探究營改增對房地產企業的影響及管理對策

石磊

摘 ?要：“營改增”從字面意義上來說就是營業稅改為增值稅，是我國近些年作出的一項重大稅收政策改革，營改增對于房地產企業的內部財務運營以及商業路線都有著一定的影響。本文將會重點對這些影響進行分析，并且找出應對的策略，從而減少企業內部管理負擔以及對外運營負擔，進而增強其經濟效益，使房地產企業的商業路線更加規范，促進整體行業的健康和諧發展。

關鍵詞：營改增;房地產;對策建議

現如今，社會經濟處于高速發展階段，市場經濟體制已經深入到各個行業，并且經濟呈現全球一體化趨勢，一直以來我國的營業稅增值稅政策已經不適應這種新型的經濟環境，在進行稅收的時候往往會出現一些不合理狀況，例如重復征稅等等，十分影響社會經濟的正常發展，所以我國決定進行稅制改革。在2012年初，為了建立健全自身稅務體制，對原有的傳統稅收政策進行創新改革，我國進行了營改增工作，此項政策在2013年開始在全國范圍內普及，并且逐漸滲透到各行各業。房地產行業深受其影響，在我國的社會總體經濟中，房地產經濟占比較大，房地產經濟同時也是稅收領域的關鍵一環，“營改增”對于房地產行業的影響是多方面的。

一、“營改增”對于房地產企業的影響

（1）影響房地產企業未來開發成本。房地產成本主要就是房屋建筑成本以及房屋設施設備安裝成本，這兩項主要成本必然關系到建筑公司，對于房地產行業來說，選擇一個合適的建筑施工企業十分重要，“營改增”之后，建筑企業的稅負大大提升，由此也間接增加了其相應的房地產企業建安成本。

1.工程材料成本。建筑企業需要大量的原材料支撐，并且種類繁多，不過能夠開出增值稅發票的基本是大型材料，很多其余的小材料供應商為私營店鋪等等，一般納稅方式比較固定，是依照固定稅款額進行的，這種商家并不能開具專業的增值稅發票，這樣一來建筑工地的增值稅進項稅款數目得不到減少，提高了建筑公司應繳稅額，企業的稅負負擔增加。

2.稅務策略增加企業稅負。建筑施工企業在進項稅額方面高于銷項稅額，這主要是由于在施工的時候應用到大量的生產建筑原材料，例如沙土、水、泥土等等。這些原料根據稅務策略需要進行7%的稅率核算，從而導致了進項稅額較高，增加了建筑施工企業的稅負。

3.人力成本。人工成本占據建筑公司整體工程成本的25%左右，支出十分高昂，而在此情況下，企業的人力支出收繳額度不能扣減人力成本增值稅進項稅，所以最終導致了建筑工程企業的稅負提高。

4.設備租賃。在進行營業稅向增值稅轉變后，建筑公司的設備租賃稅負變高，導致整體的企業成本變高，而建筑公司的投入成本與房企產企業開發成本息息相關，從而使得房地產企業成本得到明顯增加。

（2）影響房地產企業稅負。“營改增”指的是將營業稅改為增值稅，兩者都是稅種之中十分重要的，增值稅在其自身特性方面多出了稅款扣減，目的是為了避免重復征稅。因為增值稅的扣減功能，可以發揮專業增值稅發票的作用，在建筑企業以及其余相關企業中獲取到專業增值稅發票，可以有效降低房地產企業稅負。根據稅務理論知識體系，結合某家房地產公司的稅負現狀進行對比，能夠發現“營改增”之后，房地產企業產生的實際變化。

我國某地的一家房地產公司欲出售供商業使用的寫字間，預計總收入為9800萬，其中一些實際數據如下。收入與費用差額預計為1400萬元，開發成本總額為3900萬元，另外還有一些其余投入例如土地轉讓金大約900萬元，在土地開發成本的3900萬元中有3600萬元的11%可扣減稅率的增值稅專門發票，300萬元的6%可扣減稅率增值稅專門發票，根據當地政府的相關稅務規定得出，改價房地產企業在進行“營改增”之前的稅負額是：河道工程維護管理費10萬元、城市維護建設稅34萬元、教育費附加23萬元、營業稅400萬元。反房地產暴利稅為799萬元，土地增值額為3011萬元，企業所得稅為499.13萬元。綜上所述最終得出總稅負為1887.13萬元，總征收比率是18.54%。

在進行了“營改增”相關的政策改革后，這家房地產公司這個項目的稅負額是：河道工程維護管理費9萬元，城市為化建設稅39.2萬元，教育費附加27萬元，銷項稅金899.03萬元，進項稅金366.25萬元，增值稅上繳金額為589.74萬元。應納土地增值稅為511.36萬元，增值率24.6%，增值額度為1766.32萬元，最后得出總體稅負比率為0.72%。

綜上所述，根據計算結果能夠得出，我國在進行了“營改增”政策之后，房地產企業的總稅負明顯降低，不過在稅負比率方面減少的還不是十分顯著，隨著后續“營改增”政策不斷的完善，在增值稅扣減體系方面會逐漸做出調整，房地產企業的稅負應該會持續降低，在房地產進行商業規劃行為時能夠對其成本控制做出有力幫助。

二、“營改增”政策下房地產企業的應對策略

在營業稅與增值稅同時存在的情況下，增值稅的抵扣鏈條受到一定破壞，“營改增”的最終目的是為了提升增值稅扣減體系的合理性，建立一個比較完善的增值稅扣減制度，避免重復稅收情況的發生，最終降低企業的賦稅負擔。不過在“營改增”政策逐漸實行的前期，對于房地產行業會產生較大影響，為了充分發揮“營改增”政策的優勢，避開有可能產生的相關弊端，消除“營改增”政策對于房地產企業的負面影響，企業可以從自身出發，結合實際情況做出如下一些應對。

（1）加強內部管理，提升財務部門專業水平。我國房地產企業起步相對較晚，雖然近年來內部管理體系已經逐漸成熟，各個部門也相對齊全，但是仍然在專業程度方面有所不足。房地產企業的內部管理人員首先應該對“營改增”政策有一個正確的認識，提高對于改革的認知并且堅決執行，能夠保證在政策逐步實施過程中做到和諧統一，有利于協調工作。對于公司內部員工來說，公司應該加強對于員工的稅收政策培訓，對于“營改增”的相關知識必須達到普及。尤其是公司財務部門工作人員，需要對“營改增”相關政策進行熟知，并且能夠根據政策對自身的工作進行適當調整，提升會計核算綜合素質，能夠做到方法與思想上的與時俱進，公司的其他相關管理部門也應該設立一些制度，盡力配合財務部門的會計核算工作，“營改增”政策是一項較大的稅務全面化改革，需要長時間的運作，房地產企業需要全力做好應對工作，有利于在商業進程中做到有的放矢，在進行商業行為時能夠有一個強有力的制度支撐。

（2）注重細節，保證增值稅專門發票的開具。“營改增”政策實施后，企業的綜合開發成本會產生一定的增長，針對這種情況，房地產公司需要從建安成本做出必要的控制，在對建筑公司的要求中，除了規模、施工質量等等條件，需要特殊考慮目標建筑公司能不能正常開具專門增值稅發票。另外，房地產公司應該盡量采用規模性的原料使用，相關零散材料可以由建筑公司進行購置，從而最大化的避免不能獲取增值稅專門發票。

（3）提高納稅意識，依法納稅。由于房地產企業本身的商業性質，經常涉及經濟數額較大，一些企業因為供應商的優惠政策，往往會在原材料采購過程中不要增值稅專門發票，從而導致重復稅收的情況出現。針對此類情況，必須加強納稅人的依法納稅意識，做到每項業務的正規發票普及，更不能出現類似“空頭支票”的情況，納稅行為需要依法，自身應該學會合理節稅，從而釀造一個健康的納稅環境。

三、結語

通過分析，能夠發現“營改增”政策對于房地產企業的相關影響，有利有弊，利大于弊。就新型的稅收政策優勢來說，能夠有效避免重復征稅情況的出現，對增值稅扣減鏈條做出了必要的完善，同時增強了企業的綜合經濟效率，增加商業運營優勢。另外，“營改增”政策能夠降低房地產企業的稅務風險，對企業的商業行為做出有效的約束，可以提升房地產企業內部制度的合理性，完善內部管理體制與相關財務政策，為我國市場經濟的健康發展做出一定貢獻。

參考文獻

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