建立不動產統一登記機構的實踐與思考

龐小萍

摘? 要：統一設置不動產登記機構已經成為社會各界的共識，不動產登記機構的選擇應堅持有可行性原則。從不動產登記的目標和我國一直由行政部門登記的國情出發，先以土地、房產登記為基礎設立獨立的不動產登記局，再逐步統一整個不動產登記是當前的合理選擇。

關鍵詞：不動產;統一登記;現狀

不動產登記，不但對于明確物權歸屬、發揮物的效用、保護權利人合法權益、維護市場經濟秩序具有十分重要的意義，而且是政府進行宏觀調控、市場監管和城鄉建設的基礎性工作，占據十分重要的地位。隨著房地產市場交易的活躍，不動產物權變動頻繁，物權登記作用愈發突出。

一、建立不動產統一登記制度的現實意義

建立不動產統一登記制度，將房屋、土地、草地、林地等不動產登記，統一到一個登記機構來，在我國社會經濟發展取得重大成就、社會公平與正義要求不斷提高的今天，具有十分重要的意義。

（一）可以降低登記和交易成本，有助于提高不動產市場發展效率

不管是對于政府機構還是民眾來說，減少分散登記的部門或是取消多地重復登記而在一個地方統一登記，都能夠節省大量的人力財力和時間，大大降低了登記成本和交易成本，最大限度地方便了民眾為個人不動產產權辦理登記手續，體現了政府以人為本的原則。

（二）有利于保護交易市場安全，有助于社會經濟市場規范發展

由于登記的嚴重分散，信息不能得到全面披露，就有可能出現一房多賣、重復抵押、住房權屬不清、個人多地有多套房的現象，一些不法分子還利用制度漏洞用房地產進行欺詐，嚴重損害了人民群眾的利益。統一登記制度的建立，登記機構整合統一的不動產登記信息系統，個人和組織可以通過相關途徑查詢了解不動產的詳細合法信息，避免交易風險，保障交易安全。

（三）掌握公民住房信息，有助于國家制定科學有效的房地產調控政策

中央出臺的保障房分配政策，因為沒有統一公開的住房信息查詢系統而使保障房的實際分配有失公允。不動產統一登記制度的建立有助于職能部門全面掌握居民購置和使用房產信息，改善樓市供求關系，抑制投資需求，為國家全面制定住房產業政策和樓市調控政策提供依據。

二、目前不動產登記的現狀

（一）未能很好地保護不動產權利人合法財產權

以前由不同的部門管理和登記，導致不同不動產之間的權屬界限不清、權利歸屬不明，引發眾多矛盾和糾紛。另外由于各部門的登記方法、技術規程等不一致，很容易導致重登、漏登現象發生，造成了大量登記錯誤。

（二）不動產交易安全未得到很好的保障

原來由于房地分別登記，導致房屋和土地分離的現象十分嚴重。房屋進行交易后，只辦理房屋產權變更登記而不辦理土地變更登記，造成房屋和土地不是同一權利人的情況經常存在。不僅權利人辦理登記不方便，而且交易相對人查詢登記資料不容易，了解交易標的狀況很困難。在房地產抵押時，要分別到住建部門和國土資源部門辦理房屋抵押登記和土地抵押登記，實踐中利用房屋和土地分別抵押騙取銀行貸款的案例時有發生。

三、關于建立和實施不動產統一登記制度的幾點建議

（一）要加快不動產統一登記實施細則和統一立法的出臺

不動產統一登記主要指五個方面的統一，包括統一立法根據、統一登記程序、統一登記效力、統一登記機構和統一登記權屬證書。建立不動產統一登記制度，應該加快五個“統一”的實現。

根據國際上的先進經驗，不動產統一登記的國家都有相對完善的不動產統一登記法，我國相關的立法部門應該結合我國實際情況，在充分吸取國外先進經驗的基礎上，盡快對不動產登記的原則、程序、范圍、效力、系統和其他具體問題進行嚴格的立法規制，使不動產統一登記工作有法可依、有理有據地順利開展。統一登記機構是建立不動產統一登記制度的核心問題，相關政府決策部門應該盡快對登記部門利益分割等問題進行全面深入的研究，科學制定逐漸統一登記機構的方法。統一不動產登記簿、權屬證書，這樣才能保證物權的歸屬和不動產的具體信息確定和一致，保障公民的不動產交易安全，降低交易風險。對已發放的不同類別的不動產登記簿、權屬證書如何統一認證，需要出臺系統詳細的認證辦法來解決前后登記權屬證明不一致的問題，以免出現統一管理后的登記混亂。同時，也要加快出臺統一的登記收費細則，全方位實現不動產統一登記制度。

（二）建立全國聯網的不動產統一登記信息系統

全國聯網的不動產統一登記信息系統是建立不動產統一登記制度的技術基礎，應該加大技術投入，盡快解決相關技術難題，全面梳理我國多個登記部門的不動產登記數據，盡早建立全國聯網的不動產統一登記信息系統。

一方面，可以吸取目前我國一些城市對于不動產統一登記的先進經驗，“第一步實現城鄉統一登記，第二步實現房屋、構筑物統一登記，第三步逐步實現建筑物、土地統一登記”。另一方面，建立不動產登記的“兩級信息系統”：全體公民的不動產購置、使用信息收錄在“一級信息系統”，個人和組織可按照現有的法律規定，履行相關的報批手續，經有關部門審核批準后依法查詢，保障不動產市場交易合法安全;還可考慮建立不動產登記的“二級信息系統”，專門收錄公職人員購置和使用不動產的信息，這部分信息通過相應的渠道在一定權限范圍內開放，社會和國家可通過嚴格的法定程序對其房產信息等進行查詢，有利于社會和國家對官員不動產信息的知情和監督，為預防和懲治腐敗夯實基礎。

（三）應加快地理信息系統建設，實現以圖管理不動產統一登記

地理信息系統是不動產登記的基礎性工作，房屋、土地、林地、草地、灘涂等不動產權屬界址，都可以在GIS地圖上找到唯一確定的坐標。拓寬GIS技術的應用，房屋登記機構大有作為。應按照現行法律政策，積極開展農村房屋登記，建筑物、構筑物登記，通過地上定著物的登記，進行修測補測，廣泛采集土地、林地、草地等信息，建立全面的綜合數據平臺，為統一登記機構的設立創造條件。

四、結語

綜上所述，統一不動產登記機構是大勢所趨，是可行的，也是必行的。雖然，從技術上來說應該沒什么問題，但這是一個觸動利益的行為，也許會遇到一些潛規則和一些看不見的阻礙。會對此項工作形成各種各樣的阻力。但我相信，推進不動產統一登記的過程，是行政機關面對不該擁有的權力壯士斷腕的過程，是轉變職能加快服務型政府建設的一個縮影。有序推進不動產登記機構的統一最終將推動我國不動產登記制度的統一。

參考文獻

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