淺談房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用分析

常懷誠

摘 要：稅務籌劃也稱納稅籌劃，它是納稅人在遵守稅法、擁護稅法、不違反稅法的前提下，針對納稅人自身的特點，規劃納稅人的納稅活動，既要依法納稅，又要充分享受稅收優惠政策，以達到減輕稅負、解除稅負或推遲納稅，最終實現企業利潤最大化和企業價值最大化的一種經濟活動。隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展及深入，稅收的地位和作用也變得非常重要。作為房地產企業，其本身的擁有開發周期長、環節復雜等特點。因此房地產企業的稅收籌劃對企業獲取利潤來講作用重大。本文針對房地產企業進行深入解析，講述企業所得稅稅務籌劃的方案的制定，以提高房地產企業的稅收利益。

關鍵詞：房地產；企業所得稅；稅務籌劃；運用分析

一、房地產企業稅務籌劃相關理論

（1）稅務籌劃相關概念

1.稅務籌劃的含義

稅務籌劃是說在現行法律法規下，對公司企業的一些經營事項進行事前籌劃，達到公司承擔稅負最低，使企業的利益得意達到最大化。

2.稅務籌劃的目標

稅務籌劃的目標可以分為以下三個層次。

第一個層次是最簡單的層次，是納稅籌劃能施行的最基本要求，在法律允許的范圍內進行稅務籌劃。一旦某種納稅籌劃與相關的法律法規產生沖突，這種行為就應當立刻停止或改變。并且在納稅籌劃時都應該按照相關規定正確，依法，按時納稅。稅收籌劃的其余目標也都都以第一層目標為基礎。第二個要達到的目標是如何降低企業成本以盡最大力度實現企業利益最大化，充分發揮資金的時間價值。采用的方法是通過稅收籌劃來減少稅負。滿足第一層次，在遵守法律為前提進行稅收籌劃。應當明確稅收籌劃的最直接目的，即通過降低稅負壓力，進而減少企業要支出的成本。要利用資金的時間價值，通過延遲納稅等方法，能夠使企業運用到更多的資金。第三層次則是通過不同的方法相結合，從而降低稅負。

（2）房地產企業稅務籌劃的特點

1.房地產行業特征

房地產企業往往擁有繁多的業務，其業務從最開始的開發土地，到后期的出售、出租、管理等。其中的每個業務，都需要經歷較長的時間，投資的成本也比較大，又因為房產公司資金鏈中所運用的資金大多來自于外來注資所得，因此必然要承擔很大的風險。同時，其費用、成本也相當的高，比如在開發階段中的高額成本以及大額期間費用、稅收成本等。所以對于房地產公司來講，關于成本控制，風險的防范以及管控也是相當重要的。

2.房地產企業稅務籌劃特點

房地產行業從其開始購地到其經營銷售，是一個很長的生產周期過程，從籌建、開發到經營銷售，皆需要大量時間營運。并且在營運過程中，需要有大量的資金維持開銷，保持運轉。資金鏈若斷裂，企業就無法正常經營，在建工程也無法落實。房地產的資金流通運轉十分重要。因此，在企業稅務籌劃過程中，充分利用資金時間價值的優勢可以幫助房地產企業更好的運作。所以在對房地產企業進行以降低稅負為目的進行籌劃時，延遲納稅的時間是一個需要重點籌劃的部分，爭取資金利用的最大限度。房地產是需求資金量相對龐大的行業，而資金量大，風險較大，很容易出現資金的周轉問題。因此，房地產企業很難完全依靠自由資金進行日常運作，大部分的資金是靠第三方投資或通過借貸而來。因此，房地產行業在進行稅務籌劃時，需要考慮房地產行業資金的來源這一問題，從而對資金來源進行更有利地籌劃。

二、稅收籌劃的步驟及基本方法

（1）稅收籌劃的步驟

稅收籌劃的比較簡單，一是要了解并熟悉稅務相關法規、條例政策，必須了解到主管部門對“合法”的定義，確保納稅的合法性。二是要結合相關房地產企業的情況，減少企業的稅負要在合理、合法的基礎上。雖然稅收籌劃的步驟非常簡單明了，但是廣泛應用在各種實際工作中，要達到全面性更加困難，需要企業的財務人員不斷的提高自身的學習能力，以便可以更加正確的為企業合理減輕稅負。

（2）稅收籌劃的方法

由于納稅人的身份不同，企業可以通過選擇一般納稅人和小規模納稅人兩種不同身份來納稅。使企業可以盡可能降低稅負；通過稅率的差異，企業可以從經營的業務或者應納稅所得額來合理判斷；通過稅目的差異，企業可以通過規范的操作，將不征稅或者免稅的收入及使用低稅率的收入從企業主營業務收入中分離出來，從而降低企業的稅負；通過納稅時間差異，可以通過延遲納稅，來獲得貨幣的時間價值即獲得額外的收入；通過稅收的優惠政策，充分適應并積極響應國家的優惠政策，從而最大限度的減輕企業稅負。

三、結語

房地產行業所得稅的稅務籌劃是一件通過正當稅收政策合理減輕企業稅負的行為，因為房地產企業的特殊性，其籌劃的復雜性也比較大，這就要求企業的財務人員，要不斷學習了解稅收政策，同時，為了更好的提升企業的核心競爭力，更要利用國家的政策對其財務相關活動進行精密的策劃安排，合理行駛納稅人應有的權利并合理的減輕企業稅務負擔，使得企業的利潤可以達到最大化。

參考文獻

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