中國房地產企業融資模式及其核心競爭力的探討

【摘 要】 房地產企業的核心競爭力主要體現在資金、土地、人才三個方面。隨著資金、土地、人才的市場化，中國房地產企業進入到快速發展的軌道。房地產企業作為資金密集型行業，資金可謂是房地產業的命脈，房地產行業的健康發展離不開資金的支持。隨著融資環境的變化，一批房企積極轉變融資策略，尋求在公開資本市場上市融資、發行企業債券、創新融資模式解決企業快速發展過程中對融資的需求，同時企業管理層開始選擇企業發展的商業模式，并堅持不懈地培育和建設企業的核心能力，從而形成了自身在技術、知識、資源、文化和房地產產業鏈上的競爭優勢。

【關鍵詞】 房地產 融資模式 核心競爭力

引 言

伴隨著全球走向疲軟及國內經濟新常態，房地產企業融資普遍受到嚴峻的考驗，不乏一些企業另辟蹊徑，通過拓展融資模式，轉變企業發展商業模式，形成核心競爭力，實現異軍突起，占領行業發展的制高點。這些企業是如何做出與市場匹配的融資、商業發展模式轉變值得其它企業學習。

一、中國房地產企業主要融資模式

作為典型的高投入、高風險、高產出的資金密集型產業，房地產業對金融市場具有天然的高度依賴，融資環境的變化對房地產融資市場影響巨大。主要融資模式有商業銀行貸款、上市融資、債券融資、“夾層融資”、資產證券化等。

（一）商業銀行貸款模式。房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費等活動有關的貸款。至今商業銀行貸款仍然是我國房地產主要的融資渠道之一。近年來，央行和銀保監會加強對銀行貸款投向的管控，嚴禁信貸違規直接介入拿地。但就中國而言，在目前的情況下，房地產融資以銀行為主的模式，短期內不會改變。

（二）上市融資模式。房地產企業上市可以迅速籌得巨額資金，且可以降低企業融資成本，改善企業資本結構。對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。但基于房地產“硬著陸”的擔憂，房地產企業直接上市會面臨監管層大量的法律法規的屏障。

（三）債券融資模式。房地產債券是企業融資中的一個重要渠道。主流的房企發債工具包括公司債、企業債、中票、短融等。主要優勢是成本低（萬科、保利等企業利率最低的時候發到3.X%）、期限長、資金用途靈活等。但自2016年年底以來，房企發債政策收緊，政策收緊對主體資質要求更為嚴格，對中小房企影響較大。

（四）其它創新性融資模式。“夾層融資”指在風險和回報方面介于優先債務和股本融資間的一種融資形式 ，融資期限長、形式靈活，風險較低。房地產資產證券化是將房地產投資直接轉變成有價證券形式。目前房企的基礎資產通常為購房尾款、物業收費權、商業房地產抵押貸款、信托受益權等。

二、房地產企業核心競爭力

在房地產領域，究竟什么是房地產企業的核心競爭力？筆者認為，除考慮其具有一般企業的特征外，還應該考慮本行業和企業自身的特點，如受國家政策導向性強，產業聯動性強，受市場波動影響較大，在開發過程中受資金、市場環境、目標控制等問題影響較大，需要開發企業具有很強的資源整合能力等等。因此，可以說房地產企業最重要的核心競爭力來自于三大資源和三大能力，即人力資源、資金資源和土地資源，營銷策劃能力、規劃設計能力和技術創新能力。

以上述三個條件為界定原則，將房地產企業核心競爭力界定為市場（全面市場調研能力、把握個體需求能力、快速反應能力和資源整合能力）、品質（規劃設計品質保證、工程品質保證、產品文化藝術保證）、品牌（整體企業形象、項目產品形象、營銷組合能力）。市場、品質、品牌構成了競爭力的外殼，而其包含的內容構成了房地產企業核心競爭力的內涵。

三、房地產企業融資模式與核心競爭力形成的關系

房地產作為資金密集性行業，融資渠道、融資方式和融資成本直接關系到房地產企業業務的開展、商業模式及核心競爭力的形成。有遠見的企業主動變革融資方式，降低融資風險和成本，塑造企業核心競爭力，從而達到了企業融資模式與企業核心競爭力之間的良性互動。

中小企業因資金資源匱乏、整合資源的能力欠缺，受政策影響巨大，它們競爭力主要體現在資金的管理能力，運營及開發的重中之重是現金流安全，融資方式及渠道是核心中的核心。所以中小企業的核心競爭力是建立在良好銀企關系上的競爭力。大型房地產企業憑借信譽、實力、資產等優勢，全方位創新融資方式，除傳統銀行貸款、股權融資外，積極拓展債券市場、海外融資市場，使得這些企業具備了較強的融資能力，從而有選擇、有目的、有計劃塑造核心競爭力，實現自身跨越式發展。萬科在房地產開發技術創新、知識積累、資源獲得、企業文化建設等方面的核心競爭力，保利地產在社會資源整合、土地資源獲取上的絕對競爭力，萬達在城市商業綜合體開發、商業資產運營管理能力上的競爭優勢。

結 語

綜上所述，房地產企業的融資方式和融資能力在一定條件下可以造就企業的核心競爭力，是這些企業核心競爭力形成過程中的必要條件和資源保障。然而，我們也應認識到，企業核心競爭力的形成除了高度依賴于企業的融資能力，還取決于企業管理層對企業經營管理過程中商業模式選擇，同時企業的核心競爭力的形成對企業的融資能力也有很強的促進作用。

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作者簡介：管家民（1974年-），男，漢族，河南固始人，河南天河投資有限公司總經理，學歷：碩士研究生，研究方向：企業管理、投融資。