房地產企業內部控制存在的問題與對策

賈思威

摘要：本文以房地產企業內部控制存在的問題與對策為研究對象，首先對房地產企業經營特殊性進行了闡述分析，隨后分析研究了房地產企業內部控制存在的問題，最后結合問題提出了一些針對性的對策，以供參考。

關鍵詞：房地產企業；內部控制；問題與對策

隨著市場經濟的快速發展，房地產企業經濟活動日趨復雜化，對于房地產企業內部控制也提出了更高的要求，需要房地產企業充分認識到自身經營的特殊性，了解內部控制管理對企業未來發展的重要性，深入分析內部控制中存在的問題，并采取有效對策加以解決，從而推動房地產企業實現平穩順利的發展。

一、房地產企業經營特殊性分析

（一）受地理區位影響較大

從實務現象分析，房地產企業的存貨由土地和建筑物共同構成。一方面，土地資源具有一定的稀缺性，其獲取成本占總成本比重較大；另一方面，土地資源以及建筑物的位置固定不變，而不同區域的土地價格相差甚大。土地價格的差別直接導致房價的差異，由此可見房地產企業經營受地理區位影響較大。在不同的地理區域，房地產投資潛力也呈多樣性變化。市場行情千差萬別，相應地房地產企業的投資回報率勢必會有所不同。

（二）受國家政策影響較大

從我國當前的國民生產總值來看，房地產行業占有較大的比重，對于區域經濟發展有著一定的推進作用。與此同時，房子作為人民群眾生活必需品之一，近年來房價的過快增長給人民群眾的生活也造成了巨大的影響。因此，國家高度重視房地產行業發展，并通過法律、政策、經濟調控等一系列手段對房地產行業發展施以一定程度的干預與引導。

2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。各地逐漸出臺和完善限購政策直接影響了房地產企業的銷量和價格，由此可見房地產企業受國家政策影響較大。

（三）資金占用量大且周期較長

房地產企業具有投資高、周期長、風險大的特點，前期資本投入較大，屬于典型的資金密集型行業。尤其是在土地獲取及前期開發階段，房地產企業需支付巨額的土地出讓金，同時還需要花費大量資金聘請房地產規劃師、土地評估專家、設計師進行規劃設計工作，除此之外，一旦正式開發建設階段，還需要投入大量資金進行工程建設。在售房階段，還要支付大量的廣告宣傳費與其他營銷費用，整個過程涉及周期較長，資金占用量巨大，期間需要承擔很大的財務風險。

二、房地產企業內部控制存在的問題

（一）組織架構不健全

根據我國相關公司法規定，對于房地產企業而言，需要建立股東大會、董事會、監事會等組織架構。但在實際落實過程中，很多房地產公司內部治理結構多流于形式，在職能行使上缺乏實質性效果，對于房地產企業內部控制造成了嚴重的影響。具體表現為以下幾個方面，一是股東大會“專權”現象較為嚴重，在董事及監事人員任命方面，一般都是由大股東直接任命或指派，基于此，董事與監事一般都按照大股東的意見與指導辦事。這樣極大地削弱了董事及監事應有的職能發揮，尤其是監事的監督職能受到嚴重限制，不利于房地產企業實施內部控制；二是審批流于形式，部分房地產企業審批部門形同虛設，并未發揮出審批實質作用，很多都是“走過場”。三是董事缺乏應有的獨立性，董事原本代表全體股東利益，具有一定獨立性，然而由于董事由大股東直接任命或指派，受制于大股東，導致其缺乏必要的獨立性。

（二）房地產企業人員業務素質及職業道德素養有待提高

從當前房地產企業內部控制管理現狀來看，部分房地產企業人員的業務素質仍有很大的進步空間。一方面，員工的專業素質難以與近年來高度發展的房地產公司相匹配。在日常工作過程中，員工對于國家有關房地產行業的法律法規和方針政策尚未完全掌握，無法熟練理解并運用房地產行業的業的理論知識和技能，導致很多工作難以合理規范的推進，對于房地產企業的內部管理控制造成了嚴重影響。另一方面，部分員工的道德素質修養和思想覺悟有待提高。房地產企業的內部控制很大程度上依靠法務、財務以及相關內審部門共同推進。若相關員工在工作中不能嚴格遵守職業道德，不能始終堅守自己的原則，那么不僅內控工作難以推進落實，還會導致公司經營風險進一步加大，甚至有可能會際觸犯法律。

（三）房地產企業內部控制監督力度不足

盡管很多房地產企業制定了較為完善的內部控制監督制度，但在制度具體落實監督執行方面卻顯得較為乏力。一是因為很多公司沒有設立專門的內部審計部門，從而使得房地產企業內部控制審計監督無法得到很好的落實，對于企業內部一些違規行為難以起到相應的制約作用。二是有的房地產企業雖然設立了專門的內審部門，但由于相關部門缺乏必要的獨立性或被賦予的權限有限，因而很多違規問題無法得到及時的控制與處理，從而最終的內部審計監督效果大打折扣。

三、房地產企業面對內部控制問題的應對措施

（一）完善房地產企業組織機構架構

針對我國房地產企業股權過于集中導致大股東“一家獨大”問題，需要引進獨立董事制度，并促使董事會與監事會職能進一步健全，從而有效避免大股東為實現自身利益最大化不惜犧牲小股東利益的現象發生，充分發揮董事會與監事會應有的職能，使得所有股東的利益都能夠得到有效的保障，在具體實施上可以參照我國2001年頒布的《關于在上市公司建立獨立董事制度的指導意見》，并按照上述規定構建獨立的董事制度，促進房地產企業組織架構得以進一步實現有效的完善。

此外，隨著我國的房地產企業規模不斷擴大，業務范圍越來越廣，并逐漸向全國范圍進行布局，因此一些房地產企業逐漸朝著集團化方向發展，這直接帶動了一些房地產企業內部管理的改革，部分房地產企業的管理模式由原來的集團總部直接管理轉變為區域多元化管理，一些子公司的獨立性也日益提升，基于此，為進一步優化房地產內部控制，必然要房地產企業完善業務授權制度，從而提升房地產企業的內部控制整體水平。我國房地產企業針對該方面的已經做出了一些嘗試與探索，需要在未來時間過程中使其不斷完善，發揮出更好的效用。

（二）進一步強化房地產企業人員業務素質與職業道德素養的培養

房地產企業全體人員綜合素質水平，對企業內部控制及運營有著直接的影響。依據此，房地產企業必須提高對全體人員業務素質與職業道德素養培養的重視程度，首先在人才引進方面，需要提升人才招聘門檻，確保其具備優秀的職業道德素養，同時又有著過硬的業務處理能力，還應具備豐富的有關房地產行業的法律法規知識。此外，對于國家頒布的與房地產企業相關的法律法規政策具備足夠的敏銳性，能夠從中發現其中的風險。房地產公司可以通過校園招聘、社會招聘、內部推薦等多種渠道建立自己的人才庫。與此同時，還要加強對管理人員、關鍵崗位人員的職業道德教育和業務培訓，有效提升其工作能力與職業道德素養，激發員工工作潛力，減少在業務處理中的技術性失誤，保證房地產企業內部控制平穩有序的進行。除此之外，為激發企業員工的工作積極性，房地產企業需要充分考慮員工切身利益，可以對管理人員和重要崗位的人員實行休假和輪崗制度，在內部控制管理上真正做到以人為本，充分配合房地產企業良好內部控制機制的建立和實施。

（三）進一步強化房地產企業內部控制監督的有效性

良好的監督是制度落實執行的保障。基于此，地產企業要保證內部控制的有效性，確保監督的職能能夠有效執行。具體來說，可以采取以下方式提升內部控制監督有效性：一是提升對日常監督檢查的重視程度，確保監督檢查流程的規范性，通過持續性的對企業內部控制建設與實施情況進行常規檢查，從而使房地產企業內部控制體系運行的有效性得到良好的保證。當下對于很多房地產企業來說，其在多個區域甚至全國范圍內擴展房地產開發業務，因此針對日常監督檢查，企業可以通過周報、月報的形式來落實實施，相應內容應包括房地產項目的投資、建造進度、質量和安全等，由項目管理人員和財務人員共同負責上報，并承擔相應責任。二是房地產企業除了落實日常監督外，還應做好專項工作的監督檢查，例如質量安全、工程節點、財務審計工作等，并且在具體落實專項監督檢查工作內容的過程中，需要將質量安全工作專項監督放在首位，究其原因在于，由于房地產項目周期本就較長，一旦發生質量安全事故，不僅會嚴重影響項目完成期限，還會造成嚴重的不良社會影響，對于房地產企業工作和社會形象造成嚴重打擊。通過落實專項監督檢查工作，房地產企業可以更好地對所屬子公司的運行狀況加以全面了解與監督，有效防控各種內部控制風險。三是建立問責機制，明確相應責任，一旦在在監督檢查過程中發現的內部控制缺陷和問題，要快速將責任落實到人，避免出現扯皮、推諉現象出現，促進內部控制監督發揮出其應有的效果。

四、總結

綜上所述，房地產企業經營相對于其他企業具有一定的特殊性，在業務開展過程中需要承擔巨大的財務風險，因此做好房地產內部控制管理非常重要，然而當下房地產企業在內部控制方面依然存在一些問題，需要結合相應問題深入分析，并提出針對性措施加以解決，有效推動房地產企業平穩順利發展。

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