淺論商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的工程投資控制

陶婷婷

摘? ?要：本文以蘇州虎丘婚紗城項(xiàng)目實(shí)施為例，闡述了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程投資控制特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)周期較長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，能否科學(xué)合理地對(duì)建設(shè)投資進(jìn)行有效控制，成為項(xiàng)目成功與否的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目前期策劃要做到精準(zhǔn)定位，規(guī)劃先行，限額設(shè)計(jì);項(xiàng)目實(shí)施階段要加強(qiáng)合同管理，避免索賠;工程竣工階段加強(qiáng)結(jié)算審核。

關(guān)鍵詞：工程投資? 商業(yè)地產(chǎn)? 限額設(shè)計(jì)? 合同管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1674-098X（2019）05（c）-0165-02

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，人們對(duì)生活水平的期待值顯著提升，消費(fèi)業(yè)態(tài)的多元化與享受化，引導(dǎo)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。然而，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間尚短，人們對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)尚欠缺認(rèn)識(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資管理未能形成一套成熟有效的方式。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期較長(zhǎng)的系統(tǒng)工程，能否科學(xué)合理的對(duì)建設(shè)投資進(jìn)行有效控制，成為項(xiàng)目成功與否的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及稅費(fèi)等，涉及策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、招商營(yíng)銷(xiāo)等全過(guò)程。其中，工程造價(jià)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的投資控制起著至關(guān)重要的作用，其貫穿著工程建設(shè)的全過(guò)程，包括工程前期、招投標(biāo)階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段。本文以蘇州虎丘婚紗城項(xiàng)目實(shí)施為例分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的工程投資控制。

1? 項(xiàng)目前期的投資控制

1.1 精準(zhǔn)定位，規(guī)劃先行

商業(yè)地產(chǎn)定位是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，前期的市場(chǎng)調(diào)研和策劃工作的重要性不言而喻。科學(xué)精確的前期策劃工作，不僅是項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行的保障，也是工期、質(zhì)量和投資三大目標(biāo)得以合理控制的前提。

在精準(zhǔn)定位的過(guò)程中，通過(guò)對(duì)蘇州虎丘婚紗城項(xiàng)目周邊的商圈分析、客戶(hù)需求分析、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行消費(fèi)者定位、業(yè)態(tài)定位和檔次定位。精確的前期策劃和可行性研究報(bào)告，將能夠清晰地指導(dǎo)后續(xù)的商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合招商工作，開(kāi)展初步的業(yè)態(tài)落位。在商業(yè)建筑的初步設(shè)計(jì)方案完成以后進(jìn)行業(yè)態(tài)細(xì)分，進(jìn)而指導(dǎo)擴(kuò)初設(shè)計(jì)。

有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為了搶占市場(chǎng)，在獲得土地以后急于上馬，邊施工邊招商，有的甚至采用“筑巢迎鳳”的方式，先建好再招商，導(dǎo)致后續(xù)改動(dòng)很大，投資失控。不同的業(yè)態(tài)和品牌商家，會(huì)提出不同的建筑安裝需求，對(duì)層高、通風(fēng)、電力等均有不同的要求，一旦建好以后再招商或者大范圍調(diào)整業(yè)態(tài)，將導(dǎo)致大量的拆改工作。如果做到提前的精準(zhǔn)規(guī)劃，提前了解不同商家的要求，尤其是主力店的物業(yè)要求，充分考慮其位置、面積、層高甚至貨運(yùn)通道等因素，將需求提前反饋到設(shè)計(jì)部門(mén)，就能在商業(yè)設(shè)計(jì)中做到心中有數(shù)，避免或減少后期的工程改造，從而有效控制成本。

1.2 優(yōu)化方案，限額設(shè)計(jì)

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)費(fèi)占整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本的比重很低，但是設(shè)計(jì)方案在造價(jià)方面是否經(jīng)濟(jì)可行，將對(duì)后續(xù)的整個(gè)造價(jià)造成很大的影響。很多時(shí)候，建設(shè)單位往往把造價(jià)控制重點(diǎn)放在編標(biāo)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)，而忽視了設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性。比如，有的設(shè)計(jì)人員為了提高安全系數(shù)，就采用比較簡(jiǎn)單生硬的辦法，加大配筋量，不僅造成了建筑成本增加，也造成了浪費(fèi)。有的設(shè)計(jì)師習(xí)慣推薦采用當(dāng)下最新設(shè)備、最新系統(tǒng)，而忽略了這些最新的設(shè)備和系統(tǒng)是否與項(xiàng)目實(shí)際匹配，性?xún)r(jià)比是否是最優(yōu)。以本公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的蘇州虎丘婚紗城項(xiàng)目為例，暖通初步設(shè)計(jì)方案是采用地源熱泵系統(tǒng)，該空調(diào)系統(tǒng)冷熱源均采用室外地埋管換熱器，需要在室外空地上打井埋管。而蘇州虎丘婚紗城項(xiàng)目室外可打井的空地較少，只能采用在建筑物地下室下面打井的方式，這就要求與建筑樁基的配合度較高，而且打井埋管與樁基施工不可同時(shí)進(jìn)行，施工難度很大，工期較長(zhǎng)，造價(jià)高。在后期維護(hù)方面，在建筑物下方的地埋管損壞或故障，難以維修。只能通過(guò)閥門(mén)控制，將損壞的某一路地埋管報(bào)廢。因此，無(wú)論是在造價(jià)還是后期使用方面，地源熱泵系統(tǒng)均不能體現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)。經(jīng)多次研究討論，將項(xiàng)目的空調(diào)系統(tǒng)調(diào)整為水環(huán)熱泵空調(diào)系統(tǒng)，部分單體建筑采用變頻多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)，造價(jià)較地源熱泵系統(tǒng)下降了約1/3。

1.3 加強(qiáng)審圖，明確界面

在施工圖出圖前，加強(qiáng)審圖也是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)方案往往會(huì)經(jīng)過(guò)幾輪討論和修改，而每一次討論和修改，都會(huì)涉及到建筑、結(jié)構(gòu)、暖通等各個(gè)專(zhuān)業(yè)，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一個(gè)專(zhuān)業(yè)修改了，其他的專(zhuān)業(yè)沒(méi)有同步變更，在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)建筑、結(jié)構(gòu)和暖通等設(shè)計(jì)不吻合，這時(shí)進(jìn)行施工變更，造成拆除、變更圖紙等費(fèi)用及工期損失。在蘇州虎丘婚紗城項(xiàng)目中，建筑設(shè)計(jì)因商業(yè)動(dòng)線的優(yōu)化調(diào)整，對(duì)商場(chǎng)內(nèi)部的扶梯位置和走向進(jìn)行了調(diào)整，后續(xù)施工時(shí)發(fā)現(xiàn)，因設(shè)計(jì)單位的疏忽以及審圖的疏漏，僅建筑圖紙對(duì)扶梯進(jìn)行了調(diào)整，結(jié)構(gòu)圖紙并沒(méi)有同步作出修改，原圖紙上已取消扶梯的位置，結(jié)構(gòu)圖紙上仍有相應(yīng)的扶梯支撐梁。直至施工后才發(fā)現(xiàn)，不得以進(jìn)行鑿除，造成了不該出現(xiàn)的浪費(fèi)。其次，在土建、機(jī)電、幕墻、內(nèi)裝、景觀等不同專(zhuān)業(yè)的銜接中，需明確不同專(zhuān)業(yè)的界面，確保界面清晰，責(zé)任劃分明確，溝通協(xié)調(diào)良好。

2? 工程實(shí)施階段的投資控制

2.1 專(zhuān)業(yè)交叉，關(guān)注節(jié)點(diǎn)

施工階段要注重工期計(jì)劃，對(duì)于各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)工程要做到平行合理搭接。附屬工程、設(shè)施配套采購(gòu)等，均要圍繞主線工程提前制定計(jì)劃，避免出現(xiàn)一項(xiàng)工程停下來(lái)等待另一項(xiàng)工程的現(xiàn)象發(fā)生，導(dǎo)致工期延誤，費(fèi)用增加。此外，要重點(diǎn)關(guān)注公共電網(wǎng)的送電時(shí)間。在蘇州虎丘婚紗城項(xiàng)目建設(shè)中，因供電的特殊要求，開(kāi)閉所和配電間的土建工程均屬于項(xiàng)目組成部分，因此開(kāi)閉所和配電間的土建驗(yàn)收、配電設(shè)備的采購(gòu)、電網(wǎng)外線的通電計(jì)劃等等，涉及到的外部環(huán)境因素多，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展影響大。若有一個(gè)環(huán)節(jié)滯后，將會(huì)導(dǎo)致送電時(shí)間比計(jì)劃時(shí)間延后。而后續(xù)的電梯調(diào)試驗(yàn)收、消防系統(tǒng)驗(yàn)收等，均要求正式通電才可以進(jìn)行。因通電時(shí)間的延遲，導(dǎo)致項(xiàng)目交付的時(shí)間也相應(yīng)延遲，從而增加工程費(fèi)用，這種現(xiàn)象在許多商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中時(shí)有發(fā)生，應(yīng)在建設(shè)初期就擬定計(jì)劃，密切關(guān)注，力求避免。

2.2 控制造價(jià)，合同管理

合同簽訂也是投資控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。工程施工文本要嚴(yán)格按照省建設(shè)廳發(fā)布的在工程造價(jià)中，材料和設(shè)備占了建安工程造價(jià)的70%以上，重要程度不言而喻。由此對(duì)于材料和設(shè)備應(yīng)做好充分的市場(chǎng)調(diào)查工作，在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求的前提下，充分分析材料和設(shè)備品牌的性?xún)r(jià)比。同樣的設(shè)備參數(shù)，品牌不同，價(jià)格相差很遠(yuǎn)。同樣，同樣的設(shè)備品牌，不同的銷(xiāo)售渠道，價(jià)格也有較大差別。可以采用分析、談判、限價(jià)等措施，有效控制造價(jià)。

最新合同范本執(zhí)行，專(zhuān)項(xiàng)條款可以按照公司自身實(shí)際擬定，比如付款方式，付款比例，對(duì)于延期有否補(bǔ)償、對(duì)于優(yōu)質(zhì)工程是否有獎(jiǎng)勵(lì)等等。規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ毯贤瑢⑼瑫r(shí)保障建設(shè)方與施工方的利益，避免后期的推諉扯皮，造成無(wú)謂的成本增加。

3? 工程竣工階段的投資控制

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程竣工階段要加強(qiáng)竣工結(jié)算審核。結(jié)算時(shí)需按照竣工圖紙、投標(biāo)報(bào)價(jià)以及合同約定進(jìn)行計(jì)算。因?qū)嶋H情況未完成的內(nèi)容應(yīng)在竣工結(jié)算時(shí)注明，并予以扣除。在變更簽證環(huán)節(jié)，要做好簽證總量的梳理，除核增的工程簽證外，重點(diǎn)關(guān)注核減的工程量。在審核過(guò)程中，對(duì)相關(guān)結(jié)算之間要進(jìn)行綜合統(tǒng)籌與橫向聯(lián)系審核，避免同一內(nèi)容在不同合同工程中的重復(fù)結(jié)算，或在甲項(xiàng)目結(jié)算中已增加，但在乙項(xiàng)目中沒(méi)有給予相應(yīng)扣除等現(xiàn)象發(fā)生。

4? 結(jié)語(yǔ)

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，如何有效控制項(xiàng)目投資是一個(gè)重要的課題。投資控制的好壞將直接影響整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功與否。因此，在整個(gè)建設(shè)周期中，從工程前期著手、到施工階段、竣工結(jié)算階段，各個(gè)階段層層把關(guān)，相互銜接相輔相成，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能做到真正可控。

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