數情況下，房地產企業需要向外部各投資方融資。換言之，房地產企業融資在于為房地產企業所開展的房地產項目，提供資金保障與支撐，保證企業順利經營運轉，從而獲取項目收益最大化。

房地產企業的融資風險主要來源于以下兩個方面。一方面來源于房地產企業及其項目的性質。眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，其房地產項目具有投入大、周期長、收益高、不確定因素較多等顯著特征。同時，融資后期的資金管理是房地產企業融資風險的高發環節，內部資金管理制度不健全、人員勝任力低及管理流程繁瑣均可能引發融資風險。另一方面是社會大環境。近年來，伴隨著供給側改革的不斷深入與推進，房地產企業相關宏觀調控政策加緊，同時，房地產開發與各類建材行業、裝修行業密切相關，因此，上述行業領域內相關政策的出臺以及更迭都會給房地產企業帶來或大或小的不確定因素或風險。

二、融資風險成因

（一）融資渠道單一

房地產項目具有投資資金量大、開發周期長、整體收益率高等特點。房地產企業借助企業外部各方投資者的資金來完成開發建設是其必然選擇。從理論上講，外部融資包括金融機構貸款、發行證券（股票、債券等）以及售房預收款和工程墊款等多種形式，但是，在實際融資操作中，房地產企業受企業性質、規模大小、操作熟練性、政策健全性、融資成本及融資便利性等多方面因素的影響，在融資渠道選擇和執行上，并沒有太多的選擇空間，大多數企業選擇銀行貸款，還有少部分企業選擇民間借貸來維持資金周轉。

（二）預算管理制度不完善

預算管理制度的建立健全對企業風險管控具有十分重要的意義與作用，對資金密集性房地產企業融資風險管控更是可見一斑。但是，在房地產企業實際的生產運營中，預算管理制度不健全的問題尤為突出。大多數房地產企業預算管理制度被束之高閣，企業領導人一支筆說了算，在企業實際經營過程中并未發揮其實質作用。在拿地成本、資金運作、房產銷售及資金回籠等各個環節不能有效地進行預算編制與財務分析，不能按照房地產企業整個開發周期進行資金編制和預算執行，最終導致預算管理在整個融資環節不能有效發揮作用，從而影響項目整體收益，進而間接提高了企業融資風險。

（三）外部環境變化多端

除了受渠道單一、預算管理機制不健全等內部因素的影響外，房地產企業在融資過程中還受到外部環境的影響，從而引發融資風險。譬如國家銀根收緊、資金監管嚴格、法律法規政策的變化以及行業競爭，甚至所處地區自然環境的變化，都有可能增加房地產企業的融資風險。從2016年十一開始，各層級政府出臺一系列政策對房價飆升進行打壓，對房地產企業的融資也帶來了巨大影響。這些外部環境的變化比企業內部因素對房地產企業融資風險的影響更為嚴重，也更不受企業控制。

三、融資風險的防控

（一）創新融資渠道

相對于西方國家，我國房地產行業起步較晚，發展程度相對較低，在獲取投資的渠道方面不甚順暢，銀行貸款形式是主流。融資渠道越單一，對單一渠道的依賴性越強，融資風險越高，為有效防范融資風險，拓寬融資方式及融資渠道，房地產企業可以借鑒境外比較成熟的融資經驗，在國家法律法規允許的范圍內，創新融資方式，譬如保險、基金、信托以及融資租賃等非銀行貸款方式，以及多種融資方式的組合，探索適合企業自身性質、資產規模以及所在地區資管要求的融資渠道與方式，從而使房地產項目在各個發展階段獲得充足的資金支持，有效降低融資成本，防范和控制融資風險，促進房地產企業健康可持續發展。

房地產企業拓寬融資渠道的同時，要以合法合規為前提，合法合規經營是贏得投資者、債權人、社會公眾信任的基礎，只有加強合法經營的理念，各個環節誠信操作，才能在房地產行業及社會公眾中贏得良好的口碑，獲取豐厚收益，最終吸引各方投資者；打造企業品牌是重要途徑，市場化經濟環境下，房地產行業的競爭日益劇烈，房地產企業想要在眾多企業中贏得投資者的青睞，讓各方投資者放心投資，明確自身定位、夯實自身品質、打造品牌效應勢在必行。

（二）加強預算管理

針對當前房地產企業出現的預算管理制度缺失，以及重形式、輕內容，重編制、輕執行的普遍情況，加強房地產企業全面預算管理顯得尤為重要。

健全的內部控制制度，尤其是在房地產項目的各個環節健全并完善預算管理相關機制與制度，可以將風險控制前移，將業務流程不規范以及人員的不穩定因素等風險控制在前端。因此，房地產企業要重視全面預算管理制度的建立，采取有效的措施保障制度有效執行。

具體來說，房地產企業應營造全員重視預算管理的氛圍，結合企業管理層要求、項目大小等自身特點，認真審視企業內部控制制度的科學性、合理性及可執行性；建立內部控制制度執行機制，保障內控職能部門或主管部門的獨立性，并確保監管部門有效行使職權；明確房地產項目各個環節的業務流程及人員職責，加強預算管理，嚴密監控資金使用情況，做好防范措施，防控企業融資風險。

（三）提高風險防控意識

任何有效的行為都需要先從意識上、理念上引起重視，因此，房地產企業融資風險的防控需要企業內部灌輸風險控制理念，增強風險防范意識。房地產融資風險的防范需要遵循全面、客觀、審慎、獨立、有效的風險防控理念。

具體而言，房地產企業開發建設、推廣銷售、驗收交房等全周期均需納入企業風險防控范圍，全周期中任一環節的各個操作流程均需嚴格按照風險防控要求來設置，上至管理者下至基層員工均需樹立風險防控理念。房地產企業開發項目的各項控制活動均應記錄在案，一方面記錄本身就是一種良好的控制，另一方面，詳細的記錄有利于及時識別風險，傳遞控制信息，追溯人員的控制責任；房地產企業融資要審慎對待，將風險防范與控制前移，建立完善的融資決策機制，審慎對待融資決策，以防范風險為宗旨，風險在前，收益在后；房地產企業融資風險防控人員或部門應嚴格按照不相容職務分離原則設置，不能既當運動員又當裁判員，對防控人員或部門進行獨立考核；風險防范機制與措施不是一成不變的，房地產企業需樹立“動態”管理觀念，需要隨著企業經營狀況的改變及外部環境的變化調整融資風險機制與措施，及早識別和化解融資風險，切實提高企業風險防控能力。

當然，房地產企業有效防控融資風險，還需時刻關注國家宏觀調控政策，根據國家相關政策，結合企業自身實際，適時調整企業內部戰略及經營策略，以順應時代潮流，在習近平新時代中國特色社會主義思想引領下，防范融資風險，實現企業高質量、健康、可持續發展。

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