商品房買賣預(yù)約合同法律適用問題研究

王玉靜

摘 要：在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)同步發(fā)展的過程中，商品房交易數(shù)量大大增加，約合同的應(yīng)用也越來越多。由于大環(huán)境的影響，在商品房預(yù)約合同的定性，效力和違約責(zé)任等問題存在一定的爭(zhēng)議點(diǎn)，給商品房買賣預(yù)約合同在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用帶來了較大的難度。基于此，本文詳細(xì)分析了商品房預(yù)約合同法律適用的相關(guān)內(nèi)容，希望能夠給實(shí)際工作帶來一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：商品房買賣;預(yù)約合同;法律適用

1 商品房買賣預(yù)約合同的定義

羅馬法的定金制度是預(yù)約制度最早的來源，當(dāng)前，預(yù)約合同在法律中沒有明確的規(guī)定，法律界對(duì)其有相應(yīng)的探討。我們可以認(rèn)為，預(yù)約指的是，雙方在簽訂合同的談判過程中商定的協(xié)議，體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的意愿。作為一種合同，預(yù)約具備一定的契約性，比較特殊的是，具化為訂立契約的行為。預(yù)約也可以理解成是約定將來訂立本約的契約，主要義務(wù)是訂立本約，具有理論意義和實(shí)踐意義。商品房買賣預(yù)約合同指的就是在商品房買賣領(lǐng)域應(yīng)用過程中簽訂的預(yù)約合同，即商品房買賣雙方簽訂的，內(nèi)容為未來規(guī)定期限內(nèi)繼續(xù)簽訂商品房買賣合同的合同。

2 商品房買賣預(yù)約合同效力分析

1）契約自由理念。作為私法自治的核心，契約自由的理念主要強(qiáng)調(diào)尊重當(dāng)事人的意志，將其作為建立合同的重要條件，在契約法和民法中均有存在，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。我國《合同法》明確規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同的時(shí)候必須出于自愿，在合法范圍內(nèi)，任何人不得進(jìn)行非法干涉，這說明，在《合同法》中，合同自由理念占據(jù)著重要地位。《合同法》中沒有明確規(guī)定關(guān)于預(yù)約合同的內(nèi)容，但預(yù)約合同作為合同的一種形式，必須遵循契約自由的理念。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)事人在分析固定交易機(jī)會(huì)的時(shí)候，需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估以及交易形勢(shì)的判斷。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)事人可以決定是否締結(jié)預(yù)約，決定著交易的穩(wěn)定性和順利達(dá)成。

2）誠實(shí)守信理念。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，交易渠道逐漸被擴(kuò)寬，交易機(jī)會(huì)也大大增加。對(duì)等性和平衡性是交易過程中的重要原則，需要雙方具備一定的信用和信譽(yù)，這表明和誠實(shí)守信原則的地位之高。無論是締結(jié)磋商階段，還是正式簽訂合同的階段，在整個(gè)交易過程中，這個(gè)原則始終貫穿，簽訂合同后，必須遵守誠實(shí)守信的原則履行相關(guān)內(nèi)容。基于這個(gè)原則，可以對(duì)違約方進(jìn)行締約過失責(zé)任追究。在商品房買賣預(yù)約合同中，雙方當(dāng)事人出于信任簽訂了預(yù)約合同，雙方之間形成了相互依賴的關(guān)系，同時(shí)預(yù)約合同對(duì)雙方產(chǎn)生了約束力。誠實(shí)善良的心理狀況是后續(xù)協(xié)商談判的重要條件，也是對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行追責(zé)的重要支點(diǎn)。

3 商品房買賣預(yù)約合同違約責(zé)任分析

1）違約責(zé)任和締約過失責(zé)任之辨析。買賣合同的相關(guān)條例對(duì)違反預(yù)約合同需要承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行了明確規(guī)定，商品房買賣預(yù)約合同在這里同樣適用。從責(zé)任本質(zhì)來看，基于基本的合同關(guān)系，違約責(zé)任即違反有效合同的責(zé)任，締約過失責(zé)任與這種情況不符合。從歸責(zé)原則來看，違約責(zé)任不需要對(duì)違約方的過錯(cuò)進(jìn)行討論，即可認(rèn)定對(duì)方違約;而締約過失責(zé)任是對(duì)方存在過錯(cuò)的情況下，才能判定對(duì)方違約。從賠償?shù)慕嵌葋砜矗`約責(zé)任中包含著信賴?yán)鎿p失和期待利益損失，而締約過失責(zé)任，僅僅賠償信賴?yán)鎿p失，兩者的賠償范圍不同。因此可以看出，違約責(zé)任與締約過失責(zé)任存在區(qū)別，如果違反預(yù)約合同，必須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，不管有沒有簽訂本約合同，都不能把預(yù)約合同當(dāng)做本約合同，不具備先合同義務(wù)。

2）繼續(xù)履行。繼續(xù)履行指的是對(duì)不愿意根據(jù)合同內(nèi)容履行合同義務(wù)的當(dāng)事人，借助國家強(qiáng)制力，強(qiáng)制其履行合同約定的一種承擔(dān)方式。針對(duì)商品房買賣，本文探討的是“肯定說”，即預(yù)約作為一種合同，如果一方當(dāng)事人沒有履行合同約定的義務(wù)，另一方有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制其履行業(yè)務(wù)，并且承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。具體如下：第一，繼續(xù)履行與自治原則并不相悖，預(yù)約合同是雙方經(jīng)過談判后達(dá)成的共識(shí)，具有自由、平等、民主的特點(diǎn)，雙方在自愿條件下簽訂了合同;第二，繼續(xù)履行可行性較高，如果違約方不愿意做出積極的回應(yīng)，可以依照預(yù)約合同效力的理論，強(qiáng)制其履行相應(yīng)內(nèi)容，并且可以根據(jù)合同條款等進(jìn)行詳細(xì)解釋;第三，在民事活動(dòng)中，有時(shí)可以允許人身強(qiáng)制，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及強(qiáng)制的程度細(xì)致探討。因此對(duì)于預(yù)約合同違約責(zé)任繼續(xù)履行的問題，可以持肯定態(tài)度，采取兩種思路確定繼續(xù)履行的方式。第一種是必須締結(jié)本約的繼續(xù)履行，另一種繼續(xù)履行僅限于誠信磋商，采取何種方式，應(yīng)根據(jù)法律條款以及實(shí)際情況有效選擇。

3）損害賠償。損害賠償是承擔(dān)違約責(zé)任的主要方式之一，適應(yīng)性和不可替代性更強(qiáng)。對(duì)于違反商品房預(yù)約合同的損害賠償問題，法律沒有規(guī)定具體明確的金額標(biāo)準(zhǔn)，目前主要存在著兩種爭(zhēng)論。第一，信賴?yán)鎿p害賠償說。如果一方當(dāng)事人違反了預(yù)約合同，守約方有權(quán)請(qǐng)求其賠償信賴?yán)鎿p失。這種損失目前只包括直接損失，因?yàn)樵趯?shí)務(wù)操作中，確定和計(jì)算機(jī)會(huì)利益損失難度較大，加上外在環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，難以有效把握交易喪失的現(xiàn)實(shí)利益。第二，期待利益損害賠償說。賠償?shù)哪康氖浅浞致男须p方達(dá)成的協(xié)議，如果只是賠償信賴?yán)妫丶s方的權(quán)利無法得到完全保障，因此，違反合同的損害賠償范圍應(yīng)包括預(yù)期收益。

在確定預(yù)約合同中損害賠償范圍的時(shí)候，需要分情況分理論進(jìn)行針對(duì)性的確定。如果當(dāng)事人的主觀意愿和預(yù)約合同的客觀內(nèi)容無法達(dá)成一致，并且雙方不愿意接受合同約束，此時(shí)期待利益不存在，需要在其中限定損失賠償?shù)姆秶Ｏ喾矗绻?dāng)事人的主觀意愿合約合同的客觀內(nèi)容達(dá)成一致，并且愿意接受合同約束，此時(shí)符合期待利益的條件。就商品房預(yù)約合同而言，如果在合同締結(jié)之后發(fā)生違約現(xiàn)象，可以按照合同要求強(qiáng)制違約方簽訂本約，符合上述繼續(xù)履行的理論。

4）定金罰則。我國《合同法》對(duì)定金進(jìn)行了明確規(guī)定，為商品房預(yù)約合同中定金罰則的適用性奠定了法律和理論基礎(chǔ)。但是由于實(shí)際情況以及預(yù)約合同性質(zhì)的特殊性，關(guān)于此類合同，在定金性質(zhì)、金額等各方面仍有需要探討的余地。在實(shí)踐中，購買者在簽訂商品房合同之前，誰先向開發(fā)商交付不同數(shù)額的存款，這部分存款是否能被確認(rèn)為定金，直接影響著當(dāng)事人的權(quán)利，關(guān)系到定金罰則能否順利使用。定金主要包括立約、違約、證約等類型。第一，商品房買賣預(yù)約合同屬于立約定金，訂立商品房預(yù)約合同的目的在于保證交易的固定性，在未來能夠按照合同要求履行相關(guān)內(nèi)容。此時(shí)簽訂合同交付的定金，是買方為后續(xù)簽訂合同提供的保證。如果購房者未來不愿意繼續(xù)簽訂商品房銷售合同，可以使用定金法則的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)購房者進(jìn)行懲罰。第二，商品房買賣預(yù)約合同屬于違約定金，違約定金的目的是為雙方的順利談判奠定基礎(chǔ)，有關(guān)定金的約定從屬于商品房預(yù)約合同。頂前能夠保證買方將來繼續(xù)簽訂商品房銷售合同，并是擔(dān)保雙方盡最大努力，及時(shí)履行約定中的相關(guān)義務(wù)。

4 結(jié)束語

在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中，約合同在商品房領(lǐng)域的應(yīng)用越來越多，對(duì)于商品房預(yù)約合同的效力和違約責(zé)任問題。由于法律的欠缺，在實(shí)務(wù)中無法得到盡善盡美的解決。針對(duì)實(shí)際情況，可以考慮主觀意志的內(nèi)容，對(duì)預(yù)約合同的效力進(jìn)行判斷，肯定繼續(xù)履行的責(zé)任承擔(dān)方式，結(jié)合合同效力的相關(guān)內(nèi)容，對(duì)締結(jié)本約或者重新磋商的觀點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)性的探討。同時(shí)，以信賴?yán)鎿p失為原則，確定損害賠償?shù)姆秶Ｕ想p方的利益。

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