中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

李剛

摘要：21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)暴漲，尤其是北上廣的房?jī)r(jià)在幾個(gè)月內(nèi)就開(kāi)啟了翻倍的行情，甚至日內(nèi)跳價(jià)百萬(wàn)。二三線城市房屋的價(jià)格也爭(zhēng)相翻倍。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)非常重資金的行業(yè)，從前期土地的購(gòu)入到后期工程的建設(shè)，都需要大量的資金來(lái)支持。而面對(duì)大量的資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的單一化、過(guò)高的集中以及過(guò)大的放量卻成為其融資渠道的“軟肋”。本文將從中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其在融資過(guò)程中存在的問(wèn)題，進(jìn)而提出改善中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)融資；渠道

一、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的現(xiàn)狀分析

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)作為一種固定資產(chǎn)的性質(zhì)決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)和融資方式已經(jīng)成為了決定當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的最主要的因素。縱觀我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的融資渠道方式，呈現(xiàn)出以下三個(gè)特點(diǎn)：

（一）融資渠道單一且風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金來(lái)源主要是銀行貸款和預(yù)售房款。房地產(chǎn)企業(yè)借款和融資渠道非常單一，大多數(shù)都只有向銀行抵押土地和房產(chǎn)。隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與銀行借貸系統(tǒng)的完善，一大批沒(méi)有資本實(shí)力且缺乏抵押物的房地產(chǎn)企業(yè)將因無(wú)法借到銀行貸款而被淘汰出局。除此之外，很多房地產(chǎn)企業(yè)都想在預(yù)售賬款上尋找資金來(lái)源的突破，也因?yàn)閲?guó)家的管控政策而以失敗告終，單一的融資渠道對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成了重大的影響與風(fēng)險(xiǎn)。

（二）多元化投資增長(zhǎng)速度太快

隨著多元化融資渠道的興起，外部資金迅速涌入并占領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)，隨之帶來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)也越來(lái)越少，從而造成更大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。而且由于過(guò)多的資金流流入到房地產(chǎn)企業(yè)以及投資增長(zhǎng)速度太快，導(dǎo)致現(xiàn)在中國(guó)的成品商品房出現(xiàn)很高的房屋空置率。這樣的情況一直發(fā)展下去，極易出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)市場(chǎng)造成不利的影響。

（三）受?chē)?guó)家政策影響大且宏觀調(diào)控滯后

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受到國(guó)家政策影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注政策變化的信息，做好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。國(guó)家的宏觀調(diào)控政策也加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。隨著融資調(diào)控政策陸陸續(xù)續(xù)的出臺(tái)，貸款額度大幅降低與受限，使房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資的力度大大減弱。與此同時(shí)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)多插手也導(dǎo)致了融資渠道的受限，企業(yè)生存與發(fā)展更是困難重重。

二、改善中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的建議

（一）擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

由于國(guó)家政策、宏觀調(diào)控以及貸款難度等種種因素的影響，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)舉步維艱，因此不得不考慮建立新的房地產(chǎn)融資渠道。首先，針對(duì)大型的房地產(chǎn)企業(yè)，其企業(yè)規(guī)模很大且實(shí)力較強(qiáng)，可以以股權(quán)融資作為優(yōu)先的融資渠道。實(shí)行股權(quán)融資的好處就在于籌資量大并且融資能力強(qiáng)，由于股權(quán)預(yù)期收益較高，可以在一定程度上抵消通貨膨脹的影響，并且可根據(jù)日后的實(shí)際情況通過(guò)配股，增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可大力發(fā)展公司債券，逐漸擺脫對(duì)銀行借貸的依賴。債券的優(yōu)點(diǎn)在于籌集的資金使用期限較長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)原有股東的股權(quán)沒(méi)有影響，籌集范圍廣、金額大、對(duì)象廣泛，并且對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)低。最后，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)信托貸款的方式將資金運(yùn)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，具有很好的實(shí)用性和靈活性。

（二）完善相關(guān)的法律法規(guī)

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康發(fā)展的重要因素之一就是有法可依。但是，我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)中卻極少設(shè)計(jì)房地產(chǎn)融資渠道相關(guān)的法律條文，因而容易造成現(xiàn)實(shí)生活中一些開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房個(gè)人利用假融資信件和假資料來(lái)騙取銀行的信貸資金。商業(yè)銀行也在批審房地產(chǎn)企業(yè)借貸時(shí)，審查速度較快且審查手續(xù)簡(jiǎn)化，更是加快了國(guó)家和人民資產(chǎn)的流失，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的金融安全運(yùn)行。針對(duì)這些情況的發(fā)生，一定要注意確保企業(yè)的融資處于一種正常運(yùn)行的狀態(tài)，并不斷的完善和修補(bǔ)相關(guān)法律法規(guī)，真正做到有法可依，保證房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)通力合作實(shí)現(xiàn)共贏

隨著共享單車(chē)、共享雨傘等等“共享產(chǎn)業(yè)”的興起，房地產(chǎn)企業(yè)似乎從中得到了啟發(fā)。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著眾多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。在國(guó)家政策的引導(dǎo)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道上，選擇了通過(guò)共同合作，進(jìn)行共同開(kāi)發(fā)并且實(shí)現(xiàn)資源共享，企業(yè)互利共贏，這將成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資的創(chuàng)新性渠道之一。這樣不僅能有效降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，并可以最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目同企業(yè)一同穩(wěn)定與更好的發(fā)展。

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