國有直管公房財務內控體系構建探討

鄧晟

摘要：“直管公房出租”是房地產管理部門對國有直管公房的一種重要的市場運作方式，筆者對所在單位直管公房問題進行分析后發現，盡管不少單位出臺了相應的房屋出租管理制度，但由于諸多原因，致使房屋出租業務內部控制不到位，風險薄弱點較多，不能真實反映直管公房出租業務的財務狀況和經營成果，甚至還出現了種種違法違規問題，不得不引起我們的重視。本文就房地產管理部門如何加強直管公房的內部控制，從會計系統控制，書面文件控制等方面做出分析，并提出有關建議。

關鍵詞：直管公房 出租管理 內部控制

改革開放以來，尤其是近年來我國國民經濟取得了很大的發展，作為西部內陸的西安房地產行業也有較快的發展。黨的十九大報告中提出今后政府會加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。而政府管理的直管公房也是保障性住房中重要組成部分，因此在這樣一種情況下，對直管公房內控管理存在的問題進行分析研究就有很強的必要性。

一、直管公房的來源和現狀

直管公房是計劃經濟時代“福利制度”的歷史產物。它指的是由國家或者國有企業、事業單位所投資興建、接收、罰沒、接管的住宅和非住宅，它的產權歸國家所有。由于年代久遠，部分直管公房的歷史可追溯到新中國成立初期，目前絕大部分直管公房是在住宅商品化之前、由財政出資興建的住房。面向職工的福利性質的房屋，分房職工每月向單位繳納房租。因所屬產權單位不同，公房可分為直管公房和自管公房兩種。直管公房是指由政府投資、接管并進行統一分配，由房地產管理部門直接管理并出租的公房。公房承租人一般享有房屋的使用權，而非產權，這也是公房與產權房最大區別所在。由于歷史原因，絕大多數直管公房雖地處現代化的繁華城市中心區域，但大量公房在周邊市政建設不斷發展的條件下越來越落后于現代社會的生活方式和居住環境要求，形成了“前面高樓大廈，后面低房小巷”的特有現象。

二、直管公房管理業務內部控制風險點分析

直管公房一般的管理流程：房管部門按政府指導價或市場價評定租金—房管部門審核簽定房屋出租合同—財務部核算收入。整個業務流程由財務和房管部門進行，合同簽訂后，房屋的日常管理一般由房屋管理部門負責，而租金核算及資產管理由財務部門負責。現根據此流程的內控風險進行分析如下：

（一）直管公房的管理制度欠缺

當前很多地區都根據本地區的實際情況出臺了對國有直管公房進行管理的文件，雖然都能發揮出一定的積極作用，但是其中很多文件都是較早時間出臺的，并不能夠適應市場變化的需求，這就使得原來的制度文件中的條款乏針對性和有效性，其中的管理手段也相對滯后，與目前的市場經濟差距很大。這些都對直管公房的管理形成了巨大的阻礙。由于未能按目前市場情況及時更新和修改原有的房屋出租管理辦法，造成現存的管理制度沒有與時俱進，很多時候在直管公房出租環節不能與市場行情接軌而錯失良機，從而不能更好的實現國有資產的保值增值。

（二）直管公房管理單位賬實不符，財務核算不準確

房地產管理單位中登記直管公房資金賬的財務部門與登記實物賬負責公房實物處置的房管部門之間缺乏有效的溝通，一些單位出租房屋末建臺賬，數據不詳，致使實物賬或使用管理臺賬的登記不全面，不吻合，最終造成了資產賬賬不符、賬實不符、賬證不符等許多問題。而且房租入賬不按會計準則要求，有些計入公司主營業務收入科目，有些直接沖減單位管理費用;有很多單位的直管公房雖然有資產賬，但是卻沒有相應的產權證。還有的單位則是對于已經拆建或已出售處置的房產，沒有進行產權變更，資產增減的會計手續也沒有辦理。還有一些直管公房的房產出租合同管理相當隨意，有很多單位出租的直管公房基本上都沒有簽訂相應的租賃合同，而一些直管公房的原承租人已經去世，但是租賃合同中的承租人卻沒有進行及時的變更。 由于以前產權意識不強，以各種途徑取得的直管公房，由房地產管理部門進行專業管理，基本都沒有進行產權登記，因而沒有取得產權證書，而且按照目前的房地產登記管理辦法，無法滿足辦證要件要求，所以，根本難以進行登記，這為國有直管公房的產權管理、房改出售、城市拆遷改造等都形成了很多的障礙，同時帶來了很多的問題。

（三）直管公房的出租管理不規范

由于受房屋位置、新舊程度的差異等因素影響，很多房屋租金存在較大差異，又因為公房管理單位對出租缺乏制定詳細的收取標準，大部分單位在對房屋出租時未成立相應的租金定價機構或相應的議事規則，所以租金定價人為因素較大。租金收取標準不統一，應收多少往往也是一筆糊涂賬;公房出租過程不透明，房屋出租很少能采用公開招投標方式招租，很多重大租賃合同交易未通過集體決策，出現營私舞弊現象，給單位造成損失。另外，租金收取的形式和期限不統一，存在現金、轉賬等形式交納;房租按月交、季度交、半年交;一年交等，甚至有些租金不按租賃時間交，隨意性很大，難以核實租金收入的真實性。因此造成諸如收取租金延遲入賬而挪作他用;業務部門截留轉移租金形成小金庫等管理漏洞。

三、 加強國有直管公房管理內部控制的方法

為做好直管公房房屋出租的管理，筆者對目前公房出租過程中的內控風險點， 提出如下方法：

（一）加強會計核算和控制，規范國有直管公房的會計核算處理

首先要加強對直管公房的出租業務會計核算，會計控制的目標是要求執行國家統一的會計準則制度，加強會計基礎工作，首先要明晰資產性質，應嚴格按照相關會計準則的要求，將房屋資產由原來的“經租房產”科目轉入“投資性房地產科目”并按“成本模式”進行核算;收入核算方面采用權責發生制原則確認的租金收入。另外，只有通過嚴格的會計核算才能夠全面準確的反映出直管公房的現狀。建議相關的直管公房管理部門組織專業的資產評估機構，對國有公房的數量、面積等進行一次清產核資，全面徹底的對管理的房屋清查、核實，摸清家底。并且根據現行的房管政策以及房屋的新舊程度、所處的地段等多方面因素進行綜合的考慮，并將未入賬核算的國有公房進行重新估價入賬，使得賬目更能夠真實、全面的反映直管公房的現狀和價值。 同時，應利用各類軟件進行全面的數字網絡化管理。使直管公房房屋管理更加規范、明晰;租金收繳采用掃碼支付等技術手段，加快租金回收速度，維修服務更加及時、提高工作效率。

（二）完善和加強國有直管公房的出租管理機制

1.加強制度管理，做好公房出租相關業務的制度建設工作。主管部門要根據實際情況制訂房屋出租管理辦法并要及時更新，在制定過程中要對房屋出租整個流程的各個環節均作出詳細的規定，以防范違規行為的發生，如統一合同文本格式、出租期限、審批流程等。例如在批流程中要規定，公房出租時需填制統一的合同審批單，經審批后蓋章后方可出租;另外應增加房租逐年遞增的租金調整機制，避免因市場租金水平上漲而造成的租金損失。

2.增強合同審批控制，大型出租項目嚴格按“三重一大”議事原則進行集體研究決定。在房屋出租管理制度中要明確各崗位辦理業務事項的權限范圍、審批程序和相應責任。大型出租項目出租之前應由房管部門、財務等部門共同成立租金定價小組，在對出租房屋進行合理評估和市場平均租金調查之后，確定待租房屋的租金底價。出租交易時，大型出租項目應采取公開招租的方式，其他出租項目在授權許可范圍內可簡化手續，但是要按“三重一大”原則集體參與決策。

3.增強房產財務保護工作，保證國有資產的安全。房產財務保護指的是直管公房管理單位要建立財產日常管理制度和定期清查制度。從量上入手，資產管理部門每年年初應對單位的直管公房數量、租金標準進行詳查核實，確定當年應當收取的租金數額。每月由房管部門按合同收款要求進行催收，防止公房失管漏管。房管部門和財務部門還應對所管轄的房屋進行定期盤點核對，承租人是否履行合同的有關規定，檢查是否存在房管員將閑置公房出租未上賬的情況，造成國有資產損失。

4.加強“租金收繳績效考評控制”，提高房屋出租業務的經濟效益。目前，直管公房管理單位對于租金回收任務的考核任停留在計劃經濟時期，基本上仍然采用應收、實收等指標考核，筆者認為，評價房屋出租應根據公房管理實際情況進行分類考核，如根據租金收繳的情況進行分類考核，考核更有針對性。

除此之外，公房管理單位還可將未收回的陳欠租金納入績效考核， 從總額上進行控制，獎勤罰懶。通過績效考評指標的引導，能夠調動房管工作的積極性，促進經濟效益的提高。

四、結語

國有直管公房的管理是一項長期而又系統的工程，其中還有歷史的沿襲性。直管公房內控管理的措施和效果不僅影響到國有資產的安全和完整，還將會影響到多方的利益，有國家的利益，單位的利益，以及有個人的利益，因此非常有必要對國有公房管理的現狀和出現的問題有一個清楚的認識，思索改進的方向并尋找改進的途徑。

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