房地產開發企業項目成本控制及財稅核算的思考

朱慶祎

摘要：由于投資周期長，產業鏈長，風險高，房地產企業越發強調財務管理的重要性。在現代房地產開發企業項目管理中，成本控制以及財稅核算是影響企業健康發展的核心因素和重要因素。房地產企業有內部管理需求和外部財務和稅務管理要求。為了滿足這些需求，唯有做好成本控制以及財稅核算的工作，才能確保業務的可持續發展。

關鍵詞：房地產開發;企業項目;成本控制;財稅核算

成本控制以及財稅核算是現代企業管理中的一個重要環節，與企業管理效率和實現公司戰略的能力直接相關。對于日益激烈的房地產市場，成本控制以及財稅核算也成為房地產公司成功的關鍵。對于房地產企業，其成本控制以及財稅核算主要體現在投資決策階段，技術設計階段和項目實施階段[1]。控制項目成本控制以及財稅核算的要求和關注點將在不同階段有所不同。合理的成本控制計劃已成為房地產公司關注的焦點。如何處理好房地產開發企業項目的成本控制以及財稅核算是本文的研究要點。

一、房地產開發企業項目成本控制及財稅核算的現狀

（一）成本控制與財務核算機制薄弱

目前，我國房地產企業成本控制與財務核算機制薄弱問題顯著，表現如下：首先是缺少嚴格的成本控制以及財務核算的工作流程及監控機制，同時，現有的機制形同虛設，大部分房地產企業只看重前期的成本預算管控而忽視了后續施工環節、驗收環節等等的成本管控以及財務核算，導致后期的實際成本與預估偏差較大;然后是當前大多數成本控制與財務核算的工作仍依靠傳統記賬以及編制財務報表的人工核算會計階段，財務預測、制定決策、成本控制、開銷分析等等管理職能基本處于空白，沒有形成系統的會計管理機制;最后就是資金的籌備以及開銷均沒有制定詳細的計劃，企業缺少現金流管理意識，尤其在經濟效益利好的形勢下，由于可選擇的投資機會增多，導致企業風險控制的難度大幅度提高了[2]。

（二）成本控制與財務核算防控風險意識不強

房地產企業的業務范圍與建筑業或其他建筑單位不同。它們是整合房地產開發、運營、銷售、管理和服務的綜合行業，無論是在財務，會計核算還是財務管理機制中，都會出現成本控制以及財稅核算的問題，例如建筑驗收后期成本超出預算等等問題，從而增加金融風險。這在當前的房地產企業之中尤為明顯，大多數對于成本控制以及財稅核算的防控風險意識非常薄弱。

（三）成本控制與財務核算不到位

房地產項目包括設計，土地使用權，項目招標管理和建設[3]。目前，中國房地產企業成本控制以及財稅核算存在諸多問題。例如，在選擇設計時，沒有綜合要素考慮，到購買土地使用權時仍存在許多不合理的現象[4]，導致招標價格與土地實際成本等之間存在嚴重偏差，并增加了管理成本，在施工階段由于沒有進行嚴格的財務核算，導致資源浪費現象嚴重，增加了企業的整體投入成本。

二、房地產開發企業項目成本控制及財稅核算的改善策略

（一）建立完善的成本控制與財務核算機制

房地產企業需要解決好上述問題，首先，要科學地建立成本核算會計科目，嚴格按照制度規定成本控制以及財稅核算的整體流程和工作規范。然后是統一會計程序。將成本控制以及財稅核算更規范，嚴格管控才能使企業的整體效益提升。最后是加強財務管理體系建設，遵循適當的原則，運作和執行的能力，建立一套適合企業實際情況的成本控制以及財稅核算制度，并嚴格貫徹落實。

（二）提升成本控制與財務核算防控風險預警

加強對房地產企業成本控制以及財稅核算風險的防范。對于房地產企業，要充分了解城市規劃信息，包括周邊土地的供應狀況、使用狀況以及周邊房地產和市場需求信息等。避免盲目樂觀，降低投資風險，考慮利益和風險，找到最佳組合。此外，我們必須通過優化企業的資本結構，改變財務模型和建立特殊的預算機制來預防和控制房地產企業的財務風險。特別是加強預算和管理現金流量，提高成本控制以及財稅核算風險預警能力。

（三）強化成本控制與財務核算

房地產項目的成本估算，預算和決算是幫助制定項目成本，方便后期財稅核算，降低開發成本和管控項目驗收結算的重要依據。它們也是房地產開發企業項目中財務管理的重要組成部分。財務核算結合內部和外部評估，以確保數據的準確性[5]。因此，財務人員需要掌握成本控制以及財稅核算的相關要求，以提供準確的會計信息。加強對成本控制以及財稅核算的控制和管理。

（四）強化項目控制與合理避稅

對于控制房地產開發企業項目時，仍要考慮合理避稅方面的強效項目控制。房地產項目涉及稅種較多，包括企業所得稅、土地增值稅、增值稅、契稅、土地使用稅等。尤其以企業所得稅匯算清繳和土地增值稅的清算較為復雜。由于涉及的稅種較多也為企業稅收籌劃及合理避稅提供了操作空間。企業應在房地產項目不同階段采取適當的方式進行稅收籌劃達到合理避稅，最終達到強化項目控制的目的。比如在項目初期，利用不同的合作開發模式及投資方式進行避稅。在項目建設過程中利用“甲供材”的方式避稅，在項目銷售階段利用股權轉讓的方式進行避稅。

三、結語：

房地產開發企業的成本控制以及財稅核算管理也需要精確處理成本，市場和技術質量之間的關系。嚴格控制開發成本和時間成本，做好財務核算工作，加快投資回報，降低企業的財務成本。

參考文獻：

[1]邵陸青.有關房地產開發企業項目成本控制及財稅核算的幾點思考[J].中外企業家，2017（13）：94-94.

[2]徐敏.房地產開發企業土地增值稅清算的財稅處理[J].中國房地產業，2017（31）：206.

[3]崔偉.關于房地產企業轉讓土地使用權以及土地使用權投資入股的財稅處理探討[J].中國鄉鎮企業會計，2017（6）：38.

[4]李繼明.新經濟形勢下房地產企業成本控制研究[J].中國鄉鎮企業會計，2017（3）：111-112.

[5]李妙娟.基于不同眾籌模式的房地產企業財稅處理探討[J].財會通訊，2017（31）：67-69.