原告許某形與被告許某章、范某某房屋買賣合同糾紛一案

胡國衛(wèi)

摘 要：兩被告與許某形簽訂賣契出讓房屋給許某形，但房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證均以范某某名義辦理，后范某某拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。賣契符合表見代理和事后追認(rèn)的特征故認(rèn)定為合法有效，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人與真實(shí)情況不符時(shí)應(yīng)當(dāng)以真實(shí)情況為準(zhǔn)。確權(quán)之訴不適用訴訟時(shí)效規(guī)定。

關(guān)鍵詞：房屋買賣合同;不動(dòng)產(chǎn)登記;表見代理;訴訟時(shí)效

【基本案情】

1995年3月28日，兩被告（系夫妻關(guān)系，1986年結(jié)婚）與原告許某形（與被告許某章系兄弟關(guān)系）簽訂房屋賣契將T縣C街道三間平房以九萬元轉(zhuǎn)讓給原告許某形，原告受讓后自己出資于當(dāng)年將平房建成三層半樓房，并于當(dāng)年農(nóng)歷十二月入住至起訴期間。2001年6月原告經(jīng)手以被告范某某的名義辦理國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。土地所有權(quán)證由原告持有，因領(lǐng)取房屋所有權(quán)證需要被告范某某的身份證，后被告范某某領(lǐng)取該證并由其持有。1997年7月兩被告離婚，離婚協(xié)議書中明確約定“原有財(cái)產(chǎn)及電器已變賣還債”，包括本案的房屋已非兩被告的財(cái)產(chǎn)。然而此后被告一直拒絕協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2014年被告范某某刊登遺失啟事，聲明作廢涉案房屋的土地使用權(quán)證書并重新辦理了涉案房屋的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，后將該房屋抵押向農(nóng)業(yè)銀行貸款72萬元。

經(jīng)審理查明：1994年被告范某某未經(jīng)審批在自留地上建成一層平房，同年4月T縣C鎮(zhèn)人民政府作出沒收該平房歸國家所有的行政處罰并同意由被告范某某以13200元回購房屋，該款項(xiàng)后由原告支付。原、被告簽訂的房屋賣契中的范某某的簽字和捺印均系許某章代為作出。

【裁判結(jié)果】

一、確認(rèn)原告與兩被告于1995年3月28日簽訂的賣契有效

二、確認(rèn)坐落于T縣C街道涉案房屋土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證歸原告所有

【爭議焦點(diǎn)】

本案的爭議焦點(diǎn)有兩點(diǎn)：1.雙方簽訂的房屋賣契是否有效，房屋所有權(quán)歸誰？2.本次起訴是否適用訴訟時(shí)效制度？

針對爭議焦點(diǎn)一，存在兩種意見：

一種意見認(rèn)為簽訂的房屋賣契無效，房屋歸被告范某某所有。理由如下：涉案房屋地基系被告范某某父親出資購買，一層以上雖由原告建造，但只是借給原告居住并未出賣;離婚協(xié)議是兩被告的事情，不代表對其他人的意見，且協(xié)議中“財(cái)產(chǎn)”不是指涉案房屋，當(dāng)時(shí)該房屋還未確權(quán);2001年辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證均是以范某某名義，后2014年亦以范某某名義重新辦理證書，房屋應(yīng)為范某某個(gè)人財(cái)產(chǎn);范某某根本不知道房屋買賣協(xié)議，沒有簽字、捺印，是原告和被告許某章兩兄弟事后補(bǔ)簽或偽造的，沒有范某某的真實(shí)意思表示，所以合同無效。

另一種意見則認(rèn)為房屋賣契有效，房屋歸原告所有。理由如下：雙方于1994年房屋被沒收后是由原告出錢回購房屋，1995年簽訂房屋賣契后原告當(dāng)年便將平房建造為三層半樓房并居住至起訴期間，2001年辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證時(shí)也是由原告經(jīng)手，其中土地使用權(quán)證書原也由原告持有，若被告范某某對賣房一事完全不知情，上述事項(xiàng)便十分不合常理;簽訂賣契時(shí)被告雙方系夫妻關(guān)系，原告有理由相信被告許某章可以代范某某行使權(quán)利。故房屋賣契有效，房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸原告所有。

評析：雖然被告范某某的簽字、捺印是由被告許某章代為作出，但從原、被告共同確認(rèn)的事實(shí)中原告的代為支付回購房屋款項(xiàng)、建造房屋和長久居住無糾紛的情況來看，有理由相信被告范某某對將涉案房屋出賣給原告一事應(yīng)當(dāng)知情，房屋賣契實(shí)質(zhì)上是房屋買賣合同，據(jù)《合同法》第四十九條：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”被告雙方簽訂賣契時(shí)仍為夫妻關(guān)系，原告有理由相信被告許某章有代理權(quán)，且簽訂賣契后原告的一系列“行使權(quán)利”的行為都未遭到被告范某某反對，故此賣契符合表見代理和事后追認(rèn)的特征，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同合法有效。根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)歸屬和內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)，但據(jù)《物權(quán)法》第十七條及《物權(quán)法》司法解釋一第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”雖然土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利人為范某某，但此記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，應(yīng)當(dāng)依法確立真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利，才可以真正實(shí)現(xiàn)對當(dāng)事人的合法權(quán)益的保護(hù)。

針對爭議焦點(diǎn)二，亦存在兩種意見：

一種意見認(rèn)為本案簽訂買賣協(xié)議的時(shí)間至起訴時(shí)已經(jīng)滿22年，我國《民法總則》規(guī)定的一般訴訟時(shí)效為三年，即便是適用《民法總則》第一百八十八條規(guī)定的最長訴訟時(shí)效，從權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，權(quán)利享有人不知道自己的權(quán)利被侵害，超過二十年的，人民法院不予保護(hù)。原告起訴時(shí)訴訟時(shí)效已經(jīng)屆滿，其權(quán)利不再受法律保護(hù)。

另一種意見認(rèn)為當(dāng)事人的訴訟請求為“確認(rèn)原被告之間簽訂的房屋買賣合同有效，并請求確認(rèn)T縣C街道的涉案房屋歸原告所有”，其提起的不是給付之訴而是確權(quán)之訴，并不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，也就不受訴訟時(shí)效約束。

評析：訴訟時(shí)效是權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利，權(quán)利便不受保護(hù)的法律制度，其有利于促使權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，避免權(quán)利長期處于不確定的狀態(tài)，維護(hù)交易秩序和安全，適用的是“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利”即請求權(quán)的情況，而原告許某形提起的為確權(quán)之訴而非給付之訴，確權(quán)之訴系發(fā)生權(quán)屬爭議的當(dāng)事人請求人民法院運(yùn)用公權(quán)力來確認(rèn)其權(quán)屬，是當(dāng)事人行使物權(quán)的表現(xiàn)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

（作者單位：浙江省天臺(tái)縣人民法院民一庭，浙江 天臺(tái) 317200）