房地產開發企業內部控制相關問題及策略

孫麗

摘要：在新經濟常態下，我國房地產行業在市場經濟作用下得到了迅速發展。但房地產開發企業經營所涉及的資金數額較大，投資周期長、資金回收效率低，企業的經營風險和財務風險也隨之增加。在這一發展困境下，加強內部控制管理的重要性開始凸顯。實際上，房地產開發企業在內部控制管理應用過程中還存在著一些問題，本文就以這些問題為研究中心，探討房地產開發企業優化內部控制的有效策略。

關鍵詞：房地產開發企業;內部控制;問題及策略

一、房地產開發企業實施內部控制的必要性

內部控制是在特定的環境基礎上，企業為了實現既定的經營目標而采取的有效的管理方法，是現代化企業管理中的重要職能之一。對于房地產開發企業來說，實施內部控制的意義主要體現在以下兩個方面：

一方面，內部控制是企業發展的內在需求。由于房地產開發企業在實際經營管理中涉及到拿地、拆遷、開發、銷售等多個環節，其業務流程也非常復雜。而近幾年國家為了調控房價，限制房地產行業的“泡沫經濟”，出臺了限購、限價、限貸等一系列政策[1]。面對著多變的市場經營環境和國家政策導向，房地產開發企業必須要完善內部控制體系，加強對業務實施的全過程監督，將內部控制制度落實到各個項目管理環節，實現企業規范經營，從而降低企業的風險。

另一方面，內部控制體系的建立是相關監管機構的外部要求。房地產開發企業實施內部控制既是內在要求，也是滿足外部監管機構所提出的要求。為了促進我國資本市場的健康發展，我國國務院頒布了相關規定，明確要求房地產開發企業必須要建立完善的內部控制制度，并定期對內部控制執行情況進行評估和檢查，還要接受當地監管機構的稽查[2]。在這一政策的要求下，房地產開發企業必須要完善和規范內部控制制度，更好地適應外部經營環境。

二、房地產開發企業內部控制存在的問題

（一）企業內部控制及風險管理意識淡薄

實際上，“重開發、輕管理”“重效益、輕控制”的錯誤理念在整個房地產開發企業中是普遍存在的，企業上下對內部控制認識欠缺，管理層對內部控制建設重視不足，使得行業整體還未形成系統化的內部控制管理理念。尤其是近年來，市場上的房地產開發企業數量逐年增多，企業所面臨的競爭壓力也越來越大，如果企業只重視業績提升而忽略了內部管理，不但會影響企業后續的發展動力，也會給企業帶來經營風險。此外，很多房地產開發企業的發展時間較短，還未形成專業的管理模式，風險意識淡薄，對外部經濟環境和行業前景判斷不科學，影響企業的投資決策。

（二）內部控制體系不健全

我國很多房地產企業開發環節中往往會以高財務杠桿的方式迅速擴大企業規模，實現資產增長。但在企業逐漸發展過程中，內部控制制度的滯后性已經嚴重影響了企業的業務實施。企業在實施內部控制過程中沒有結合實際的經營情況，存在著內部控制與業務實施脫節的問題。部分企業盲目套用固定控制模式，建立的控制制度缺乏可操作性，對資金財務、業務流程等多方面的管理欠考慮，還沒有形成完善的內部控制體系，影響了內部控制工作的順利開展。

（三）內部控制制度執行難度大

房地產開發企業的項目開發需要較長時間，從項目選址、立項、土地征收、拆遷辦理、施工現場勘察、項目涉及、項目招標、施工以及后期的建筑合格驗收、銷售、移交，具有跨時間段和跨區域的特征。而在項目具體施工過程中，所涉及的單位、區域更為廣泛，其中包括建設施工企業、城市規劃局、施工材料供應方、設計單位等多個主體，還需要多個工種的配合才能完成。企業在項目前期就要投入大規模的資金，還要協調各方關系，因此面臨的財務風險也比較大，這給企業的內部控制機制實施加大了難度。

（四）監督管理機制欠缺

我國房地產開發企業還存在著對業務環節和管理流程缺乏監督管理控制力度不足的問題，部分企業還沒有建立單獨的內部審計部門，企業會計信息失真現象嚴重。一方面，企業內部各組織機構之間缺乏良好的防范與約束機制，一些素質較低的人員還會通過設置“小金庫”、亂攤成本、隱瞞收入、虛報利潤等方式來謀取私利，給企業帶來法律風險和財務風險。

三、房地產開發企業優化內部控制的具體對策

（一）優化內部控制環境

一方面，房地產開發企業要通過建立完善的信息系統來增強企業的監督管理水平，完善企業的治理結構。通過在企業內部大力宣傳內部控制管理意識和風險防范意識，將內部控制制度滲透到企業各項業務活動中，有效地開展危機處理工作;另一方面，企業要深入市場，廣泛收集與行業相關的信息，包括行業發展狀況、市場需求動向、技術創新、項目投資運營風險點等，通過信息判斷來實現后期的風險評估與戰略規劃，并形成有效的職責分工和制衡機制，實現企業各部門的協同整合效應，為企業內部控制實施創造良好的環境基礎。例如萬科股份有限公司成立于1984年，在1988年正式進入房地產行業，也是目前中國最大的專業住宅開發企業。在企業管理層的重視下，萬科公司在2011年依據內部控制相關政策規定，堅持以風險導向為原則，結合本公司經營情況建立了內部控制體系。在內部環境構建過程中，萬科公司主要從治理結構和機構設置入手。依照《公司法》和《證券法》規定，建立了規范的治理結構，制定了各項規章制度;同時，萬科在總部設立了財務與內控管理部門，主要負責協調內部控制制度的建立，通過梳理業務流程，編制內部控制評估表、開設專項研討會等方式來創造內部控制環境。

（二）加強資金運營及成本的控制

首先，房地產開發企業要重新定位財務管理目標，發現公司經營活動的薄弱環節，選擇內部控制關鍵點，借助財務報告、成本效益模型、價值鏈分析、平衡計分卡、EVA評價等工具來建立一套內部控制審計評分系統，實現內部資金的有效配置;其次，加強對重大投資活動的控制，企業要建立專門的機構對投資項目進行可行性和風險分析，結合公司的負債情況，通過長期貸款、處理劣質資產等方式來提高內部資金的流動性;最后，依據企業成本控制來設定財務風險預警機制，重點關注企業的債務風險與流動資金風險，借助電子數據表內置式的方式來合理控制和防范風險，避免資金鏈斷裂。萬科公司的風險評估主要分為兩方面，從外部因素來說，風險評估內容包括經濟形勢、產業政策、市場競爭、資源供給;從內部因素來說，風險評估內容包括財務狀況、資金狀況、資產管理和運營管理，形成由規模速度型發展向質量效益型轉變的管理模式。

（三）加強采購與銷售環節的控制

一方面，房地產開發企業要建立完善的采購定價機制，依據預算編制情況來構建采購價格數據庫。重點關注采購合同、采購發票等原始憑證單據的保管與核對，企業財務部門也可以聯合工程部、采購部來加強對采購環節的嚴格管理，并通過對企業財務狀況、金融信貸政策的深入了解來謹慎選擇付款方式，加強預付賬款審批和風險管理，盡量選擇銀行承兌匯票、保理等方式來充分利用資金機會成本，建立采購與付款循環的會計控制;另一方面，企業也要通過第三方咨詢單位來對項目成本和財務預算等方面進行分析，形成有效的項目策劃報告，用于指導后期的銷售和成本管理工作，并做好銷售環節可能存在的法律、財務、信用風險的評估與審核。在此基礎上，企業還要聯動銷售部門與財務部門，建立應收賬款催收制度，避免因壞賬給企業帶來經濟損失，形成項目銷售與收款循環的內部控制制度。

（四）建立有效的監督機制和信息溝通機制

在監督機制與信息溝通機制建構過程中，萬科公司制定了《萬科集團信息管理辦法》，對內部經營信息的互通與傳遞制定了相應的規范制度。通過不定期的業務管理快報、項目專項報告等溝通機制讓企業管理層及時了解企業的經營情況，并通過電話、電子郵件、參與公司組織網絡路演以及見面會的方式來加強與外部投資者的聯系;同時，萬科公司還建立了覆蓋總部和區域的監督監察體系，聘請第三方機構來對各業務領域控制情況進行評估和監督。企業也建立了內部審計監察機構，以現場走訪、員工約談等方式來發揮內部控制監督職能。萬科公司在內部控制監督方面的經驗值得各房地產開發企業學習。

四、結束語

綜上所述，房地產開發企業建立完善的內部控制制度可以提高企業的經營水平，還有利于降低企業的運營風險。因此，房地產開發企業要優化內部控制環境，主要從資金控制和財務管理這兩方面來加強控制工作，建立良好的監督與溝通機制，促進企業長效發展。

參考文獻：

[1]蔡國紅. 房地產開發企業內控制度存在的問題及完善策略[J]. 會計師， No.258（03）：46-47.

[2]胡英曉. 房地產開發企業內控存在的問題及完善策略[J]. 財會學習， 2018， No.194（20）：264-265.