新形勢下房地產企業稅收籌劃研究

摘? 要：企業核心競爭力的重要表現是稅收，房地產企業經營面臨著市場的宏觀調控環境和稅收政策復雜多變的問題，如何在房地產企業稅收規劃中進行合理的稅收籌劃，使企業長期持續穩定發展和增強抵御風險的能力。由于《中華人民共和國營業稅暫行條例》的施行，使得房地產開發企業面臨稅收制度發生變化的情況。在稅制改革的背景下，我國的房地產企業想要實現健康的發展，迫切需要加強稅收籌劃。本文從稅收籌劃入手，通過對現存的稅收規劃理論成果進行研究和探討，融入風險管理研究等方面的理論成果，摸索出適合新的稅制改革條例的稅收籌劃的實踐方法，從而使企業合理的進行稅收籌劃，增強核心競爭力，實現持續穩定的發展。

關鍵詞：新形勢;房地產企業;稅收籌劃

國家宏觀調控鼓勵房地產行業的發展，政府對房地產行業的宏觀調控也非常重視，將稅收作為杠桿進行房地產行業的調控。自2008年1月1日起實施的企業所得稅法，2009年1月1日新頒布的《中華人民共和國營業稅暫行條例》的實施，使得我國的稅收制度進行了比較大的調整，房地產開發企業面臨的稅收制度發生了變化，房地產開發企業如何適應稅制改革成為當下研究的重點問題。

企業的發展要經過風險的分析與規避，通過風險管理，盡量避免企業在發展過程中進行錯誤的決策。每個企業的發展都會經歷創始、成長、成熟和衰退幾個階段，構成完整的企業生命周期。企業的發展與相應的財務戰略相結合，稅收籌劃建立在財務戰略之上。本文從企業的風險管理、生命周期和財務戰略方面入手，通過將這些理論成果與企業的稅收籌劃相結合，研究探索出一條房地產企業在稅收籌劃方面的道路，增強企業實力，使企業健康持續的發展，增強企業的競爭力，在稅制改革的新形勢下更好的發展。

一、房地產企業稅收籌劃的現狀

目前，房地產行業在我國正在快速的發展，已經形成了很大的規模，由于利潤較高，這些年整個房地產行業的繁榮和高利潤時期，競爭日趨激烈。我國實行政府宏觀調控的方法，通過稅收作為杠桿對房地產行業進行了調控，頒布了稅制改革的施行辦法。其中將營業稅改為增值稅的征收方式，使得整個房地產行業的稅務繳納和稅收籌劃都發生了巨大的變化。

由于房地產行業綜合性較強，其業務范圍跨度非常廣，不僅涉及到建設層面，還涉及銷售層面，業務范圍的跨度大決定了房地產行業納稅的種類多樣。增值稅、土地增值稅等都是房地產企業必須繳納的稅種。同時，由于房地產企業開發投入資金量大，利潤較高，使得房地產行業資金流量極大，資金成本的結構也非常復雜，巨額的稅金，多樣化的納稅種類，都給房地產行業的稅務繳納造成了非常大的困難。企業都是以利潤為導向的，如何實現利潤最大化是每個企業追求的目標，由于房地產行業資金投入量大，利潤高，對于納稅的籌劃和稅務的風險管控是非常必要的。本文通過對房地產企業的納稅規劃和稅務的風險分析，結合企業的生命周期理論，從企業發展的各個階段來具體論述，新形勢下如何對納稅進行規劃，合理的管控企業納稅風險，實現更好的發展。

二、房地產企業進行納稅規劃的辦法

（1）從企業的稅務風險規避角度進行納稅規劃

要嚴格遵循稅務風險管理涉及到納稅環節的過程順序，建立稅務風險管理的目標，作為進行稅務風險管理的指導;建立健全稅務管理機制;建立和完善風險識別的程序與方法;建立健全企業稅務風險應對的方案;建立稅務風險管理績效考核方法。在前期的籌備過程中，就可能面臨的稅務風險進行分析，在項目組織形式的選擇、獲取土地方式的選擇、建筑方式的選擇，成本分析和開發順序的選擇過程中，進行充分的前期稅務風險分析。充分考慮獲取土地的相關稅務風險、拆遷補償安置費等，分析在項目的實施過程中可能產生的風險。

資金是企業項目建設的靈魂，在項目建設過程中還要充分考慮到籌資融資方面的風險，從企業的融資階段就要進行稅務風險的規避，要在遵守相關規定和制度的前提下進行控制管理。房地產企業在投資融資的過程中，要發揮稅務的盾牌效應，控制最優資本結構，從而降低企業資產的負債率，減少企業的財務風險。要嚴格遵守獨立交易的原則，為了防范稅務風險，企業要盡量選擇正規的金融機構。在企業的開發建設階段的稅務風險管理，主要是在合同管理、發票方面。自從營業稅改增值稅的政策實施，企業在進行稅務風險規避時，要根據企業情況進行增值稅的抵扣，在納稅籌劃時重點考慮納稅風險點。要重點關注房地產的銷售過程中存在的稅收問題，重視稅務機關重點檢查的增值稅、企業所得稅、印花稅等稅金的繳納，與稅務人員加強溝通，熟練掌握稅法內容，避免稅務風險的產生。房地產建設完成后，銷售過程中可能產生的風險也不可小覷，在規避風險的過程中，還要充分考慮到增值稅等對房價、企業利潤的影響。

企業要招攬在稅務風險規避方面相應的人才，充分結合稅收籌劃和風險管理相關的基本理論，分析房地產企業的財稅特點，通過籌劃人員前期風險分析，設計風險規避方案的方式盡量為企業規避稅務風險。保證企業稅務安全，促進企業長期穩定發展，增強核心競爭力。

（2）從企業的生命周期角度進行納稅規劃

1.資金融資階段的納稅籌劃

資金融資階段是房地產企業開發項目的早期階段，此階段房地產企業需要大量的資金，為了籌集大量的資金，企業主要進行融資，融資方式包括銀行信貸融資、企業上市融資等。由于融資方式的多元化，導致稅務繳納的標準不同，我們要結合稅務繳納標準對不同的融資方式進行多種方式的納稅籌劃。

企業在融資前要充分考慮各種融資方式對企業所得稅、土地增值稅等的影響，取得正規的發票根據。要充分考慮到資金的使用期限，對利息進行資本化，企業提前與稅務機關溝通，明確最佳關聯方融資金額，在所得稅前扣除支付給關聯方的貸款利息。

2.項目建設階段的稅務籌劃

房地產開發建設階段，是稅收籌劃工作的重要環節，在這一階段要考慮到房地產企業在建設項目中的成本，合理規劃和分配成本費用，制定詳細的納稅方案。納稅籌劃在項目開始階段就進行整體的測算和規劃，只有從長計劃、細致安排才能為企業應對納稅問題提前安排。

通過在設計過程中對建設項目的開發成本和核算成本進行分析，房地產企業在項目建設初期，開發的樓盤種類可能會有別墅區、公寓等，這些項目雖然是同批開發，但是建設分期，使得增值率和對應的稅務會有所不同，所以在做建設項目規劃時，要通過合理的時間分配來適當降低企業的稅務負擔。樓盤分期規劃，清算時只能以分期項目為單位來計劃土地增值率;不同增值率的房產同期規劃，可以按同期的整體增值率合并來進行土地增值稅的清算。可以通過對比這兩種方式的增值率，來進行更高利潤、更低稅務的納稅規劃。在納稅規劃中可以充分考慮稅法規定的優惠政策，進行稅務規劃時盡量貼合稅法規定的優惠政策，盡量降低企業的納稅負擔，提高利潤率。

3.銷售階段的納稅規劃

房地產是橫跨建設與銷售兩大部門的行業，在房地產的銷售階段同樣也需要高額稅金的繳納。

房地產企業在銷售階段的稅務籌劃，主要是關注售價對土地增值稅的影響，如果房產的售價較高，其土地增值稅的繳納金額也相對較高;房產售價降低時，土地增值稅繳納的額度也降低，但同時企業的利潤也會隨之下降。所以企業在房地產的銷售階段的納稅規劃主要是對房價進行合理的調控，既不能過高，使土地增值稅繳納額度增加，也不能使售價過低，影響到企業建設的房地產項目的利潤收益，所以企業應該尋找到最佳的平衡點，盡量降低企業的納稅金額，使企業的利潤實現最大化。另外，精裝房的銷售可以將裝修作為單獨的業務獨立進行核算，這種方法可以降低房屋售價，同時降低土地增值稅的繳納。

（3）重視財務戰略對企業的生命周期和稅收規劃的影響

財務戰略是通過對企業的環境、資金和發展計劃等因素進行充分分析后，以價值分析為基礎，促進企業資金長期有效的流動和配置為衡量標準，針對企業的融資計劃、投資和資金分配計劃等財務活動制定的，系統的、整體的、長期的決策計劃，是企業進行戰略的財務規劃標準。稅收籌劃的目的是盡量減輕企業的稅收負擔，實現企業利潤最大化的目標，通過合理合法的利用稅收優惠政策或有利條款，對企業的生產經營投資和理財活動等一切涉及稅務事項進行預先設計和策劃的經濟行為。企業的納稅籌劃一切圍繞財務戰略目標進行，他們的根本目的是一致的，從根本上講，稅收籌劃應歸納在企業財務戰略管理的范圍，企業的稅收籌劃是由企業財務戰略的目標決定的，同時又能對財務戰略目標產生一定的影響。

企業中財務戰略的內容，按照財務活動的形式可以劃分為企業籌資戰略、投資戰略和利潤分配戰略三大類，稅收籌劃對財務戰略的三類內容都有重要影響。在進行財務戰略規劃時，主要考慮的是房地產企業的融資方式、利潤資金、合作開發項目等，制定合理的財務戰略目標來進行企業項目的融資活動，這種合理的財務戰略規劃影響著日后納稅籌劃。通過合理的財務戰略規劃，根據各種分配形式的利益分成方式，尋找最優的納稅結構，最終達到利益的最大化。在財務戰略影響稅收籌劃的過程中，也要注意合法性原則、無條件服務于企業財務戰略決策原則，成本效益的原則。

基于房地產企業的生命周期階段來進行財務戰略目標規劃。房地產企業的生命周期是財務戰略的重要組成方面。房地產企業的財務戰略，依托于房地產企業的生命周期，一個企業從設立、成長、成熟到逐漸衰退，直至消亡是必經之路。掌握了企業的生命周期的規律就等于抓住了企業發展的規律，才能正確的進行企業的自我定位和戰略目標的規劃和調整，通過研究企業的生命周期的規律，有效防范企業不同階段可能遇到的各種風險，通過不斷的進行戰略結構的調整來保持企業的競爭力，適應當下的新環境，維持企業正常的新陳代謝，從而達到延長房地產企業生命周期的效果。

企業的投資戰略、融資戰略、分配戰略等都應該重視周期性因素的影響，根據企業所處不同的生命周期階段來進行相應的財務戰略規劃。財務戰略與稅收籌劃要看到企業生命周期的規律，通過合理的規劃企業成長期、成熟期、衰退期籌資戰略、投資戰略與分配戰略，最大限度的爭取企業的利潤。

三、總結

房地產企業的稅務比較復雜，由于該行業業務范圍跨度大，資金大量流動，所需繳納稅額、種類都比較多，在新形勢下進行房地產企業稅收籌劃要充分結合風險管理，企業生命周期，財務戰略等方面的理論成果，更好的進行企業稅收規劃，避免稅收方面可能出現的問題，提高企業的競爭力，促進企業穩健發展。

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作者簡介：周長纓（1968年-），女，漢族，云南省昆明市人，副高級會計師，大學本科，財務稅務管理方向。