房價變動影響不同收入群體日常消費的效應研究

李毅 王平

內容摘要：房價波動對居民日常消費的影響是值得關注的問題，本文就房價波動對居民日常消費的影響機理進行了理論分析，運用我國2000-2013年間房價與不同收入群體消費的面板數據，從絕對量與相對量實證分析了前者對后者的影響。研究結果顯示：房價變動對居民消費既有財富效應又有擠出效應，最終效應的大小取決于二者相比較的結果。房價對低收入者消費的擠出效應比高收入者更加明顯。整體來看，房價階段性快速上漲對居民消費有較大影響。據此提出建議：完善住房保障政策，保障低收入群體的居住權；發展金融市場，引導高收入群體通過房產抵押等形式合理消費；保持房價相對穩定，以減少擠出效應，并防止財富效應下滑。

關鍵詞：房價波動 日常消費 擠出效應 財富效應

長期以來，在驅動我國經濟增長的三駕馬車中，投資與出口起到了決定性的作用。2013年，我國GDP增長為7.7%，最終消費對經濟增長的貢獻為55.5%，扣除政府和企業消費后，居民消費對經濟增長的貢獻約為36.6%，遠低于美國約80%的平均水平。我國居民消費低迷有著深層次的原因，其中居民收入增長有限和近年來畸高的房價成了不可回避的重要因素。現代經濟理論認為，房價的上漲對居民消費有正向的財富效應和負向的擠出效應。那么，我國近年來的房價上漲對居民消費產生了多大的財富效應和擠出效應，特別是對不同收入群體的日常消費分別產生了何種影響？這個問題值得探討。

相關文獻回顧

米爾頓·弗里德曼（M.Friedman）的持久收入假說和弗郎科·莫迪利安尼（F.Modigliani）的生命周期假說是有關消費問題的經典理論，對認識消費問題起著重要的指導作用。以此為理論基礎，西方學者探索房價對消費的影響從而得出了房地產對消費影響的有關理論。歸納起來看，認為房價上漲對消費者會產生兩種效應：正向效應和負向效應。正向效應是通過房產價值的增長來增加居民的財富，或者通過房產的抵押而獲得消費信貸增加居民的當期消費；負向效應指的是對于無房或租房族來說，房價上漲將迫使他們為買房而進行更多的儲蓄或者為租房而進行更少的消費，即對消費者當期消費產生擠出效應。財富效應到底存不存在，一些學者進行了實證檢驗。如Skinner（1993）研究美國微觀數據發現，房價上漲只對年紀較輕的人有正向財富效應。CQS（Case，Quigley，Shiller，2005）研究了美國各州和14個國家的面板數據證實財富效應是顯著存在的。Carroll（2006）認為美國21世紀初期消費的快速增長源于房地產的快速增值。Campbell（2011）根據美國個體居民的消費數據論證房價的財富效應上漲快且持續時間長。Girouard（2011）對歐美和美國數據對比研究得出了大體一致的結論。對于擠出效應，Sheiner（1995）對美國微觀數據、Yoshikawa和Ohtake（1989）對日本的數據、Dynan（2010）對澳大利亞的數據、Skinner（2011）對英國的微觀數據進行了實證檢驗，均證明房價對低收入者和租房者擠出效應的存在。對最終效應體現為財富效應還是擠出效應，西方的實證大都得出了財富效應大于擠出效應，從而導致整個社會出現房價上漲的財富效應。

我國學者將西方的研究理論引入國內進行實證研究，得出了具有爭議的結論。如宋勃（2007）和王子龍（2008）利用全國房地產和居民消費的季度數據進行的檢驗、黃靜和屠梅曾（2009）利用家庭微觀數據的實證均得出了房地產對消費存在財富效應的結論；李曉嘉（2010）根據1985-2010年度數據的研究、戴穎杰等（2012）運用 FAVAR 模型的實證分析均認為房價對我國居民消費存在擠出效應。國內學者對房價上升的效應研究存在較大的分歧，其原因依筆者來看，是由于現有研究的局限造成的。主要表現為：一是實證思路過于單一。客觀來講，對是否擁有住房及擁有住房的套數是影響財富效應和擠出效應的主要因素，但現有研究均沒有對居民收入分層。姚玲珍（2013）雖然對上海居民進行了分層研究，但上海作為國際化程度較深的城市，其金融市場發展較深入，不能與全國其他地區同日而語。二是變量選擇不全面。大多數研究采用居民消費總額等絕對數量作為解釋變量，卻很少用邊際消費傾向等相對變量。因此，本文將力圖在這兩方面有所突破。

房價變動影響居民消費的機理分析

基于消費問題的研究一般是根據持久收入-生命周期模型的假定進行的，作為理性人的個體在一生預期收入的預算約束下，進行一生跨期消費的最優決策，使得個人一生消費的效用實現最大化，因此，假設消費者的壽命周期長度用T表示，ht表示房產在t期的數量，ct表示在t期的其他消費的數量，效用函數的現值用U（ct，ht）表示，時間價值貼現率用r表示，則該消費者一生效用函數的現值可表示為：

由（5）式可知，房產折舊率β、利率r和住房消費數量h的變化共同決定了房價變化及其對消費者產生效應的方向。（5）式表明：對于無房產的初始購房者而言，由于購房支出的增加，則房價上漲將使其相對房價的貨幣資產貶值，進而降低其消費能力。對于以投資為目的的房產持有者而言，房價的上漲則意味著其房產資本收入的提高，進而提高了其消費水平。可見，房地產價格的變化對不同收入階層的影響是有差異的。

房價變動對不同收入群體消費影響的實證分析

（一）基本計量模型

其中：C表示消費，Y表示收入，fj表示房價，Cit-1表示滯后一期的消費，i表示樣本城市，t表示年份（見表1）。

我國房價上漲具有明顯的政策因素痕跡，主要的節點為1998年7月3日國務院頒發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》和2003年建設部起草的18號文《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》。在這兩個文件中，前者的出臺標志著我國福利分房制度的終結，而后者則首次將房地產確定為“國民經濟支柱產業”。為了明確反映我國房價變化趨勢，將住房價格變化用折線圖表示（見圖1），從圖1可以看出，1998-2003年期間我國房價上漲尚平緩，但2004年后房價開始出現快速上漲。為了反映房價階段性明顯上漲對消費的影響，用乘法形式引入時間虛擬變量，以2004年作為分界點。

dumit*lnfjit住房價格與時間虛擬變量交叉項，dum表示時間虛擬變量。考慮到房價對消費的影響可能有傳導的時間差，所以用滯后一期的房價來表示。

（二）數據來源

實證數據來源于國家統計局網站、EPS統計數據平臺、相關年份《中國統計年鑒》、《中國統計摘要》。選取2000-2013年期間按不同收入等級劃分的全國居民消費的面板數據進行實證分析。根據統計年鑒抽樣調查分五組分類方法，將居民群體按照收入分為低收入戶（DS）、中低收入戶（ZD）、中等收入戶（ZJ）、中高收入戶（ZG）和高收入戶（GS）。為了克服通脹因素對實證結果的影響，所有數據均按照cpi指數進行了平減。

（三）實證檢驗結果

根據Huasman檢驗方法判斷，該面板數據拒絕隨機效應，因此，采用固定效應（Fixed effects）模型進行方程回歸。為了反映加入的不同解釋變量對被解釋變量的影響及主要變量的穩定性，將分析回歸結果報告（見表2）。

從表2的估計結果來看，我國不同收入群體居民消費支出與其收入、房價及時間虛擬變量等之間存在如下關系：

第一，在居民消費水平的決定因素中，收入水平起著決定性的作用。表2的統計結果顯示，消費需求對收入的彈性值在0.79-0.89之間，表明消費對收入變動的反應非常明顯。收入每增加1個百分點，消費的彈性變動0.79-0.89個百分點。這一影響的統計意義非常顯著，其結果發生概率在99%的水平以上。

第二，從所有居民整體來看（不受收入分層影響），房價上漲對居民消費具有微弱而顯著的財富效應。微弱是因為房價對消費的影響彈性值在0.09-0.13之間，表明房價上漲一個百分點，消費的彈性值增加0.09-0.13個百分點。顯著是因為從統計意義上來看，這一影響發生的概率在95%以上。

第三，房價快速上漲對居民消費具有負效應即擠出效應。2004年以來，我國房價呈現快速上漲態勢，這段時間虛擬變量和住房價格的交叉項系數為負值（-0.24），表明房價上漲過快會影響居民的消費需求，即減少居民的日常消費支出。

第四，不同收入群體對房價變動的反映在截距項上有比較明顯的差異。估計結果比較一致地反映出來低收入戶（DS）和中低收入戶（ZD）的截距項固定效應（Fixed effect）為負值，而中等收入戶（ZJ）、中高收入戶（ZG）、高收入戶（GS）截距項固定效應（Fixed effect）比較一致的出現正值。表明不同收入群體消費起點和平均水平相比存在明顯的差異。低收入者的低消費起點和高收入者的高消費起點是明顯存在的，這也從另一個側面說明，收入是決定基本消費水平的最主要因素。

以上研究結論并未得到預期中的結果，不同收入群體對房價變動的反應尚不能得到明確的結論。可能的原因是：房價對消費需求若存在影響，消費需求改變可能更多地會體現為消費相對數的改變，即相對于收入提高，增加的收入有多少用于增加消費。如果房價對消費有擠出的話，居民為了購房可能把增加的收入通過儲蓄等形式積累起來用于購房，或者采用消費信貸購買了住房，增加收入的大部分資金用來償還住房貸款。這樣，增加的收入部分中有多少用來增加消費是需要驗證的問題。這一驗證也有助于發現不同收入群體對增量收入在增量消費上的使用狀況。收入增加的部分有多少用來增加消費的相對值可以用邊際消費傾向（MPC）來表示。這樣將邊際消費傾向（MPC）作為被解釋變量，用相關的解釋變量去回歸，經過反復回歸測試發現滯后一期的房價與邊際消費傾向呈反向關系，且統計意義顯著。表明上期房價越高，居民的邊際消費傾向越低，也就是說，房價上漲使得居民將增加的收入部分用來增加消費的數量越少。這是一個很有現實意義的結論，跟以前的一些研究相比，得出了不一致的結論。原因可能是之前的研究成果大多沒有將居民按照收入高低進行分類，其實不同收入群體邊際消費傾向存在差異是客觀的。

研究結論與政策建議

（一）研究結論

第一，從我國總體情況來看，若不劃分收入層級，房價上漲具有財富效應。房價與消費的整體回歸結果顯示，房價上漲對居民消費的影響具有微弱而顯著的財富效應。微弱是因為其對消費的影響彈性值比較小（0.09-0.13之間），顯著是因為從統計意義上來看，這一結果發生的概率比較高（95%以上）。

第二，最終效應的大小取決于財富效應和擠出效應相比較的結果。根據本文第二部分的理論分析，房價上漲對消費的總效應可進一步分解為財富效應與收入效應。對于無房產的初始購房者而言，由于購房支出的增加，意味著房價上漲將使其相對房價的貨幣資產減少，貨幣資產減少必然降低其日常消費能力。對于以投資為目的的房產持有者而言，房價的上漲則意味著其房產資本收入的提高，房產資本收入的提高促進了其消費能力的提高。因此，最終效應是正向的財富效應，還是負向的擠出效應取決于兩者相比較的結果（見表4）。

第三，房價對低收入者日常消費存在擠出效應。 表3的實證結果顯示，滯后一期的房價與邊際消費傾向呈反向關系。由于房價對消費影響的傳導效應存在滯后，因此發現上期房價越高，居民的邊際消費傾向越低，即房價上漲使得居民將增加的收入部分中用來擴大消費的部分不斷縮減。

第四，房價短期快速上漲對消費具有明顯的擠出效應影響。2004年以來，我國房價呈現快速上漲態勢，實證結果顯示2004年以后時期虛擬變量和住房價格的交叉項系數為負值（-0.24），表明房價上漲過快會使居民的消費需求下降。

第五，在影響我國居民消費水平的因素中，收入水平起著決定性的作用。表2的估計結果顯示，消費需求對收入的彈性值在0.79-0.89之間，表明消費對收入變動的反應非常明顯，當收入增加1個單位，消費的彈性值可達到0.8左右的水平。

（二）政策建議

完善和發展住房保障政策，保障低收入群體的居住權和生存權。低收入者往往生活在社會的底層，其生存條件較差，消費水平非常有限。若購買住房，對低收入者的日常消費又會產生擠出效應。因此，政府要不斷完善和發展住房保障政策，這既能保護他們的居住權，又能避免由于購房而對其本來較低的消費能力產生擠出效應，保障他們的基本生存權。但是，各地到底需要提供多大數量的保障性住房，以及保障性住房如何能夠切實提供給真正需要保障的低收入者家庭，需要認真調查研究。

發展金融市場，引導高收入群體通過房產抵押等形式合理消費，促進消費對我國經濟的拉動作用。西方研究結論大都證明：房價上漲具有財富效應，主要原因是因為以美國為首的西方國家其經濟的增長主要靠消費來拉動。這些國家一般都采取“民富”的政策和理念，房地產抵押等金融市場工具非常完善，房地產的財富效應非常明顯。在我國，雖然高收入者的房產也會產生財富效應，但通過抵押等形式來提升消費的渠道比較狹窄。因此，可以通過房產抵押市場的發展如住房養老、抵押貸款等來促進消費能力進一步釋放。

保持房價相對穩定，減少對低收入居民消費的擠出效應，同時防止高收入者的財富效應下滑。實證結果表明，房價快速上漲（2004年以來）對消費具有擠出效應，對于低收入者而言，擠出效應更加明顯。當房價上漲較快時，為了購房，低收入者只能通過儲蓄等形式減少當期消費。房價上漲越快，潛在購房者的恐慌心理就越嚴重，越會增加儲蓄以便盡快購房，這對提升我國消費能力極為不利。由于低收入者的邊際消費傾向高于高收入者，因此刺激我國消費的最大潛力不是高收入者，而應當是低收入者。同時，也要防止房價的斷崖式下降，以防止中高收入者、高收入者家庭由于財富效應的下滑而減少消費。

不斷增加居民收入，擴大居民消費能力。收入增加是增加消費的根本，盡管房價等外在因素均可能對居民消費產生影響，但實證結論仍然證明收入對消費的影響最為明顯。因此，擴大我國居民消費能力除了穩定房價以及引導居民改變消費習慣等策略外，更要在不斷提高居民收入、尤其是中低收入者家庭的收入水平上下功夫，這是長久提升居民消費促進我國經濟可持續發展的根本。

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