淺析加強房地產企業資金管理

柴靜

摘要：隨著城鄉一體化建設的不斷深入，房地產企業的發展也進入到了新的階段，對于資金管理工作的重視程度與日俱增。立足于當前房地產企業資金管理的現狀，本文分析了房地產企業資金管理的重要性，對房地產企業資金管理中存在的具體問題進行了簡單介紹，并提出了相應的問題解決方案，希望能夠有效促進房地產行業的平穩快速發展。

關鍵詞：房地產企業 ?資金管理 ?資金流動性

資金作為企業賴以生存的生命線，對于企業而言十分關鍵。所以，資金管理必須貫穿于企業生產經營的各個環節，這一點對于房地產這樣資金需求較高的行業而言更是如此。為了進一步分析房地產企業資金管理的優化策略，現就房地產企業資金管理的重要性簡要分析如下。

一、房地產企業資金管理的重要性

（一）保持現金流，提升風險抵御能力

房地產企業資金管理工作效率對于企業的風險抵御能力具有密切的關聯。作為房地產行業而言，其在資產價格方面的問題也得到了關注，并出臺了大量抑制資產價格上漲的方式，這也給房地產企業的項目開發、綜合運營帶來了巨大的威脅。

（二）優化資源合理配置，確保企業高速發展

房地產企業資金管理對于促進資源合理配置也具有良好的促進作用。在保證房地產企業獲得良好收益預期的同時，還需要做好既定發展目標的管理工作，通過企業開發、銷售等多個環節的協調與資源配置，可以簡化工作流程，提升工作效率與效果。除此之外，資金如果全部用于周轉環節，企業的財務壓力就會增加，債務水平也會受到影響，最終影響到借貸款能力，這對于房地產行業是致命的打擊。由此可見，房地產企業資金管理對于合理配置企業資源，實現企業良性發展也具有重要的意義。

（三）企業核心競爭力的基本條件

企業核心競爭力包括企業文化、企業科技與人才持有水平以及資金管理能力。其中，資金管理可以說是前兩個內容的前提，一旦房地產企業資金鏈斷裂，不能償還到期債務，不能支付在建工程進度款，現金流入嚴重小于現金流出，就會形成在建工程停工、銀行無法提供貸款等其他惡劣狀況。由此可見，房地產企業資金管理對于企業競爭力也會產生一定的促進作用。

二、加強房地產企業資金管理中存在的問題

（一）管理意識需要進一步強化

房地產企業資金管理意識不足是目前行業中普遍存在的問題之一。有的項目管理者認為銷售回款后，項目能自供自給了，而不建議財務再提款開發貸提款了，多余的開發貸利息吞吃了利潤。但是對于集團來說，資金統一管理統一上收是非常重要的，項目銷售回款可以上收到集團用于購買土地或者支付繳納給政府的行政規費等。在企業管理活動中，缺乏對于財務管理與資金管理的認識水平，進一步加重了房地產企業的資金管理風險。

（二）資金崗位管理模式有待優化

房地產企業本身就具有項目成本高、投資回報周期長以及資金總量大的特征，所以大多數房地產商都有資金管理崗位，但是職責分工不明確，會造成資金管理不到位。傳統房地產商的資金管理崗位，一般只對于賬戶的管理，資金支付的統籌管理，這只是資金運營中的一部分。房地產企業資金崗位不僅有資金運營管理崗，還要有對公融資崗，包括傳統融資（例如：開發貸）和新型融資（例如：拿地前端融資、供應鏈、保理等），還要有回款管理崗，包括對于簽約業主交款部分的管理和業主按揭辦理回款的管理。集團層面可能還有其他更高關于集團發展的資金管理崗位。

（三）管理規范化有待完善

目前大多數的房地產企業還是傳統的融資或者直接跟老板、總部要錢支撐運營資金需求，直到開盤后等待銷售資金的回籠，并未進行開盤前資金峰值的降低和開拓多方式融資渠道。

三、加強房地產企業資金管理中存在問題的解決策略

房地產企業資金管理工作水平的提升離不開資金管理意識的培養，通過制度、管理體系以及人才隊伍等方面的優化策略可以有效提升房地產企業資金管理水平。

（一）進一步培養資金管理意識

作為房地產企業的決策領導者，需要明確房地產企業資金管理重要性，通過將企業資金管理任務安排到企業戰略規劃活動當中，進一步強化資金的管控效果。項目上開通資金歸集功能，增加對集團資金的貢獻，甚至貢獻的金額和獎金掛鉤，激勵項目管理者積極回籠資金，提升大局觀，提高集團資金能力和資源的共享。一些房地產企業資金鏈斷裂，一般都是因為資金管理不夠集中，資金遍布予各個子公司中，不便于資源整合，資金更喪失了抗風險能力。所以培養資金管理意識很重要。

（二）完善資金預算管理制度

資金預算管理制度是確保企業資金管理水平的基本制度保障。在企業加強資金預算管理的同時，需要成立專門資金預算管理崗位，專門進行資金預算的制定和執行。每個項目的用款部門和回款部門提前上報下個月的資金預算需求和供給，便于整個集團對下個月的資金進行準備，而且對于資金預算的執行要進行考核，減少預算的偏差。越準確的資金預算，越便于對房地產企業資金的管理，這樣更利于激勵項目資金的回籠，和減少不必要的資金支付。對于偏差率較小的項目進行獎勵，對于偏差率較大的項目進行懲罰，具體可以根據企業的情況進行制定資金預算偏差率的考核制度。

（三）加強企業資金管理體系建設

對于房地產企業拿到用地規劃許可證前，集中精力推進拿地融資，接觸和洽談信托機構、資產管理公司、銀行等，通過擔保或者信用，與合適的融資機構進行合作完成拿地融資。在取得預售證前，集中精力推進開發貸款，通過土地和在建工程的抵押，獲取銀行的開發貸款，解決項目資金的需求。在預售后，精心跟進回款，包括認購客戶的簽約回款、按揭客戶的按揭辦理。在房地產企業開盤后的常銷期，供應鏈融資、保理、商票、銀票都可以運用，主要需要施工單位、供應商的配合，銷售回款是資金管理基本的保證，其余的融資方式是可供選擇的補充。房地產企業不同的階段，有不同的融資重心，且有不同的資金管理崗位進行工作的推進。

四、結束語

綜上所述，強化房地產企業資金管理，不但可以促進企業風險抵御能力，還可以提升企業內部多種資源的合理配置水平，從而取得良好的市場競爭力。為了解決房地產企業資金管理中存在的具體問題，除了進一步提升資金管理意識之外，還需要完善資金預算管理制度，加強企業資金管理體系的構建，最終實現資金管理科學化、規范化，為企業的穩定健康發展創造條件。

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