房地產(chǎn)稅收風(fēng)險分析

錢巍

[摘 要]我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃在近年來逐步深化，要通過宏觀的調(diào)控來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，稅收政策是政府在近年宏觀調(diào)控中使用最多的調(diào)控措施，在當(dāng)前環(huán)境中房地產(chǎn)企業(yè)要對國家稅收政策作出充足的認(rèn)識，并依據(jù)稅法要求和自身發(fā)展需要對內(nèi)部控制機制作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，為企業(yè)降低稅務(wù)風(fēng)險、強化核心競爭實力奠定基礎(chǔ)。文章針對房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的稅務(wù)風(fēng)險進行淺析，并依據(jù)筆者觀點提出幾點防控建議，以期有助于讀者借鑒，不當(dāng)之處望不吝指正。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);稅收;風(fēng)險

[中圖分類號]F812.42

1 前 言

伴隨房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國政府為有效規(guī)劃房地產(chǎn)市場，增強了對房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度，雖然通過推進城鎮(zhèn)化建設(shè)等政策性建設(shè)，擴大內(nèi)需來增加市場活力，但政府著手對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控，推動房價的穩(wěn)步發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場的成交價格趨于下降，房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資渠道因市場前景原因被縮減，且政府通過制定稅收政策等方式對房地產(chǎn)市場進行了管控，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險日益增大，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了極大的挑戰(zhàn)，同時對房地產(chǎn)行業(yè)而言又是一次深入的風(fēng)險管控契機，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境中規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，完善自身內(nèi)部運營機制，可以奠定自身可持續(xù)發(fā)展實力。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險概述

2.1 土地取得環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險

在我國的房地產(chǎn)市場中，土地取得成本占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)成本的40%左右，由于土地交易對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營涉稅稅目較多，且金額巨大，所以我國各地的稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)審計時都將其列為重點審計項目，同時房地產(chǎn)行業(yè)中因土地使用權(quán)的取得行為引起稅務(wù)風(fēng)險的案例也比比皆是。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得環(huán)節(jié)，賣方為了轉(zhuǎn)嫁稅負往往需要房地產(chǎn)企業(yè)來承擔(dān)開具發(fā)票所帶來的稅金，而房地產(chǎn)企業(yè)會采取名目眾多的稅務(wù)籌劃措施來規(guī)避。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地使用權(quán)過程中難以避免地要支付安置費等拆遷費用，且這部分金額支付對象往往是個人，導(dǎo)致大額的拆遷支出無法獲取發(fā)票，部分房地產(chǎn)項目部對該部分缺失進行利用，虛列成本來降低項目稅負，在短期可以提升項目凈利，但是就長遠發(fā)展而言，給企業(yè)帶來極大的稅務(wù)風(fēng)險。最后，對于自建自銷的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在生產(chǎn)過程中企業(yè)所需要的建筑材料、人工成本、社會環(huán)境都會給項目部以虛列成本的機會，砂石料、無資質(zhì)的施工隊伍、雜亂的市場環(huán)境得不到好的應(yīng)對，會導(dǎo)致企業(yè)成本項目的雜亂和不真實，在稅務(wù)角度而言，企業(yè)無論是在主稅還是附加稅方面的稅務(wù)風(fēng)險都會被無限擴大，因為行業(yè)特性，大多房地產(chǎn)企業(yè)的每一個項目都直接關(guān)乎企業(yè)的生存，一旦某一個項目得不到好的管控，造成稅務(wù)風(fēng)險，必將會引起稅務(wù)風(fēng)險以外的經(jīng)營風(fēng)險，進而降低企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力和核心競爭實力。

2.2 生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中的稅收風(fēng)險

企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的目的在于所有者利益的最大化，特別是在“營改增”之前，我國建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)因為營業(yè)稅稅制的原因，導(dǎo)致其管理比較松散粗放，部分房地產(chǎn)企業(yè)為保障自身利益最大化，采取虛報營業(yè)收入方式逃避稅收，“營改增”之后采取稅收籌劃方式規(guī)避和籌劃自身稅負。稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)的經(jīng)營活動中不可避免，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)的稅籌方式有違稅法要求，導(dǎo)致企業(yè)在納稅人角度的義務(wù)未及時履行，在企業(yè)未來的發(fā)展中會產(chǎn)生必然的損失。以房地產(chǎn)企業(yè)售后回購的融資經(jīng)營為例，房地產(chǎn)企業(yè)為彌補自身資金流缺陷，在眾多融資方式中可能會選擇售后回購的融資方式，售后回購雖然是房地產(chǎn)企業(yè)較為常見的融資方式，但是其本質(zhì)是否屬于金融保險范疇卻不一定，在合同的簽訂過程中如果約定了回購金額以市場金額為準(zhǔn)，那么企業(yè)采取金融保險業(yè)的稅金計提和繳納方式則會給企業(yè)帶來較大的稅務(wù)風(fēng)險，因為企業(yè)在合同中明確以市場價格收售房屋屬于不動產(chǎn)交易，無論是在出售還是在回購環(huán)節(jié)，都需要繳納增值稅以及相應(yīng)的附加稅，而并非僅接受金融公司的融資增值稅發(fā)票。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦認(rèn)識不到該部分的稅務(wù)風(fēng)險，因為房地產(chǎn)企業(yè)所需資金額較大;一旦稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定該項融資屬于不動產(chǎn)交易，大額的融資合同會給企業(yè)帶來大額的滯納金的罰款，屬于嚴(yán)重的風(fēng)險失控問題。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險防控建議

3.1 稅務(wù)風(fēng)險防控制度建設(shè)

對于企業(yè)管理而言，制度化建設(shè)可以大大提升企業(yè)管理效率，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)對稅收風(fēng)險的控制，首先要在企業(yè)內(nèi)部進行全面防控：稅務(wù)風(fēng)險在傳統(tǒng)的認(rèn)知中就是財務(wù)部門把控好賬目，有效規(guī)避賬務(wù)問題，就能降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險，但是就目前的財務(wù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)來看，通過財務(wù)來實現(xiàn)對稅務(wù)風(fēng)險的防控在職能角度來看難以有效實現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要有效降低稅務(wù)風(fēng)險，就要在源頭進行控制，實現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險全面管控。其次是規(guī)范企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營操作細則，關(guān)鍵部門、關(guān)鍵崗位必須對稅務(wù)風(fēng)險有著充足的認(rèn)知，特別是財務(wù)、采購等直接涉稅的部門，對企業(yè)建設(shè)的稅務(wù)防控制度制定嚴(yán)格的規(guī)范，實現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險管控目標(biāo)。最后是動態(tài)調(diào)整，制度要具備穩(wěn)定性，但是同時要具備靈活性，要實時針對企業(yè)發(fā)展需求來訂正，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險防控工作要由事后彌補向事前防控、事中抵御方面來發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須要實時了解稅務(wù)機關(guān)的稅務(wù)政策，據(jù)以調(diào)整企業(yè)的管控措施。

3.2 強化企業(yè)內(nèi)控，降低稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的市場環(huán)境中應(yīng)大力加強自身的內(nèi)部組織架構(gòu)建設(shè)和完善，內(nèi)部控制工作可以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略部署工作的執(zhí)行效率，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的風(fēng)險，增強企業(yè)風(fēng)險抵御能力。對于稅務(wù)風(fēng)險而言，房地產(chǎn)企業(yè)可加強內(nèi)部控制和內(nèi)部審計部門對于各項目中合同、法律要件的審計，加強對公司內(nèi)部合同的簽訂、履約等行為與稅務(wù)的統(tǒng)籌管理，防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門、法律部門以外的部門和個人在簽訂合同過程中給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險和生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險。另外，在企業(yè)內(nèi)部控制制度中應(yīng)明確業(yè)財融合，財務(wù)部門要及時與業(yè)務(wù)部門核對本期業(yè)務(wù)，并以財務(wù)視角分析企業(yè)所參與的活動是否會給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險，并以最小的代價進行及時地彌補。

3.3 實時關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)政策變化

房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險相比較企業(yè)行業(yè)而言要高的根本原因在于國家對于市場的調(diào)控，國家會出于不同的發(fā)展需求對房地產(chǎn)行業(yè)進行規(guī)劃，行之有效的方式就是稅務(wù)調(diào)整，加之地方政府出于地區(qū)發(fā)展角度考慮，會在地區(qū)實施具有地區(qū)特色的稅務(wù)調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)要提升對國家和地區(qū)的稅收制度和政策調(diào)整的敏感度，及時調(diào)整自身生產(chǎn)經(jīng)營部署和稅務(wù)籌劃工作，避免使企業(yè)的稅務(wù)籌劃成為偷稅漏稅行為。這里所講的關(guān)注稅務(wù)政策變化并非指淺顯的稅制變化、計提模式變化等操作細則，而是通過政策了解國家和地區(qū)對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度，淺層次來說是強化企業(yè)對稅務(wù)政策的理解能力，使生產(chǎn)經(jīng)營活動不違背國家稅收制度;深層次來說是滿足企業(yè)稅務(wù)需求，使得企業(yè)能夠在合理合法的范疇內(nèi)控制自身稅負，避免造成資金流短期內(nèi)的大幅波動和流失，穩(wěn)定企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營根基。

4 結(jié) 論

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險在我國的經(jīng)濟社會眾多行業(yè)中相比較而言是比較多的，并且因為客觀環(huán)境和制度帶來的無法避免或者是可控性較小的稅務(wù)風(fēng)險也是客觀存在的，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在短時間內(nèi)實現(xiàn)完全規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險是無法做到的，筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)好完整的組織架構(gòu)和完善的內(nèi)部控制體系，增強對于稅收風(fēng)險的抵御能力，進一步來強化自身對于稅務(wù)風(fēng)險的識別能力，為以后的風(fēng)險規(guī)避奠定基礎(chǔ)，從根本上提升企業(yè)的核心競爭實力。

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