礦區物業管理發展模式探討

【摘要】集約化的“約”是指在集中、統一配置生產要素的過程中，以節儉、約束、高效為價值取向，從而達到降低成本、高效管理，進而使企業集中核心力量，獲得可持續競爭的優勢。本文結合物業集約化管理的基本內涵，提出實施礦區物業集約化管理模式的幾點對策。

【關鍵詞】物業管理 發展模式 探討

礦區物業管理經歷了從無到有，由小到大的發展歷程，在專業化管理程度不斷提高的今天，探索物業集約化管理模式，不斷明確和理順物業管理，規范物業管理流程，是推進礦區物業管理創新的必由之路。集約化管理是現代企業集團提高效率與效益的基本取向。集約化的“集”就是指集中，集合人力、物力、財力、管理等生產要素，進行統一配置;集約化的“約”是指在集中、統一配置生產要素的過程中，以節儉、約束、高效為價值取向，從而達到降低成本、高效管理，進而使企業集中核心力量，獲得可持續競爭的優勢。所以說，在物業管理中實行集約化服務管理模式，對深化服務改革方面具有重大意義。

1推進內部改革創新激發活力

隨著經濟效益重要性的不斷凸顯，基于計劃經濟體制下的企業的組織形式、管理體制和經營機制等制度已經失去了競爭優勢，甚至已經成為企業發展的羈絆。因此，物業管理必須堅決地走全面的制度創新的道路，激發企業活力，力爭達到物業管理社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一。要充份發揮人力資源效能，科學定崗定編，對可有可無的部門和崗位，寧缺毋濫，利用員工自然退出的時機適時撤銷，壓縮管理層次，使組織機構更加扁平化，提高管理效率。在職責設計上要準確、清晰、詳細，減少工作交叉點，體現出精準性。要發揮礦區服務單位人力資源統籌的作用，將長期在一線工作的老職工充實到礦區服務崗位，一是老職工人身安全得到保證，遇到身體不適及時就醫;二是在一定程度上緩解礦區缺員情況。同時，隨著生產一線系統自動化程度的提高，某些單位會由原來人力資源不足，變成人浮于事，可以根據員工的技能情況部分充實到礦區服務崗位，發揮人力資源效能。

2推行區域化管理厘清責任

所謂區域化責任管理，就是在物業管理單位現有服務區域的基礎上，劃小服務單元，成立服務責任區，推行精細化服務。每個區控制在500—1000戶之間，按照當地行業勞動用工定額核定服務人員，推行利益共享、責任共擔、分工合作的物業管理機制。

推行區域化責任管理，主要針對“四保”工作，就是小區環衛（小區道路清掃、樓道及樓區間保潔）和小區綠化，小區維修和小區秩序維護有專業管理單位負責。區域化責任管理就是對小區環衛和小區綠化人員的工作職責再細化、再明確、再界定，杜絕職責交叉，并增加監督職責，推行一崗雙責。推行區域化責任管理，就是讓物業管理單位管理者有更多的精力投入到小區服務現場的檢查監督上來，掌握第一手資料，減少問題反饋、落實的時間，提高問題處理效率，更好地服務于居民。

3實施管理外包提升質量

隨著改革的深入，經濟的發展，人們觀念的更新及生活品位的提高，人們對物業管理的要求越來越高，期望值也越來越大，專業化是物業管理未來發展的一個必然趨勢。

業務外包（Outsourcing），也稱資源外包、資源外置，它是將企業非核心業務交由外部最優秀的專業化企業完成，從而達到降低成本、提高效率、充分發揮自身核心競爭力和增強企業對環境的迅速應變能力的一種管理模式。

通過業務外包可降低成本。成本是以貨幣形式表現的企業生產過程中所消耗的物化勞動和活勞動。物業管理主要是人，人工成本降低了，企業的效益就可以提高，所以探索成本降低的方法，就是在成本測算分析對比中找出最佳業務外包形式，實現雙方共贏，這也是每個企業所追求的目標之一。實踐證明，專項業務外包可以發揮規模優勢，通過規模經營來實現比單個物業管理單位經營高得多的經營效率，從而能夠以優質低價為物業管理單位提供服務，取得一定經濟效益。通過業務外包，物業管理單位在日常工作中只需配備1至2名協調人員，處理工作中出現的各種問題，并監督其工作質量。專項業務外包有利于物業管理單位進行成本控制，解決物業管理與服務在某些方面人力資源不足的問題。

通過業務外包提高質量。質量是企業發展的“金鑰匙”，也是企業的生命。作為服務行業，物業管理單位要更加注重工作質量、居民評價和媒體評價。所以，提高質量是物業管理單位出發點和落腳點。通過實施專項業務外包，專業公司通過發揮資源優勢、規模優勢、技術優勢來提高產品質量、服務質量。由于業務單一而專注，使得其專業化優勢得到充分彰顯。比如小區生活垃圾外運可以采取承包給市政管理部門，由他們負責外運，礦區可以根據轄區小區分布現狀，建1至2個垃圾中轉站即可，協助市政管理部門做好垃圾壓縮、集中工作。通過開展專項業務外包，一是物業管理單位可以減少車輛運行成本，駕駛員人工成本，以及車輛運行中各類處罰等，專心做好居民服務工作;二是在承攬到業務的同時，市政管理部門可以發揮資源優勢，全身心做好垃圾外運工作，獲取一定的經濟效益。

通過業務外包實現良性發展。對物業管理行業而言，人才和服務規模是企業取得成功的關鍵。所以，在人力短缺的情況下，企業如何發展，向什么方向發展都是值得深思的問題。隨著居民精神文化生活日益豐富，居民對物業管理項目具有針對性，實用性，服務內容有增無減，服務質量要求較高，期望值越來越大，這也是物業管理單位的工作基點、服務方向。為了企業的生存和發展，物業管理單位只有因地制宜，在滿足自己服務量的前提下，實施專項業務外包，才能有效解決人力資源短缺的瓶頸，滿足居民的需要。借此，物業管理單位也充分利用已有的物業資質，加大對外承攬物業管理量，擴展服務規模，發揮承攬與外包合同的作用，在企業內部形成良好的經濟循環，達到利用專業化、集約化服務管理模式，實現企業發展的目標。

作為礦區物業管理，要緊跟時代發展的形勢，逐漸轉變發展方式，推進物業集約化管理，逐步實現由計劃型、補貼型向社會化、專業化轉變，不斷提高自身競爭實力。

作者簡介：張強（1974—），男，河北省廊坊市人，大學本科，助理工程師。