淺析房地產企業營運資金管理

沈雨橙

摘要：房地產行業由于與銀行關聯緊密，其短期借款受到銀行貸款制度的限制，受國家政策影響極強，因此屬于國家政策向導型行業。同時，房地產行業的應收賬款流動性較差，不同于一般商品的特性，商品房有嚴格的地域劃分，不能夠隨意流通，這也導致了房地產資金的流動性緊張。此外，房地產的投資所需資金總數龐大且短期內需求量大。由此可見對于房地產行業，其對營運資金的合理配置和應用有較高的要求，因為能否提高營運資金的使用水平將會導致其企業的經營成敗。本文以房地產行業領域的特點為基礎，深究企業資金來源與去向，從而討論房地產行業的營運資金配置管理的方式方法。

關鍵詞：房地產企業：企業融資：資金危機：營運資金管理

一、房地產行業自身特征與其營運資金管理的內在聯系

（一）地產行業的自身特點

房地產行業作為新中國成立以來的新興行業，以其開發經營、服務管理多重發展方向引領著我國經濟主體的發展，因此也具有以下幾點顯著的特征。

1.項目初期投資成本高。從新中國土地改革之后，土地資源國有化導致土地資源的稀缺，而激烈的招標活動則更是無疑給房地產行業帶來頗大的成本壓力，加上人們日益對土地資源的需求增加，土地作為不可循環的有限資源導致地價的不斷飆升，同時，房地產行業也是一項需要高技術且對建筑設備要求極高的產業，專項設備以及人工的成本不斷加深投資的成本。

2.投資的風險較高。由于國家政策的不穩定性，一項以投產的房地產項目承受著多方的風險不確定性，一旦受到社會或是管理機構的政策變化，企業所需承擔的巨額賠款或是材料人工成本都是不可小覷的。一旦企業遭受資金回籠的阻礙，就可能意味著投資的失敗，企業非但無法如期獲利還需要償還銀行以及同行的巨額貸款，這直接影響了地產行業的后續發展。

3.投資回收期不同定且普遍較長。對于一項新投入的地產項目，想要達到建成狀態并獲得資金的流入來償付貸款、利息則需要長達三四年，而如需完全步入交房階段完全步入盈利階段則需更長的時問成本，更長的貸款時限對企業償還銀行貸款的財務費用造成巨大壓力，從而直接影響企業的房屋建造成本。

4.營運資金管理效率低下。由于房地產行業是以盈利為目標的行業，因此為了避免推遲合約動工日期所帶來的土地閑置費而增加成本，房地產行業往往在缺乏合理且完善的營運資金管理計劃的條件下就著手開始準備施工建造。而到了施工工程的較后階段，由于國家一些經濟政策或是經濟狀況的變動會較大程度上影響地產的開發產品，若樓盤最終的空房率過高或是銷售率低迷，都會導致房地產公司無法收回前期投入的資本，大量的固定資本被占用，營運資金無法正常的回流，最終影響整個樓盤的營運資金管理效率。同時，過高的應收賬款最終變成壞賬死賬，大大降低了企業的盈利能力。

上述的四個普遍的房地產行業特征是房地產行業目前所面臨的最大劣勢，很大程度上導致了房地產行業資金周轉率慢的結果，同時從側面反映出了其行業與其營運資金管理的密切聯系。

（二）房地產行業自身營運資金管理的重要性

第一，據可知營運資金的計算方法是由流動資產的總值減去流動負債的總值，營運資金的周轉次數通常被用于反映一家企業其營運資本的經營效率以及短期負債的償還能力的評定。由于房地產的投資成本所需較高，這導致企業對資金的需求量很大，同時由于企業資金回流的速度較慢，這兩點都影響著企業的營運資金的周轉率，因此領導者也十分重視這一指標。要加強一個房地產企業的營運資金管理的效率，就要致力于加快營運資金的周轉次數從而達到營運資金的合理管制，促進其企業業務的可持續性發展。

第二，房地產行業的所有者權益比率較小，所能抵抗的風險范圍有限，因此，極大程度上抑制了其項目規模的擴大，而資金回籠速度也會受此影響，延長了營運資金周轉天數。與此同時，較低的自有資產率意味著有限的短期資產償還能力。導致企業后續房地產項目無法正常進行。

第三，房地產行業要發展一個項目需要龐大的流動資金背景，而其本身有限的能力不得不迫使其接受與銀行以及金融服務行業的較高利潤的貸款政策，這所帶來的巨額利息費用抑制了營運資金的流轉，也大大削減了企業的經營靈活性。由此可見對營運資金的合理控制與管理成了房地產行業不斷進行突破以及改善的目標。其重要性近乎等同于一個企業的經營。

二、當今中國房地產現狀以及所面臨的困境

截至2016年7月10日，大陸地區三大房地產上市企業財務摘要，如下圖所示。

（一）房地產行業的營運資金的管理成功案例

2016年恒大中國的經營業務及投資業務整體現金流入凈額為2114.44億元，在收入方面雖不及萬科的2289.16億元，但其融資活動的吸收資本高達2730億元，是其余兩家國內領先地產企業的融資金額的八到九倍。且其現金及現金等價物的金額也逼近2000億元，這充分地體現了目前恒大中國的營運資金充裕，因而具有充足的抵抗的風險能力，并且足以支持將來可見的業務增長。

（二）面臨的相同問題一營運資金的管理效率

這三家中國領先的房地產代表性企業都面臨一個相同的問題，且這個問題的嚴峻性會直接影響企業的營運資金管理效率，如圖中可見，三家公司的流動性負債的數據都極為龐大，占到了其資產總值的近乎一半，而資產負債率這一數據更是集體性的高達近80%，而較為合適的比率數據則在50%左右，這也進一步論證了房地產行業的普遍特點，流動負債的比率較高，因此三家企業都面臨著償債能力的危機。尤其是融創中國，融創在2016年的表現不盡人意，收入僅為300多億元，且圖表所顯示的其經營活動以及融資活動所得的現金金額也較其他兩家公司的碾壓，不充分的流動資金直接導致其公司本年度的營運資金金額較低，限制了其接下來年度的發展能力。

（三）房地產行業的應收賬款周轉率較慢

應收賬款是房地產行業的流動資金的重要組成部分，房地產行業的顧客主要來自于普通群眾，而大部分的購房居民都需要通過銀行住房貸款的方式，分期付款購房，所以導致了房地產行業的開發商大都需要采用墊資的方式開發房地產項目。在這樣的交易環節中存在的大量的應收賬款往往需要很長的時問才能收回，且由于房地產行業的客戶多為散客組成，人數較多，從而提高了管理的難度。再加上近年來銀行住房貸款業務政策的縮緊以及客戶自身的原因，應收賬款的周轉率較慢，資金的回籠需要更長的時問，嚴重地影響了房地產行業的流動資產的正常流通周轉。

（四）房地產行業的存貨周轉率連續下滑

房地產行業的存貨周轉率在一定程度上反映了其營運資金使用效率，存貨周轉率的下降會進一步導致存貨變現困難。在國家政策層面上，對房地產行業一直要緊不放松的“限購、限貸、限價”政策導致房地產行業的銷售額增長速度受限，部分企業的房地產項目無法去化，使得其行業的供需關系無法平衡。有同花順的統計數據指出，截至2018年底，全國近130家房地產企業的存貨高達4.5萬億元之多，這意味著平均每一家企業將有344憶元的存貨。而近兩年在房地產招標的活動中拍出的多幅高價土地由于國家對地產行業的限價政策限制，尚未實現大量的變現，這會進一步降低房地產企業存貨周轉速度，同時其資產周轉率也將受到影響。房地產行業的存貨周轉率的下降，表明其存貨變現更加困難，企業的流動資金下降，最終導致營運資金的使用效率變弱。

三、對房地產企業的營運資金的管理模式的建議

（一）提高營運資金在房地產行業的使用效率。

由于許多中國的房地產企業的領導者是從改革開放創業至今，一些老舊的思想以及管理行為還在公司的高層延續，而這一批企業作為中國地產行業的眾數也是中國地產行業必不可少的支持者，同樣也是最易遭受現代化發展以及資金運營阻礙的一批企業，國家可以通過對這一批企業領導人數的統計與集中進行現代化的教育，以及培訓工作，從而灌輸最新的營運資金使用模式的思想，因為要想提升營運資金的使用效率就必須從根源的角度上進行優化，全面以及系統的調配一家企業資金的使用，做到預先的試算以及規劃，從而避免一定程度上的資金運轉危機。同時，房地產企業也需做到專款專用的方式調配與使用資金，例如可以將一部分資金投資于短期回報的項目從而規避一定的資金流通風險，保證一定程度上的資金充沛以應對預期的困境。

（二）減少不必要的政策屏障，拓寬房地產企業的融資渠道

由于管理機構對個人住房貸款的限制性依舊較強，個人購房的預收款項中極大一部分來自國有銀行的貸款，這也導致房地產行業所收到的資金中大范圍來自銀行，企業與銀行之間有著較強的紐帶關系，房地產企業依附于銀行對個人提供的貸款，這在一定程度上限制了企業的融資范圍。因此，企業除了自籌資金以及銀行貸款的籌資以外，還應進行更廣泛的外部融資，這同時也需要國家對于房地產融資的政策上減少一些壁壘才能夠順利進行。比如企業可以通過上市進行股票的發售，如果在美國的各個交易所上市還能夠融資到外國企業或是個人資本。債券、股票作為世界流通的融資渠道不光可以為企業融資到可觀的資金，同時由于是所有者權益項目，這比起銀行貸款來看大大降低了融資成本的償付風險。有國際影響力的大型企業還能通過與外資銀行的協作融資到外資銀行的貸款，這同樣也拓寬了企業融資的渠道。與此同時，有著較高知名度的房地產企業可以通過與外資企業的合作，吸引外資的直接投資，大大增強自身的資金實力。多方的融資渠道可以有效地幫助企業規避風險，解決企業資金短缺的問題。

（三）加強對企業的營運資金管理的監督與檢查

通過內部與外部的聯合雙方監察，嚴格規范營運資金的流通去向與來源，在進行營運資金使用的規劃中也可以提出意見，完善營運資金的管理模式。只有通過嚴格的監督才能夠更透明的反映一個企業的資金管理，杜絕不必要的濫用行為。從而降低企業進行財務風險活動的可能性，在長久的發展過程中提升企業形象，更好的經營管理一家企業。

（四）采取預售制度增加現金流

通過預售的銷售方式是房地產行業為了緩解其行業現金周轉速度較慢所提倡并一貫采取的銷售與籌資的手段。購房者通過先交付一定比例的定金或者是房款來提前購買還未建造完工的商品房，這筆預購款項流入房地產行業的銀行賬戶中，既可以用于繼續建設的房地產項目，也可以用于緩解債務壓力。所以房地產行業應大力推廣這一銷售模式，獲取無息、安全的資金。

四、結語

營運資金管理作為財務管理工作范圍中不可或缺的一項工作，影響著整個房地產企業的發展與經營。重視對營運資金的管理才能夠更好地應對各項財務風險。

參考文獻：

[1]梅彥鑫.淺析房地產上市公司營運資金管理問題[C].云南：時代金融，2016：194-195.

[2]王春華.房地產企業營運資金管理的策略[C].上海：上海房地，2013：49.

[3]王曉琪.淺談房地產行業營運資金管理[C].武漢：財會月刊，2011：74-76.