高校物業對外出租內部控制管理研究與探索

鄺倍民

關鍵詞：高校 ?物業對外出租項目 ?內部控制

近年來，我國不斷重視并加強行政事業單位物業對外出租的管理工作，進一步規范和加強高校物業對外出租工作。以廣東省為例，2015年下發了《關于進一步規范事業單位國有資產郵船出借管理工作的通知》，2016年下發了《關于明確省直行政事業單位利用國有資產對外出租出借收入管理有關事項的通知》，2018年下發了《廣東省省直行政事業單位國有資產對外出租出借管理暫行辦法》。高校是我國行政事業單位主體之一，但在物業對外出租項目開展期間，對于出租項目的內部控制存在很大的不足。

一、高校物業對外出租項目的管理現狀分析

高校的物業對外出租出借，主要是在確保高校正常工作職責的情況下，且占有、使用的物業在單位之間無法調劑使用的前提下，為了進一步提升高校資產使用效益，根據按照國家和省有關規定，經批準將閑置資產在一定時期內以有償方式讓渡給公民、法人或其他組織使用的行為。高校物業對外出租的政策性、規范性要求較高，但因為高校內部控制制度不完善，出租項目程序不合理等問題的影響，使得高校出租項目的內部控制跟不上時代發展的步伐，存在一些問題和不足。

二、高校物業對外出租管理存在的問題

（一）不重視內部控制

因為高校本身內部控制制度不完善，出租項目開展程序不合理等問題的影響，使得高校內部負責物業出租項目的管理部門和工作人員沒有深刻認識到必須加強本校出租項目的內部控制，即高校還沒有建立物業出租的內控管理理念。在此情況下，如果管理人員本身道德素質不高，自制力不強，很容易出現以徇私舞弊的情況，不僅影響項目的內部控制效果，也會影響到學校其他工作的開展。

（二）出租制度有待完善

高校物業出租項目種類繁多，經營類型也多樣化，所以還沒有形成完善的管理政策和措施，使得管理比較松散。一般情況下，高校物業出租的具體事項是由高校后勤管理部門或物業使用部門內部操作。甚至部分高校出租項目未向管轄的政府國資部門進行申報或備案。

（三）日常管理風險較多

出租合同規范，條款漏洞多。部分高校未制訂規范的出租合同，對于缺少保障高校利益的條款，如未明確參考市場情況每年適當上浮租金，未明確拖欠租金、違約和退出條款等，增加高校管理風險。

出租物業經濟效益不明顯。個別高校租金未經第三方評估，或以低租金簽訂較長租期合同，使用部分物業出租收益不高，不能發揮物業應有的經濟效益。

租金費用收取不及時。高校物業出租項目管理的部門和人員，未及時收取和核對租金收入情況，未對不按時交納租費單位進行處理。

三、高校物業對外出租管理內部控制管理的建議

（一）建立內部控制理念

高校需要高度重視本校物業對外出租的內部控制工作，按照標準的出租管理規范進行嚴格管理，以實現高校物業對外出租項目規范化和效益最大化。因此，高校必須規范高校物業對外出租項目管理，從根本上解決物業對外出租項目存在的問題，強化物業對外出租工作科學內部控制。

（二）建立健全內部控制體制

首先，要梳理和規范高校物業對外出租項目內部控制管理流程，以物業對外出租項目內容作為基點，將項目論證、審批、招標、日常管理和回收的全生命周期進行強化監管，發現的問題及時上報修正，從而保證物業對外出租項目內部控制環節的合理性。其次，要增加強高校物業對外出租項目管理人員的風險意識和責任意識，加強對物業對外出租內部控制的重視，并安排項目負責人負責物業對外出租的內部控制和管理，定期檢查物業對外出租項目開展情況。最后，對物業對外出租項目進行統一管理，高校應將物業對外出租項目統一歸口到后勤管理部門管理，避免多頭管理，相互扯皮。由后勤管理部門統一實施項目申報、招標和日常管理工作，并嚴格監督項目相關人員嚴格按照規范開展工作，避免出現腐敗、徇私舞弊等問題。

（三）健全審計和獎懲機制

高校需要立足于物業對外出租項目實際，建立健全內部控制審計機制，涉及出租項目的內部控制管理要全部納入學校內控管理體系中去，建立健全出租項目的內部審計制度，強化出租全過程的監督;建立高校物業出租信息管理系統，將項目立項、申請、招標、收入、支出等情況全部錄入管理系統，實現出租管理的信息化、動態化、精細化管理，提高項目管理信息的透明度。另外，針對項目收益、利用率和經濟型進行分析和評估，并對能夠科學使用物業，為學校創造較大收益的項目進行獎勵，對長期閑置物業的單位進行嚴厲批評。

四、結束語

高校物業對外出租項目的內部控制和管理對于高校出租項目的順利開展有重大意義，因此高校必須重視對出租項目的管理和監督，保證項目的順利開展。

（通訊作者：趙醒文）

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