基于精益思維的房地產施工項目成本管理研究

姜美月

摘要：精益思維下的項目成本管理，旨在實現低成本、高質量以及短工期的目標，從而使利潤最大化。提出基于精益思想的針對性成本優化措施，用于提高房地產開發項目中成本管理效率，是企業實現利潤最大化的有效途徑，更加高效高質的將基于精益思維的成本管理理念應用于現階段的房地產項目成本管理之中。

關鍵詞：精益思想;施工項目;成本管理;掙值分析法

中圖分類號：F299.233.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）018-0217-01

一、精益思維在房地產開發項目中的應用

精益思維旨在既對成本費用有所控制又提升工程項目的收益，優化產品質量，減少變更。主要包括五方面：（1）精益采購成本管理：建立健全采購系統，實現規范化、制度化的要求，完成準時采購和按需采購的目標;（2）精益設計成本管理：從設計階段開始就要實施周密的計劃，確定項目的目標成本，分解目標成本，進一步按照房地產項目的特點和過程將成本分解到每個作業上并采取具體措施加以優化;（3）精益施工成本管理，應用新工藝節約成本，要注重均衡化生產，充分發揮機械設備和專業工人的生產效率;（4）精益交付成本管理，建立一套符合項目需求的交付體系精簡庫存成本和管理費用交付更多的低成本、高價值的建筑產品;（5）精益維護成本管理，以整條價值鏈成本最低為目標，結合項目的特點制定個性化的維護服務方案，拉動企業整個價值鏈不斷前進，樹立良好效應，使企業產品的產值大幅提高。

二、構建基于精益思維的房地產施工項目成本管理體系

房地產開發過程中運用精益思想最重要的是構建房地產施工項目成本管理體系，房地產可分為八個環節：市場調查、決策投資、規劃設計、項目招標、材料購置、具體施工以及竣工驗收和銷售。首先要構建管理信息體系，明確組織內部分工結構，找到影響成本的控制主體，利用目標成本進行項目總成本和分部分項工程成本兩部分的預測，第二運用作業成本法核算預測的成本，找出與預測的成本有不同之處。第三利用掙值分析法分析成本差異，找到描述成本發展的圖畫圖表，全過程將精益思維運用其中，并提出改進建議。

1.通過目標成本法估算成本

目標成本法是要根據市場數據為項目制定出成本目標作為參考來保證利潤的成本控制方法，具有系統管理、戰略管理、綜合性的特點。目標成本管理貫穿于項目施工的各個環節;對成本目標進行細化分解，認識清晰;改善方法，以達到節約目的。

2.作業成本法核算成本

作業成本法可以用于施工項目的費用核算，利用作業和資源流動之間的聯系，使我們能夠準確找到各影響因素的比重情況，進而得到最準確的項目費用，從而使成本的形成過程更加系統與完整，科學控制接下來的各項作業，為管理者提供依據。作業成本法有助于改進傳統成本體系、提升項目管理水平，同時提供成本量化手段，幫助成本管理人員更好的管理成本。

3.偏差分析法分析成本偏差

偏差分析法的運用是將房地產開發項目的進度和費用綜合度量，準確描述項目的進展狀態。進行測量和計算已完成工作的預算費用與已完成工作的實際費用和計劃工作的預算費用，計算得到有關計劃實施的進度和費用偏差，達到判斷項目花費和具體進展的情況。

4.基于精益思維的成本優化

（1）采取供應鏈的方式來管理，改善材料供給的方法

實現精益思維的建設，需要采用供應鏈的管理方式。采取精益管理機制的方式防止成本超支，進行市場調研，確保材料的正確性和合格性，并做出相應的分析，構建采購模式，及時記錄產品采購和消耗情況，再根據項目完成情況來完成采購策劃書，這樣就不會有材料不足或未達要求的情況發生。項目的實施過程里，找到弱勢之處要及時進行調整，全過程對材料使用情況做出分析，保證整個項目的順利進行。

（2）運用價值鏈思想，并不斷優化

保證各個步驟之間的銜接工作，避免窩工現象。加強有關負責部門之間的溝通，保證施工質量。運用作業成本法，找出項目過程中有可能存在的貶值的現象，減少不必要的損失，及時的優化銜接各個流程。

（3）細分目標成本

根據目標成本法，項目經費的使用要細化到各個項目分支機構，做出系統分解，最后落實到每個人，在這個過程中，相關項目部負責人及時把信息傳給其他部門，及時把握成本的情況，然后做出科學合理對策并解決存在的問題。

（4）加強精益思維文化建設

精益思維并不是以一種純理論的方式存在的，配合完整的管理機制，定期對施工人員進行思想教育和有關培訓，為順利完成項目而奮斗。

三、結語

通過分析房地產開發的特點，將精益思維理論應用于當前房地產開發成本管理中，結合價值鏈分析，構建房地產開發成本控制模型，實現精益體系，從全過程中的細節方面入手：精益采購、精益設計、精益施工、精益交付，具體分析精益思維在房地產開發成本管理中的應用情況。

決策階段和設計階段是在房地產開發建設的各個階段成本控制中最為重要的兩個部分，關鍵是做好前期的可行性研究工作才能控制好這些成本，提高設計的準確程度，設計招標和設計全過程實現監理制，借助價值工程優選和設計方案的比較改進。要嚴格執行招投標工作，對材料和設備采購嚴把成本關，對于現場變更和竣工結算和決算工作做到細致。通過計算進行對比分析項目成本中相應的測算以及偏差，用具體的計算數據對實施過程項目成本進行逐步調整優化。從而形成科學的成本控制控方法，實現降低企業成本，提升企業利潤的目標。