淺談住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

姜學(xué)軍　宮思路

[內(nèi)容提要]住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是政府鼓勵(lì)的一種“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，可以有效緩解老齡化不斷加深背景下老有所養(yǎng)的問(wèn)題。但由于不確定因素多，開(kāi)展該業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司很少。本文站在保險(xiǎn)公司的角度從抵押物、借款人和其他三個(gè)方面分析了開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并提出針對(duì)性的建議。

[關(guān)鍵詞]住房反向抵押 養(yǎng)老保險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是指老年人將擁有完全產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給保險(xiǎn)公司，自己繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故。老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋的處置權(quán)，處置所得優(yōu)先用于償還養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用的一種“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。為鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司開(kāi)展該業(yè)務(wù)，2013年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，2014年6月，《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式發(fā)布，原保監(jiān)會(huì)在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市開(kāi)展了以兩年為期的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作。2018年8月，銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)一步將試點(diǎn)推廣到全國(guó)。前期參與的保險(xiǎn)公司有幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽、中美大都會(huì)人壽、中宏人壽七家保險(xiǎn)公司，但最終實(shí)質(zhì)性開(kāi)展起來(lái)的保險(xiǎn)公司只有幸福人壽一家。讓眾多保險(xiǎn)公司望而卻步的主要原因之一就是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相對(duì)其他保險(xiǎn)業(yè)務(wù)而言持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)因素也更多。

一、保險(xiǎn)公司開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1.抵押物風(fēng)險(xiǎn)。這里的抵押物就是老年人抵押給保險(xiǎn)公司的房產(chǎn)。一是房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。由于房屋評(píng)估具有復(fù)雜性和專業(yè)性，遠(yuǎn)期估值過(guò)高，保險(xiǎn)公司將多付養(yǎng)老金;而依賴房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也有成本。另外，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)通常是無(wú)追索權(quán)的，即保險(xiǎn)公司對(duì)投保的老年人只能追索住房這部分抵押財(cái)產(chǎn)，對(duì)于其他財(cái)產(chǎn)和收入并無(wú)權(quán)利，貸款終止后，如房產(chǎn)出售的價(jià)格低于合計(jì)的保險(xiǎn)金總額，保險(xiǎn)公司要承擔(dān)差額損失。二是支付風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)與投保人所抵押的房屋面積大小及折舊有關(guān)，面積大、折舊少，房屋的價(jià)值就越高，保險(xiǎn)公司需要定期支付給投保人的養(yǎng)老金就越多。由于保險(xiǎn)公司不能吸收任何社會(huì)存款作為日常流動(dòng)資金，持續(xù)不斷地每月向投保的老年人支付固定的養(yǎng)老金，時(shí)間與老年人生命同長(zhǎng)，這對(duì)保險(xiǎn)公司的支付能力是一個(gè)考驗(yàn)。三是二手房委托代理風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是在老年人身故后保險(xiǎn)公司處置房產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的，在老年人身故后保險(xiǎn)公司不可能保留過(guò)多的房產(chǎn)，若自身處置房產(chǎn)成本高，而委托房產(chǎn)中介處置房產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)委托代理風(fēng)險(xiǎn)。

2.借款人風(fēng)險(xiǎn)。一是長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。是指當(dāng)老年人的實(shí)際壽命超過(guò)預(yù)期時(shí)，老年人身故后處置房產(chǎn)的收入無(wú)法彌補(bǔ)保險(xiǎn)公司對(duì)該老年人的養(yǎng)老金支出。二是信用風(fēng)險(xiǎn)。是指在保險(xiǎn)公司通過(guò)體檢等方式對(duì)老年人的壽命進(jìn)行估計(jì)時(shí)，老年人故意隱瞞自己的身體狀況，導(dǎo)致保險(xiǎn)公司無(wú)法進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，使老年人預(yù)測(cè)的壽命低于實(shí)際情況，從而增加保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金的定期支付額。三是道德風(fēng)險(xiǎn)。是指老年人投保后，由于產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移至保險(xiǎn)公司，便不再對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行必要的維護(hù)，從而導(dǎo)致房屋價(jià)值降低的風(fēng)險(xiǎn)。老年人會(huì)將居住期間能夠獲取的效益和付出的成本進(jìn)行對(duì)比，當(dāng)效益高于成本時(shí)老年人對(duì)房屋的保養(yǎng)一般會(huì)高于保險(xiǎn)公司的期望;反之，當(dāng)收益低于成本時(shí)老年人可能會(huì)覺(jué)得自己吃虧、不劃算，因此道德風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)就會(huì)變大，老年人可能會(huì)失去對(duì)房屋進(jìn)行必要的維護(hù)的動(dòng)力。當(dāng)然，也存在即便老年人想要維護(hù)房產(chǎn)，但由于身體情況不允許或資金不足等原因而無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況。

3.其他風(fēng)險(xiǎn)。一是利率風(fēng)險(xiǎn)。即市場(chǎng)利率發(fā)生變化導(dǎo)致保險(xiǎn)公司資產(chǎn)與負(fù)債隨之發(fā)生變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。通常住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的利率是固定的，這是保險(xiǎn)公司預(yù)測(cè)的遠(yuǎn)期利率，存在人為因素，而市場(chǎng)利率是變化的，資產(chǎn)和負(fù)債對(duì)利率的敏感程度不同，可能會(huì)造成保險(xiǎn)公司的損失。老年人抵押的房產(chǎn)屬于保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)，因周轉(zhuǎn)需要借人資金來(lái)支出養(yǎng)老金是保險(xiǎn)公司的負(fù)債，當(dāng)利率上升時(shí)保險(xiǎn)公司借入資金的成本隨之提高。另外，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的投保人有退保權(quán)利，如果市場(chǎng)利率下降，房?jī)r(jià)上升，投保人很可能會(huì)選擇退保，一旦房屋被贖回，保險(xiǎn)公司將面臨以低利率再投資的風(fēng)險(xiǎn)。二是政策風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在法律政策和國(guó)家政策支持力度方面。由于住房反向抵押貸款項(xiàng)目屬于該領(lǐng)域的創(chuàng)新項(xiàng)目，目前在法律政策方面仍存在一些不完善的地方，國(guó)家政策對(duì)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)也有影響，如對(duì)投保人定期收到的養(yǎng)老金征收個(gè)人所得稅，則可能會(huì)削弱老年人參與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的積極性。三是操作風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在目前該項(xiàng)目的相關(guān)業(yè)務(wù)流程上，沒(méi)有與之配套的、較為完備的制度和手段，國(guó)家也還未構(gòu)建好相應(yīng)的資信檔案數(shù)據(jù)。

二、關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

1.合理評(píng)估房?jī)r(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年一直處于高速增長(zhǎng)的狀態(tài)，但受到政策、經(jīng)濟(jì)等各方面因素影響，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有一定的難度。如果房產(chǎn)估值過(guò)高，會(huì)損害保險(xiǎn)公司的利益，如果評(píng)估過(guò)低，老年人權(quán)衡后又會(huì)因?yàn)椴缓纤愣艞墔⑴c，導(dǎo)致有行無(wú)市。作為保險(xiǎn)公司要遵循會(huì)計(jì)核算中的謹(jǐn)慎性原則，盡量多預(yù)測(cè)可能的損失和費(fèi)用，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)上行波動(dòng)的預(yù)期（或增加下行波動(dòng)的預(yù)期）。另外，可每五年重新進(jìn)行一次房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，調(diào)整保險(xiǎn)金額。

2.采取區(qū)域差異化政策。一線和二線城市由于教育、醫(yī)療、就業(yè)等各方面存在一定的優(yōu)勢(shì)，因此人口流入的速度快，房屋價(jià)格高，而且這些城市的人觀念較新，在一定程度上更容易接受以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式。而三四線城市的人更傾向于把房產(chǎn)留給子女，而且房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，較難接受以房養(yǎng)老的的方式。因此，建議保險(xiǎn)公司在推廣住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)多關(guān)注一線和二線城市，等制度完善、案例數(shù)據(jù)更加豐富時(shí)再向三四線城市推廣。

3.引入房地產(chǎn)保值機(jī)構(gòu)。房屋的價(jià)值評(píng)估是以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的核心，它貫穿整個(gè)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的始終。在業(yè)務(wù)開(kāi)展期間，房?jī)r(jià)會(huì)受到政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素以及自然因素等多方面的影響而發(fā)生變動(dòng)。引入第三方房?jī)r(jià)保值機(jī)構(gòu)后，保險(xiǎn)公司可以與其達(dá)成相應(yīng)的期權(quán)協(xié)議，當(dāng)房產(chǎn)出售時(shí)實(shí)際價(jià)格高于協(xié)定價(jià)格，期權(quán)作廢，反之生效。為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)，還可以通過(guò)制定合理貸款比例以及掌握合適的房產(chǎn)出售時(shí)機(jī)，防止期限錯(cuò)配，應(yīng)盡量將養(yǎng)老金及本息累計(jì)額控制在房?jī)r(jià)銷售額度之內(nèi)。

4.加強(qiáng)業(yè)務(wù)合作。一是與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作。如上所述，委托房產(chǎn)中介處置房產(chǎn)可能存在委托代理風(fēng)險(xiǎn)，因此建議擬開(kāi)辦此類業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期合作機(jī)制。在房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和處置房產(chǎn)方面，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)技術(shù)性和專業(yè)性較強(qiáng)，可以盡量避免二手房委托代理風(fēng)險(xiǎn)。二是與銀行等金融機(jī)構(gòu)合作。保險(xiǎn)、銀行和證券是金融業(yè)的三個(gè)核心領(lǐng)域。當(dāng)前，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)以分業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，即金融機(jī)構(gòu)在三大主要領(lǐng)域分開(kāi)運(yùn)營(yíng)，核心業(yè)務(wù)不互相交叉，機(jī)構(gòu)相互獨(dú)立，因此保險(xiǎn)公司只能經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，保費(fèi)是保險(xiǎn)公司唯一的資金來(lái)源。但是，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)需要大量且長(zhǎng)期的養(yǎng)老金支付，僅依賴于保險(xiǎn)公司很難保證項(xiàng)目的順利運(yùn)行。因此，為了有效管理支付風(fēng)險(xiǎn)，可以適當(dāng)引入流動(dòng)資金充足的銀行。

5.完善道德風(fēng)險(xiǎn)控制。在合同中增加約束道德風(fēng)險(xiǎn)的條款，如當(dāng)發(fā)現(xiàn)被保險(xiǎn)人沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行維修，則再扣除5% - 10%的比例用于房屋維修，或者在發(fā)放養(yǎng)老金之前扣除維修費(fèi)用，建立維修基金，該維修基金由保險(xiǎn)公司管理，并定期對(duì)房屋進(jìn)行維修維護(hù)。