PPP融資模式公租房項目風險識別與應對

趙晨春

摘 要： 自十一屆三種全會市場經(jīng)濟地位確立之后，各類企業(yè)作為市場的主體就真正的得到了解放，并且社會資本日益活躍，收到 改革開放政策的福利，它們可以走出國門，吸收發(fā)達國家經(jīng)濟建設的經(jīng)驗，學習先進的管理經(jīng)驗。而自十八屆三中全會習近平 總書記提出對于PPP模式引進并在我國多個領域開始實行之后，PPP模式在我國的理論研究與實踐情況都取得了一定的進展。目前我國的公租房領域中主要由政府主導，而對于房地產(chǎn)建設這種投資期較長的項目，政府管理拖沓、辦事效率不高等 原因而使得公租房項目在提供給公眾時發(fā)生各種各樣的問題與不足。政府獨自提供公租房在管理上和運行上都有一定的風險 ，因而需要與私人部門共同合作來對項目中所遇到的風險進行預測與處理。

關鍵詞： PPP模式；風險；風險預測與處理

【中圖分類號】 F299.23 【文獻標識碼】 A【文章編號】 2236-1879（2018）14-0184-02

1 PPP融資模式公租房項目風險

柯永建、王守清、陳炳泉（2008） [5]在具體研究了PPP 模式的風險分擔情況之后，他們認為在實際中運行的PPP 項目，因為項目所處外部環(huán)境的復雜多變造成其風險因素的變化以及難以對其進行合理量化。在這種情況下，學者通過按層次劃分PPP 項目來對其不同時期可能遇到的風險因子進行分析，并運用一定的原則和科學合理的方法來編制風險的承擔方案。經(jīng)過長久的研究，國內外各學者從不同的角度出發(fā)來對PPP模式運營風險進行劃分，以便于項目前期的風險預測以及風險發(fā)生后的規(guī)避。常見的PPP模式風險分類標準如表3-1所示：

2.各部門的風險應對措施

在項目運行過程中，大體上可分為運營期間的風險、政府因素風險、市場變更風險、工期保證風險、收益預期風險、法律法規(guī)風險、各方信用風險七大類。在項目實際運作后，運營期間的風險、政府因素風險、市場變更風險是起著十分重要的作用，需要相關部門對此加以高度的重視；除此之外，工期保證風險、收益預期風險、法律法規(guī)風險、各方信用風險也要引起關注，必須使用科學預防手段。才能規(guī)避各種風險，促使項目正常健康運行。

2.1私人部門

（1）充分借鑒以往項目運營經(jīng)驗，做好充足準備。對項目的參與各方的項目經(jīng)驗進行要求，加強項目運作整體的財務管理。項目管理者經(jīng)驗豐富能夠避免一定程度的風險，增加項目的安全性；

（2）選擇優(yōu)秀運營企業(yè)、監(jiān)理公司以及原材料供應商。對項目財務進行嚴格管理與監(jiān)督，能夠減少壞賬的發(fā)生并且對于資金的回籠也有相當大的作用，政府部門在這兩個方面要加強私人部門參與的資質要求，從而更好的提供公共服務。

2.2政府部門

（1）準確評估政府職責使用范圍，正確認識風險成本與收益。政府部門對于項目信息的掌握以及決策權都比私人部門要高出很多，因而對政府的要求更高，需要政府對整個項目進程以及風險方案制定上有著科學合理的規(guī)劃。除此之外，政府對于激勵政策調整幅度在項目運行后應保持不變或做小幅改變，對于價格的限制程度縮小，從而增強私人部門的項目運行信心，更好的為項目運營建言獻策。

（2）對經(jīng)濟走勢進行判斷，對通貨膨脹和利率變更做好準備；通過貸款等形式做好風險轉移。隨著商品房市場、房屋租賃市場的繁榮發(fā)展，相應的公租房的競爭也愈發(fā)激烈，而土地在競爭中作為基礎性項目價格的上升更是可以用飛速來表示，對于房地產(chǎn)市場的良好預期，使得眾多開發(fā)者涌入房產(chǎn)市場，這就容易導致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，一旦利率等發(fā)生較大的改變，項目風險就大大加大。因而對于市場的把控以及通脹率、利率的預測與掌握非常必要。

2.3私人部門和政府部門協(xié)同

（1）對市場需求及國家政策進行準確預估，簽訂最低保障合同，做出對市場變化的科學預測以及應對方案的制定。隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，國內市場也呈現(xiàn)復雜多變的態(tài)勢，對于項目環(huán)境的變化進行科學預測能夠加強項目應對風險的能力，以及針對市場需求的改變及時做出應對措施。這需要政府部門和私人部門共同努力，相互交流經(jīng)驗來進行分析。

（2）對常見可能觸犯國家法規(guī)的行為做好預防工作，聘請專業(yè)律師作為項目指導。目前PPP模式引入我國的時間較短，而且由于各國國情的不同，國外的相關研究和經(jīng)驗可供借鑒的不多，特別是在鞏固放領域的經(jīng)驗更是寥寥無幾，因此在相關法律方面的建設也不足，使得在項目的實際運行中所造成的困難以及糾紛難以處理，很多問題的處理都沒有法律依據(jù)可以參照，沒有說服力，隨著PPP模式在公租房領域的廣泛應用，相關法律法規(guī)的建立健全迫在眉睫。

（3）雙方明確各自的權利和義務，簽訂合同簽細致分析權衡，項目運營期間認真履行條款。通貨膨脹是全球大趨勢，尤其中國正處于快速發(fā)展的階段就不可避免的遭到通脹的影響，由此帶來的原材料價格增加、建設成本和人工費的快速上升也不可避免。由于公租房的特征所帶來的成本控制問題，對參與方的利潤空間造成縮小，一旦市場變動，會有一部分參與方以退出項目來降低受損程度，出現(xiàn)毀約狀況造成整個項目的難以運行，對于公租房項目來說，以上風險需要政府部門和私人部門等各參與方運用計劃、組織、協(xié)調和控制等綜合性手段來加以規(guī)避。

參考文獻

【1】 柯永建、王守清、陳炳泉.基礎設施PPP項目的風險承擔[J].建筑經(jīng)濟，2008，（4）：67-71.

【2】 劉旦.我國公共租賃住房建設PPP模式研究[J]，上海房地，2018.

【3】 梁小紅.PPP模式的風險識別、項目管控與風險規(guī)避[J].寧德師范學院學報（哲學社會科學版）2017 （3） ：47-51.

【4】 于躍.中國公租房項目PPP模式政府風險評價研究[D].2014.

【5】 孫丕偉.基金投資PPP項目模式及路徑分析.中國水網(wǎng)，2017.

【6】 《國開智庫》編輯委員會，新型城鎮(zhèn)化投融資與PPP模式創(chuàng)新，中國金融出版社，2016.