淺析中國公租房的運作機制

摘 要：建設公租房是政府解決中低收入人群和新就業職工等群體住房困難的一個過渡性的方法。目前，我國公租房在籌資、監管、運營等多個環節都出現了一些問題，譬如社會力量參與少、融資模式單一導致的融資瓶頸，租金定價不合理導致的公租房遇冷，準入退出機制中、運存在諸多不規范、不合理的情形，不利于資源的合理配置，所以國家要創新融資模式，完善租金定價機制以及準入退出機制。

關鍵詞：公租房;融資模式;定價機制;準入退出機制

一、關于公租房融資模式

長期的可持續資金來源已成為目前制約我國公租房發展的主要瓶頸。公租房的保障特性決定了其租金水平必須低于市場平均水平，同時由于資金回流主要依靠房租和配套設施的租金收入，回收期相對較長，社會資本進入公租房領域的積極性很低。因此，融資機構的融資模式選擇對公租房建設至關重要（潘愛民、王芳，2013）。近年來，為提升公租房融資效率和效益，并降低政府在公租房融資中的風險，很多學者都建議創新融資模式。一些學者通過對公租房項目成本結構的分析，提出了公租房土地不再采用無償劃撥方式提供，而是按市場價格入股公租房項目，再引入REITs對公租房項目進行收購，政府以土地出讓獲得的收益成立公共租賃住房補貼基金（下稱補貼基金），由補貼基金對REITs進行補貼，以提高REITs收益率，吸引社會資金參與公租房項目的建設和運營的融資模式（肖進、張寶林等，2014;鮑玉才，2013）;欒世紅（2015）通過做實例研究，得出BOT融資模式適用于租賃型保障房建設的融資模型，并提出了使用建議。陳昭（2017）則認為CMBS融資工具的運用使得社保基金、保險企業等需要配置長期低風險資產的金融機構進入公租房融資渠道的動力增強，同時能夠借助PPP模式引導社會閑散資金流向公共服務建設，顯著降低政府建設保障性住房的財政壓力。為檢驗PPP模式的可行性，相關學者做出了如下分析：陳德強、趙婭婷（2016）對采用PPP融資模式建設公租房進行SWOT分析，并進行財務可行性分析，以濟南市西蔣峪公共租賃住房為例，進行凈現值分析得出PPP融資模式應用于公租房完全符合我國當前的社會實際形勢;馮偉（2018）認為在公租房領域引入PPP+類REITs可以盤活國有資產、拓寬融資渠道;可加快現金回流，同時解決盤活存量問題，提高財政資金利用效率;能夠優化PPP項目全生命周期的融資結構安排，為各類投資者和社會資本提供更為充分的投資選擇和融資便利進而解決公租房運營企業直接融資需求。張鵬（2018）通過采用風險識別表法、RBS法、專家問卷法、模糊綜合評價法、對靖江市公租房PPP模式的進行全過程風險的識別、評估、分配、應對等方面的研究，得出PPP模式引入到公租房建設，既解決了融資難題，又有效保障了各參與方的利益，提高項目建設效率;提出公租房PPP項目風險管理和控制的方法。

二、公租房定價機制

增加公租房供給是我國住房保障政策的重點，而公租房定價是住房保障可持續發展的難題。周小寒（2013）認為公租房租金定價需要考慮市場租金水平、保障對象支付能力、財政負擔能力、社會資金投資回報等多方面因素;鄭思思（2011）從廉租住房PPP融資模式的經驗借鑒出發，探討公共租賃房PPP模式運作流程，并分析該模式下的定價機制及其保障措施;王守清（2013）基于保障性、公平性、可持續發展等原則，深入研究設計了BOT模式下的公租房定價機制，提出了采取名義租金、實際租金的“雙租金制”和實行“租補分離”的定價思路（高華麗、閆建，2015;邱少君等2017）;周云等（2016）首先利用主成分分析法篩選城市，然后根據公租房租金定價原則選取灰色關聯分析法的比較因素，建立租金定價模型，最終得到蘇州市的公租房租金價格區間，并提出優化公租房租金定價的建議。鄒勁松（2017）提出公共租賃住房定價機制，即要統籌宏觀與微觀、時間與空間、效率與公平，把握住“可承受、可持續”的雙目標，兼容市場、成本、家庭收入三個定租因素，綜合確定公租房租金水平;還有學者提出將公租房租金收入設計成債權性公租房REITs，可以滿足市場對收益率的需求（肖忠意、劉煉，2014;喻瑤、陳栗剛，2018）;在遵循社會公平負擔法的基本原則的前提下，實行差別化定價模式。（劉仁海，2010;孟衛東、柳歆，2011）;邵珠晨，石振武（2016）提出統籌的組合定價模型相較于單一成分定價更準確地反映房屋居住價值，該研究可為私營企業參與的公租房定價提供科學合理的依據。

三、準入退出機制

準入退出機制是保障性住房管理制度的重要組成部分，而保障性住房數量遠遠不能滿足中低收入家庭的需求，因此完善保障性住房準入退出機制非常必要。一些學者指出準入退出機制面臨的問題：曹小琳、余楚喜（2012）通過分析公租房的準入和退出機制及存在的問題，并從租金、監督管理、收入審核三個方面提出完善公租房準入和退出管理的對策建議;楊鵬（2016）認為公租房具體準入條件的規定不具有規范性、確定性，規范位階較低，且各地要素設置與標準設定有相當的差異性和合理性，不利于從微觀層面確保公租房等保障性住房實現應保盡保、公平公正的社會目標;并且當前我國公租房準入和退出機制存在信息不對稱等問題（王帆、余德泉，2017;吳冬曉，2017）;所以，吳賓、王淑華（2015）從對公租房作為保障性住房以保障流動性人口住房需求的功能出發，分析了公共租賃住房準入機制中存在的缺陷，提出制定科學的審核標準及建立動態配租機制等合理建議;在保障性住房的分配與退出機制必須堅持公平兼效率的原則（高波，2012）;王玉（2016）通過分析三方對租金水平的博弈過程，提出能夠推動博弈達到滿足三方利益需求的“納什均衡”的條件，結合多目標規劃模型求出合理的公租房租金水平并制定了公租房調價機制。吳翔華（2018）通過采用問卷調查的方法，建立logistic回歸模型，最終發現：年齡、子女狀況、年收入、工作年限、未來去向、房屋價格、住房保障方式的選擇、穩定性、住房與單位的距離、教育資源、醫療條件顯著影響調研群體的租買選擇意愿，并提出相關建議。

不容否認的是，現有文獻在公租房進入退出機制、融資模式及租金定價方面方面形成了極為豐富的研究成果，為進一步研究如何促進住房租賃市場更好的發展問題奠定了重要基礎，同時，現有研究的局限性也促進公租房市場健康繁榮發展提供了新的研究思路。

參考文獻：

[1]鄒勁松.公共租賃住房定價機制研究：以北京市為例[J].中央財經大學學報，2017，5（1）：118-128.

[2]潘愛民，王芳.公共租賃住房融資模式的國內外綜述[J].當代經濟管理，2013，35（1）：44-47

[3]吳賓，王淑華.我國流動人口公租房準入機制研究[J].山東行政學院學報，2015（6）：82-87.

[4]趙進東.基于PPP模式下的公租房租金定價機制研究[J].技術經濟與管理研究，2017（5）：84-88.

作者簡介：

張慧艷（1994—），女，漢族，山西呂梁人，山西財經大學（社會保障專業），

學術：碩士研究生，研究方向：住房保障制度方向.