原告許某形與被告許某章、范某某房屋買賣合同糾紛一案

胡國衛

摘 要：兩被告與許某形簽訂賣契出讓房屋給許某形，但房屋所有權證和土地使用權證均以范某某名義辦理，后范某某拒絕協助辦理產權過戶手續。賣契符合表見代理和事后追認的特征故認定為合法有效，不動產登記簿上的權利人與真實情況不符時應當以真實情況為準。確權之訴不適用訴訟時效規定。

關鍵詞：房屋買賣合同;不動產登記;表見代理;訴訟時效

【基本案情】

1995年3月28日，兩被告（系夫妻關系，1986年結婚）與原告許某形（與被告許某章系兄弟關系）簽訂房屋賣契將T縣C街道三間平房以九萬元轉讓給原告許某形，原告受讓后自己出資于當年將平房建成三層半樓房，并于當年農歷十二月入住至起訴期間。2001年6月原告經手以被告范某某的名義辦理國有土地使用權證和房屋所有權證。土地所有權證由原告持有，因領取房屋所有權證需要被告范某某的身份證，后被告范某某領取該證并由其持有。1997年7月兩被告離婚，離婚協議書中明確約定“原有財產及電器已變賣還債”，包括本案的房屋已非兩被告的財產。然而此后被告一直拒絕協助原告辦理產權過戶手續。2014年被告范某某刊登遺失啟事，聲明作廢涉案房屋的土地使用權證書并重新辦理了涉案房屋的土地使用權證和房屋所有權證，后將該房屋抵押向農業銀行貸款72萬元。

經審理查明：1994年被告范某某未經審批在自留地上建成一層平房，同年4月T縣C鎮人民政府作出沒收該平房歸國家所有的行政處罰并同意由被告范某某以13200元回購房屋，該款項后由原告支付。原、被告簽訂的房屋賣契中的范某某的簽字和捺印均系許某章代為作出。

【裁判結果】

一、確認原告與兩被告于1995年3月28日簽訂的賣契有效

二、確認坐落于T縣C街道涉案房屋土地使用權證和房屋所有權證歸原告所有

【爭議焦點】

本案的爭議焦點有兩點：1.雙方簽訂的房屋賣契是否有效，房屋所有權歸誰？2.本次起訴是否適用訴訟時效制度？

針對爭議焦點一，存在兩種意見：

一種意見認為簽訂的房屋賣契無效，房屋歸被告范某某所有。理由如下：涉案房屋地基系被告范某某父親出資購買，一層以上雖由原告建造，但只是借給原告居住并未出賣;離婚協議是兩被告的事情，不代表對其他人的意見，且協議中“財產”不是指涉案房屋，當時該房屋還未確權;2001年辦理土地使用權證和房屋所有權證均是以范某某名義，后2014年亦以范某某名義重新辦理證書，房屋應為范某某個人財產;范某某根本不知道房屋買賣協議，沒有簽字、捺印，是原告和被告許某章兩兄弟事后補簽或偽造的，沒有范某某的真實意思表示，所以合同無效。

另一種意見則認為房屋賣契有效，房屋歸原告所有。理由如下：雙方于1994年房屋被沒收后是由原告出錢回購房屋，1995年簽訂房屋賣契后原告當年便將平房建造為三層半樓房并居住至起訴期間，2001年辦理土地使用權證和房屋所有權證時也是由原告經手，其中土地使用權證書原也由原告持有，若被告范某某對賣房一事完全不知情，上述事項便十分不合常理;簽訂賣契時被告雙方系夫妻關系，原告有理由相信被告許某章可以代范某某行使權利。故房屋賣契有效，房屋所有權應當歸原告所有。

評析：雖然被告范某某的簽字、捺印是由被告許某章代為作出，但從原、被告共同確認的事實中原告的代為支付回購房屋款項、建造房屋和長久居住無糾紛的情況來看，有理由相信被告范某某對將涉案房屋出賣給原告一事應當知情，房屋賣契實質上是房屋買賣合同，據《合同法》第四十九條：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效?！北桓骐p方簽訂賣契時仍為夫妻關系，原告有理由相信被告許某章有代理權，且簽訂賣契后原告的一系列“行使權利”的行為都未遭到被告范某某反對，故此賣契符合表見代理和事后追認的特征，應當認定合同合法有效。根據物權法定原則，物權歸屬和內容應當以不動產登記簿為根據，但據《物權法》第十七條及《物權法》司法解釋一第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”雖然土地使用權證和房屋所有權證登記的權利人為范某某，但此記載與真實權利狀態不符，應當依法確立真實權利人的權利，才可以真正實現對當事人的合法權益的保護。

針對爭議焦點二，亦存在兩種意見：

一種意見認為本案簽訂買賣協議的時間至起訴時已經滿22年，我國《民法總則》規定的一般訴訟時效為三年，即便是適用《民法總則》第一百八十八條規定的最長訴訟時效，從權利被侵害之日起計算，權利享有人不知道自己的權利被侵害，超過二十年的，人民法院不予保護。原告起訴時訴訟時效已經屆滿，其權利不再受法律保護。

另一種意見認為當事人的訴訟請求為“確認原被告之間簽訂的房屋買賣合同有效，并請求確認T縣C街道的涉案房屋歸原告所有”，其提起的不是給付之訴而是確權之訴，并不適用訴訟時效的規定，也就不受訴訟時效約束。

評析：訴訟時效是權利人在法定期間內不行使權利，權利便不受保護的法律制度，其有利于促使權利人及時行使權利，避免權利長期處于不確定的狀態，維護交易秩序和安全，適用的是“向人民法院請求保護民事權利”即請求權的情況，而原告許某形提起的為確權之訴而非給付之訴，確權之訴系發生權屬爭議的當事人請求人民法院運用公權力來確認其權屬，是當事人行使物權的表現，不適用訴訟時效的規定。

（作者單位：浙江省天臺縣人民法院民一庭，浙江 天臺 317200）