探究營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及管理對(duì)策

石磊

摘 ?要：“營改增”從字面意義上來說就是營業(yè)稅改為增值稅，是我國近些年作出的一項(xiàng)重大稅收政策改革，營改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)運(yùn)營以及商業(yè)路線都有著一定的影響。本文將會(huì)重點(diǎn)對(duì)這些影響進(jìn)行分析，并且找出應(yīng)對(duì)的策略，從而減少企業(yè)內(nèi)部管理負(fù)擔(dān)以及對(duì)外運(yùn)營負(fù)擔(dān)，進(jìn)而增強(qiáng)其經(jīng)濟(jì)效益，使房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)路線更加規(guī)范，促進(jìn)整體行業(yè)的健康和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn);對(duì)策建議

現(xiàn)如今，社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，市場經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)深入到各個(gè)行業(yè)，并且經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)全球一體化趨勢，一直以來我國的營業(yè)稅增值稅政策已經(jīng)不適應(yīng)這種新型的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在進(jìn)行稅收的時(shí)候往往會(huì)出現(xiàn)一些不合理狀況，例如重復(fù)征稅等等，十分影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，所以我國決定進(jìn)行稅制改革。在2012年初，為了建立健全自身稅務(wù)體制，對(duì)原有的傳統(tǒng)稅收政策進(jìn)行創(chuàng)新改革，我國進(jìn)行了營改增工作，此項(xiàng)政策在2013年開始在全國范圍內(nèi)普及，并且逐漸滲透到各行各業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)深受其影響，在我國的社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占比較大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同時(shí)也是稅收領(lǐng)域的關(guān)鍵一環(huán)，“營改增”對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的。

一、“營改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（1）影響房地產(chǎn)企業(yè)未來開發(fā)成本。房地產(chǎn)成本主要就是房屋建筑成本以及房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本，這兩項(xiàng)主要成本必然關(guān)系到建筑公司，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，選擇一個(gè)合適的建筑施工企業(yè)十分重要，“營改增”之后，建筑企業(yè)的稅負(fù)大大提升，由此也間接增加了其相應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)建安成本。

1.工程材料成本。建筑企業(yè)需要大量的原材料支撐，并且種類繁多，不過能夠開出增值稅發(fā)票的基本是大型材料，很多其余的小材料供應(yīng)商為私營店鋪等等，一般納稅方式比較固定，是依照固定稅款額進(jìn)行的，這種商家并不能開具專業(yè)的增值稅發(fā)票，這樣一來建筑工地的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅款數(shù)目得不到減少，提高了建筑公司應(yīng)繳稅額，企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)增加。

2.稅務(wù)策略增加企業(yè)稅負(fù)。建筑施工企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)稅額方面高于銷項(xiàng)稅額，這主要是由于在施工的時(shí)候應(yīng)用到大量的生產(chǎn)建筑原材料，例如沙土、水、泥土等等。這些原料根據(jù)稅務(wù)策略需要進(jìn)行7%的稅率核算，從而導(dǎo)致了進(jìn)項(xiàng)稅額較高，增加了建筑施工企業(yè)的稅負(fù)。

3.人力成本。人工成本占據(jù)建筑公司整體工程成本的25%左右，支出十分高昂，而在此情況下，企業(yè)的人力支出收繳額度不能扣減人力成本增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，所以最終導(dǎo)致了建筑工程企業(yè)的稅負(fù)提高。

4.設(shè)備租賃。在進(jìn)行營業(yè)稅向增值稅轉(zhuǎn)變后，建筑公司的設(shè)備租賃稅負(fù)變高，導(dǎo)致整體的企業(yè)成本變高，而建筑公司的投入成本與房企產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本息息相關(guān)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)成本得到明顯增加。

（2）影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。“營改增”指的是將營業(yè)稅改為增值稅，兩者都是稅種之中十分重要的，增值稅在其自身特性方面多出了稅款扣減，目的是為了避免重復(fù)征稅。因?yàn)樵鲋刀惖目蹨p功能，可以發(fā)揮專業(yè)增值稅發(fā)票的作用，在建筑企業(yè)以及其余相關(guān)企業(yè)中獲取到專業(yè)增值稅發(fā)票，可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。根據(jù)稅務(wù)理論知識(shí)體系，結(jié)合某家房地產(chǎn)公司的稅負(fù)現(xiàn)狀進(jìn)行對(duì)比，能夠發(fā)現(xiàn)“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的實(shí)際變化。

我國某地的一家房地產(chǎn)公司欲出售供商業(yè)使用的寫字間，預(yù)計(jì)總收入為9800萬，其中一些實(shí)際數(shù)據(jù)如下。收入與費(fèi)用差額預(yù)計(jì)為1400萬元，開發(fā)成本總額為3900萬元，另外還有一些其余投入例如土地轉(zhuǎn)讓金大約900萬元，在土地開發(fā)成本的3900萬元中有3600萬元的11%可扣減稅率的增值稅專門發(fā)票，300萬元的6%可扣減稅率增值稅專門發(fā)票，根據(jù)當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)稅務(wù)規(guī)定得出，改價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行“營改增”之前的稅負(fù)額是：河道工程維護(hù)管理費(fèi)10萬元、城市維護(hù)建設(shè)稅34萬元、教育費(fèi)附加23萬元、營業(yè)稅400萬元。反房地產(chǎn)暴利稅為799萬元，土地增值額為3011萬元，企業(yè)所得稅為499.13萬元。綜上所述最終得出總稅負(fù)為1887.13萬元，總征收比率是18.54%。

在進(jìn)行了“營改增”相關(guān)的政策改革后，這家房地產(chǎn)公司這個(gè)項(xiàng)目的稅負(fù)額是：河道工程維護(hù)管理費(fèi)9萬元，城市為化建設(shè)稅39.2萬元，教育費(fèi)附加27萬元，銷項(xiàng)稅金899.03萬元，進(jìn)項(xiàng)稅金366.25萬元，增值稅上繳金額為589.74萬元。應(yīng)納土地增值稅為511.36萬元，增值率24.6%，增值額度為1766.32萬元，最后得出總體稅負(fù)比率為0.72%。

綜上所述，根據(jù)計(jì)算結(jié)果能夠得出，我國在進(jìn)行了“營改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的總稅負(fù)明顯降低，不過在稅負(fù)比率方面減少的還不是十分顯著，隨著后續(xù)“營改增”政策不斷的完善，在增值稅扣減體系方面會(huì)逐漸做出調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)應(yīng)該會(huì)持續(xù)降低，在房地產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃行為時(shí)能夠?qū)ζ涑杀究刂谱龀鲇辛椭?/p>

二、“營改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

在營業(yè)稅與增值稅同時(shí)存在的情況下，增值稅的抵扣鏈條受到一定破壞，“營改增”的最終目的是為了提升增值稅扣減體系的合理性，建立一個(gè)比較完善的增值稅扣減制度，避免重復(fù)稅收情況的發(fā)生，最終降低企業(yè)的賦稅負(fù)擔(dān)。不過在“營改增”政策逐漸實(shí)行的前期，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生較大影響，為了充分發(fā)揮“營改增”政策的優(yōu)勢，避開有可能產(chǎn)生的相關(guān)弊端，消除“營改增”政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)面影響，企業(yè)可以從自身出發(fā)，結(jié)合實(shí)際情況做出如下一些應(yīng)對(duì)。

（1）加強(qiáng)內(nèi)部管理，提升財(cái)務(wù)部門專業(yè)水平。我國房地產(chǎn)企業(yè)起步相對(duì)較晚，雖然近年來內(nèi)部管理體系已經(jīng)逐漸成熟，各個(gè)部門也相對(duì)齊全，但是仍然在專業(yè)程度方面有所不足。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理人員首先應(yīng)該對(duì)“營改增”政策有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，提高對(duì)于改革的認(rèn)知并且堅(jiān)決執(zhí)行，能夠保證在政策逐步實(shí)施過程中做到和諧統(tǒng)一，有利于協(xié)調(diào)工作。對(duì)于公司內(nèi)部員工來說，公司應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于員工的稅收政策培訓(xùn)，對(duì)于“營改增”的相關(guān)知識(shí)必須達(dá)到普及。尤其是公司財(cái)務(wù)部門工作人員，需要對(duì)“營改增”相關(guān)政策進(jìn)行熟知，并且能夠根據(jù)政策對(duì)自身的工作進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，提升會(huì)計(jì)核算綜合素質(zhì)，能夠做到方法與思想上的與時(shí)俱進(jìn)，公司的其他相關(guān)管理部門也應(yīng)該設(shè)立一些制度，盡力配合財(cái)務(wù)部門的會(huì)計(jì)核算工作，“營改增”政策是一項(xiàng)較大的稅務(wù)全面化改革，需要長時(shí)間的運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)需要全力做好應(yīng)對(duì)工作，有利于在商業(yè)進(jìn)程中做到有的放矢，在進(jìn)行商業(yè)行為時(shí)能夠有一個(gè)強(qiáng)有力的制度支撐。

（2）注重細(xì)節(jié)，保證增值稅專門發(fā)票的開具。“營改增”政策實(shí)施后，企業(yè)的綜合開發(fā)成本會(huì)產(chǎn)生一定的增長，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)公司需要從建安成本做出必要的控制，在對(duì)建筑公司的要求中，除了規(guī)模、施工質(zhì)量等等條件，需要特殊考慮目標(biāo)建筑公司能不能正常開具專門增值稅發(fā)票。另外，房地產(chǎn)公司應(yīng)該盡量采用規(guī)模性的原料使用，相關(guān)零散材料可以由建筑公司進(jìn)行購置，從而最大化的避免不能獲取增值稅專門發(fā)票。

（3）提高納稅意識(shí)，依法納稅。由于房地產(chǎn)企業(yè)本身的商業(yè)性質(zhì)，經(jīng)常涉及經(jīng)濟(jì)數(shù)額較大，一些企業(yè)因?yàn)楣?yīng)商的優(yōu)惠政策，往往會(huì)在原材料采購過程中不要增值稅專門發(fā)票，從而導(dǎo)致重復(fù)稅收的情況出現(xiàn)。針對(duì)此類情況，必須加強(qiáng)納稅人的依法納稅意識(shí)，做到每項(xiàng)業(yè)務(wù)的正規(guī)發(fā)票普及，更不能出現(xiàn)類似“空頭支票”的情況，納稅行為需要依法，自身應(yīng)該學(xué)會(huì)合理節(jié)稅，從而釀造一個(gè)健康的納稅環(huán)境。

三、結(jié)語

通過分析，能夠發(fā)現(xiàn)“營改增”政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)影響，有利有弊，利大于弊。就新型的稅收政策優(yōu)勢來說，能夠有效避免重復(fù)征稅情況的出現(xiàn)，對(duì)增值稅扣減鏈條做出了必要的完善，同時(shí)增強(qiáng)了企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)效率，增加商業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢。另外，“營改增”政策能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的商業(yè)行為做出有效的約束，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度的合理性，完善內(nèi)部管理體制與相關(guān)財(cái)務(wù)政策，為我國市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展做出一定貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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