房地產公司的財務風險控制和研究

張麗麗

關鍵詞 財務風險；房地產公司；風險管理與控制

一、引言

21世紀以來，房地產行業不斷興起和壯大。特別是近十年以來，大城市的房價節節攀升，房地產行業更是達到了如日中天的地步，其巨大的經濟收益，已成為我國國民經濟發展的中流砥柱，大大推動了經濟的發展。但是，凡事有利弊，房地產行業的巨大利潤背后隱藏著巨大的經濟泡沫。在實際經營活動中，我國房地產企業往往存在負債籌資比例偏高的現象，引發公司較大的財務風險，故財務風險是房地產企業的重要研究內容。最后，為了解決房地產企業在發展過程中存在的一些問題，本文提出一些針對性的措施和建議，這些措施和建議是關于房地產企業如何管理和控制其財務風險的。

二、財務風險管理相關理論

（一）財務風險及其控制理論基礎

風險是指一項財務活動可能會產生幾種截然不同的結果，而財務風險則主要指的是在企業財務活動中，因各種因素而造成的財務上的不確定事件，這些事件可能會使企業蒙受損失。財務風險是財務管理的核心，也是企業經營必須解決的難題。因此財務管理理論中，風險是極為重要的。隨著市場經濟形勢的不斷變化，企業規模不斷擴大，財務活動豐富多樣，使得風險管理工作越來越艱難，因此尋求有效的解決財務風險的方法是房地產企業的當務之急。

（二）財務風險控制的主要原則

由于財務風險存在以下基本特征：客觀存在性、不確定性、威脅性、關聯性。因此財務風險的管理也遵循一定的原則，如下：

（1）逐步管理原則

逐步管理原則指的是在企業統一領導的大前提下，企業管理與控制財務風險要遵循劃分管理，分部門控制的方式，這種方式是現代企業管理采取的主要方式。

（2）最佳平衡原則

該原則指的是在風險和收益之間尋找一個平衡點，它要求企業認識到風險和收益在實際生活中是經常一起出現的，只有收益沒有損失的情況是幾乎不存在的。企業進行的每一項財務活動，必須全面分析收益與風險的概率并尋求最大化平衡點，來決定采取何種能夠增加收益的計劃方案。

（3）接納原則

任何一家企業都經歷著財務風險，在這種客觀環境下，企業能做的就是客觀看待自己存在的問題，了解到自己能夠接受多大程度的風險，使得企業正常運營。

（4）有效規避風險原則

由于風險的出現有一定的規律，因此企業應當深入分析和掌握企業風險存在的規律，并在此基礎上出臺應對措施，促進企業盡最大可能避免財務風險的不良影響。

三、房地產公司財務風險分析

（一）房地產行業財務風險的現狀分析

1.房地產行業特點分析

房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。房地產行業它是指從土地開發、建造住房、物業管理甚至到住房內的各種裝修、裝飾等一系列服務為一體的綜合性產業，它的主要對象是土地和住房。房地產行業需要巨大的投入資金，行業特征明顯，主要有周期明顯、流動性差、地域性明顯、涉及面廣、與銀行緊密關聯及與政策密不可分等主要特點。

（二）房地產行業財務風險及成因分析

1.外部環境的不穩定性

外部環境包括我國的宏觀市場經濟，房地產行業位于市場經濟大背景下，深受市場經濟狀況的影響。根據相關研究表明，房地產的發展趨勢總是與我國市場經濟的發展趨勢有著一致的方向，甚至會出現同蕭條同復蘇的情況。正是因為該行業的特殊性，對資金及投資的要求巨大，其開發資金的主要來源為銀行，故其與金融行業緊密相聯，主要表現在與銀行的密切關系上。而近幾年來，金融行業的不穩定性也為房地產行業帶來了不可避免的財務風險。

2.政府宏觀調控政策的影響

與其他行業不同，房地產行業深受各種中央政府的宏觀經濟政策的影響，屬于政策導向型產業。房地產行業的關聯廣泛性，使得國家需要通過各項法律政策對其進行調控。調控方向的不同會產生不同的結果，比如：首先，政府對于土地資源的征收和開發的政策，會影響房地產商的選擇和決策意愿。其次，政府頒布的金融政策可能會造成住房價格的上升，使房地產商面臨巨大壓力。最后，政府出具的一系列財政稅收政策，可能會加大房地產商的投資成本，從而影響住房價格。.

3.籌資成本增加，投資能力受限

通常來講，如果企業遭遇通貨膨脹，那么投資成本必然增大，主要體現在原材料及員工薪酬上。開發商的資金規模也會出現某種程度的減縮，企業的資金運轉可能存在問題，經營可能遭遇困難。房地產行業資金量要求大，故只能尋求外部負債籌資，那么企業的資本成本就會過高，實際收益水平低。與此同時，近幾年央行不斷加息一方面增加了房地產企業的借貸成本，另一方面急劇提升了老百姓按揭貸款買房的成本，加劇了房地產破產的危險。

（三）房地產行業財務風險的應對措施

1.增強風險觀念，加強對政策環境與經濟形勢的重視

由于政策對房地產行業具有較大的影響，因此只有時刻觀察政策變化，保持對政策的敏感性，在第一時間采取相應財務措施來把握企業經驗方向，控制財務風險。例如對于政府出臺的房地產稅收政策，房地產企業應深入剖析該政策，并據此調整企業的收支情況，從而降低稅收支出。

2.結合各方力量，堅持正確的經營方向

房地產行業作為與民生緊密相聯的重要企業，應當有效利用已有的社會資源，并正確對待風險并能有效應對風險問題是很重要的。因此企業了解自身、分析自我、合理制定順應本企業發展的應對方案。使得企業在危機到來時盡量減少企業的危機損失，這樣的預防機制也已經越來越符合房地產行業的發展情況。

3.提高風險意識，完善內部責任體系

行業競爭日益激烈，政府不斷出臺新的宏觀調控政策，在這樣的嚴峻形勢下，各大房地產企業必須合理利用外部環境的優勢并合理建設風險管理隊伍，建立相應的風險勘察體系，加強存貨管理水平，合理應對財務風險。

4.優化發展戰略，保持龍頭地位

各大房地產行業可以致力于擴大規模，并不斷向三、四線城市進軍，發展旅游、教育及養老地產，探索商業地產等。此外，各房地產公司還可以采取迎合政府政策并傾向于得到其大力支持的發展戰略等方法。

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