新時期房管員如何做好房管工作

段銀柱

摘 要：房屋管理工作對于房地產事業的發展起著關鍵性的作用，房管員扮演著關鍵性的角色，需要充分認識到自身的崗位職責，在積極融入的基礎上，實現有效的管理。基于此，本文詳細分析了房管員工作崗位職責、需要樹立的意識以及對策措施等，具有一定的借鑒性作用。

關鍵詞：房管員;新時期;崗位職責;房管工作

在房屋體制改革的時期，房管員的素質直接影響著最終的管理水平，新時期各種因素激變，為了適應房屋管理的需要，以充分發揮公有房屋的社會效益和經濟效益，必須從提高房管員素質入手。下面針對行業現象，談幾點自己的看法，希望能夠為房屋管理員的工作提供一定的借鑒和參考。

1 房管員工作的崗位職責和要求

1）房管員工作的崗位職責。房管員必須熟悉住宅區管理處各類管理人員的職責范圍及特長，熟悉住宅區樓宇的結構、樓座的排列、單元戶數、業主、住戶情況及各類設備、器材布置及其控制范圍，了解住宅區管理處各類人員每天工作安排及行動去向。通過各類通訊設施，及時通知有關人員處理有關事宜。24小時接聽維修熱線電話，受理顧客投訴，及時調配人員處理或報上級處理并做好記錄。做好各類房屋鑰匙的交接記錄，建立鑰匙的管理臺帳及辦公用品的收發臺帳。負責上級和外來文電的收發、登記、傳閱、催辦、回復和立卷歸檔工作。協調好維修人員、保安員、保潔員之間的銜接工作。住戶裝修或專業技術人員需要暫隔離某報警點時，應積極配合及時恢復并做好記錄。承辦管理處各類會務工作，會議通知、議程安排、會場布置、會場服務以及做好會議記錄、整理會議紀要等。2）房管員工作的要求。（1）房管員對公司及業主負責，對住宅區的樓宇，公共設施、治安、交通、綠化、消防等設施全面監督。（2）熟悉國家和省市對物業管理的法律、法令、政策以及單位各項規章制度。堅守崗位，熱情接待住戶和來訪人員，對住戶的投訴要耐心解釋，及時請示領導處理，投訴處理率達100%。（3）精通業務。熟悉住宅樓宇的結構，樓宇的排列，單元數、戶數、管線方向，各種設備操作方式和開關位置。住戶的種類、數量，居住人員情況要心中有數。（4）熟悉有關房屋管理規定，并能熟練運用，負責提出責任區內管理服務工作計劃，監督處理檢查各處維修工作。（5）對樓宇的安全、完整、美觀情況、住戶裝修改造工程適時進行督查，發現違法違章行為提出處理意見，為領導處理問題提供參考，領導下達指示后督促落實，并做好工作記錄及時反饋。（6）深入調查研究。與住戶建立良好的互動關系，定期上門征求住戶意見和建議，填寫好拜訪登記表，歸納總結住戶意見，并向主管領導報告，確保建議及時采納，問題及時處理。

2 房管員應具備的房管意識

1）學習意識。房管員必須在日常房屋管理工作中加強學習，不斷提升自身的綜合素質。學習要從三個方面入手：第一，一個稱職的房管人員，必須具有較高的政治思想和業務水平，對工作認真負責，愛崗敬業，公正廉潔、不徇私舞弊，才能真正管理好房屋，與群眾打成一片。房管員要加強對國家政策法規和上級文件、指示的研究，學習領會有關精神。只有認真領會了相關文件的精神實質，才能正確貫徹落實國家和地方政府的方針政策，才能正確妥善地處理好公房管理工作中的有關問題。因此，要努力學習黨的各項路線、方針、政策，學習法律法規，學習國家、省市縣對房屋管理方面做出的各項決定，始終與黨和政府的各項決策和目標任務保持高度一致，堅決貫徹落實到底;第二，學習房管員必須具備的各類業務知識，力求精通識別房屋建筑物的有關圖樣、準確測算房屋面積及各種材料的使用、熟練掌握物業小區的各項管理制度等，時時處處做到心中有數，管理有章法;第三，做到學習與實踐相結合，學以致用，以理論學習促工作提升，以實踐總結促業務技能及理論水平不斷提升，真正成為房屋管理隊伍中的行家里手。2）責任意識。房管員在房屋管理中必須要有房屋管理的責任意識。第一，在思想上正視自身的崗位職責和作用，從小事做起，扎實做好各個細節方面的工作，這就是常說的“細節決定成敗”;第二，在管理上要不斷提升自己的組織和鼓動能力。結合物業管理中的人、財、物及發展變化實際情況，搞好組織落實工作、宣傳發動工作，使住戶積極參與住宅區管理和開展住宅區內各項公益活動，定期組織各種技術工人到物業管理區進行房屋維修、養護，加強物業管理區的園林綠化、種植、保養、保護，組織搞好住宅區內治安安全防范等工作。3）溝通意識。房管員在管理工作中必須要深入調查研究，與住戶建立良好的互動關系，學會與住戶進行有效溝通。掌握合理的溝通方式，輕言輕語，微笑服務，拉近與住戶的距離，增強住戶對房管員的信任感和依賴感。定期上門征求住戶意見和建議，填寫好拜訪登記表，歸納總結住戶意見，并向主管報告，確保建議及時采納，問題及時處理。4）服務意識。房管員的工作內容較為頻多繁雜，包括協助物業辦主任對管理處的服務工作進行管理監督，協調負責責任區巡視，記好房管日志;協助物業辦主任參與樓宇竣工驗收和接管工作，準備用戶資料，辦理用戶手續，陪同用戶（業主）看房驗房，并管理好空置房屋;協助物業辦主任辦理用戶（業主）裝修審批手續，負責裝修巡視，辦理裝修驗收手續;協助物業辦主任組織、開展轄區活動和宣傳工作，主動加強與用戶（業主）的溝通和聯系，認真執行回訪工作規定;協助物業辦主任與供電、供水等部門保持良好關系，配合居委會、城管和派出所等搞好業內環境達標、治安聯防、供電供水等工作;協助物業辦主任做好周檢工作，做好周檢記錄和不合格服務規定的糾錯跟蹤;加強員工培訓。

3 房管員做好房屋管理工作的措施

1）轉變思想，增強服務意識。過去我們在公房管理上存在著以主人、房東、管理者的身份去做工作，管理服務與承租人無合同觀念，這些制約著公房管理的效率偏于底下。在新時期新的形勢下，我們不但要改變這種觀念，由管理者轉變為服務者，樹立為租戶服務的思想，這是做好房管工作的前提。要有緊迫感和責任感、使命感和危機感，盡快實現由“要我管好”到“我要管好”的轉變。由于以往的身份和地位的特殊性，房管員的工作都是領導和組織安排，房管員沒有壓力，未能樹立風險觀念，工作作風比較渙散，人員責任心不強，逐漸生發出工作的惰性。因此，房管員必須樹立競爭意識和危機意識，不能安于現狀，不斷提升自身的綜合素質，切實做好日常的房屋管理工作，否則就面臨下崗、失業的風險。2）通過“四勤”，做到“三知一會”。“四勤”即：手勤、腿勤、嘴勤、腦勤。手勤就是勤動筆墨，每個房管員的筆記本必須隨身攜帶，隨時記錄工作中的問題、自己的思想感悟、上級的指示精神等：腿勤就是勤下街道和居民點，走訪租戶;嘴勤就是勤做思想工作、宣傳相關政策內容，勤了解租戶情況;腦勤就是勤于思考，思考怎樣管好房屋和居民。所謂“三知一會”即：通過“四勤”，可以一知租戶的思想動態、家庭情況;二知租戶使用房屋的情況;三知房屋的完好狀況。了解情況后，就會對癥下藥，針對不同的租戶，采用不同的工作方法，增強房屋管理的針對性與有效性，確保管理工作順利實施。3）加強橫向聯系，做好溝通工作。由于公房管理方面的法律、法規還尚不健全，在執行過程中存在較大的困難，因此，需要扮演好橋梁角色，做好各方面的溝通，起到良好的紐帶作用，保障各種制度文件能夠發揮出有效的作用，加強房屋管理工作的針對性。可以針對存在的問題，與居委會、派出所等相互聯系，取得有效的支持和幫助，在共同參與的基礎上，對相關事宜進行全面有效的解決，實現房屋管理的進步。歷年來，房管部門與管區內的派出所、居委會之間一直保持著良好的合作關系，積極維護了公眾利益。在市場化經營管理的模式下，必須將這種和諧關系維持下去，在各個方面進行協調，保證各項工作的有力開展。房管員需要正視自身的價值，認識到自身角色的重要性，借助基層單位的行政權力，做好房屋管理的相關工作，切實維護公眾利益。

4 結語

綜上所述，房屋管理員在房地產發展中占據著關鍵性的位置，需要對自身的工作內容進行詳細了解。在實際管理的過程中，必須認識到自身角色的重要作用。強化服務意識，學習相關的管理技巧，不斷增強自身的工作積極性。同時，需要結合實際情況，加強政治理論及專業知識的學習，在新形勢下，積極順應房屋管理職能轉變的基礎上，不斷提升工作的服務質量，使房屋管理工作真正服務于大眾、服務于社會，為實現中華民族偉大復興的中國夢做出自己應有的貢獻。

參考文獻

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