內部控制規范在房地產開發企業“階段性擔保”的應用

孫理

摘要：在商品房預售制度下，商業銀行會要求房地產開發企業為商品房購買客戶申請的按揭貸款提供階段性連帶責任保證。文章將從“階段性擔保”入手，分析其中存在的風險，進而使用內部控制來規范“階段性擔保”管理，從而改善擔保業務流程，降低擔保業務風險。

關鍵詞：階段性擔保;內部控制;房地產開發企業;應對措施

一、房地產開發企業“階段性擔保”的由來

現金流對資金密集型的房地產開發企業來說特別重要，尤其在近幾年房地產調控政策的壓力下，房地產行業資金面漸趨緊張，逐漸把工作重點放在如何加快銷售回款上。在現行的商品房預售制度下，房地產開發企業通常在取得商品房預售許可證后會按照商業銀行政策和房地產行業的經營慣例，由房地產開發企業為購房客戶向銀行申請的商品房按揭貸款提供階段性連帶責任保證。“階段性擔保”的擔保期限從保證合同生效之日起，至商品房購買房客戶取得所購商品房的《不動產產權證書》（既“小產證”）及抵押登記手續辦妥后并將《不動產登記證明》（既“房屋他項權證”）交付銀行執管之日止。

二、“階段性擔保”對房地產開發企業的主要風險

“階段性擔保”制度的創立，解決了銀行在購房客戶未取得不動產登記證之前，雖無法辦理以銀行為抵押權人的抵押權證，但可在辦理預購商品房抵押權預告登記時通過要求房地產開發企業提供階段性擔保來應對風險敞口期的問題，加快了房屋買賣的進程。但對于房地產開發企業來說從辦理不動產所有權初始登記（即“大產證”），再由購房客戶向商品房所在地不動產登記中心提交相關資料申請辦理“小產證”、換取“房屋他項權證”。這個時間往往會由于各方面的原因比正常預期時間拖延，甚至有些項目在交房后數年仍未能辦理“小產證”。鑒于預購商品房是期房，雖然已經辦理了預購商品房抵押權預告登記，但考慮到該期房是否能夠如期竣工，銀行是否能夠順利取得正常的擔保物權，以及在商品房竣工之前購房客戶是否按合同約定正常履行還款義務等情況都是存在未知的變數。房地產開發企業為盡早回收資金減輕壓力則又必須遵循銀行提供的合同文本中關于“階段性擔保”的格式條款。在房價持續上漲的前提下，上述情況發生的概率極小，但近年來國家堅持房子是用來住的、不是用來炒的，近期房價上漲預期并不明確，若再結合當前經濟狀況，購房客戶的供款能力下降、購房客戶“棄房斷供”的可能性在增加。因此，房地產開發企業所提供的“階段性擔保”將導致自身承擔保證責任的法律風險大幅增加，甚至還不可控。

三、內部控制規范在“階段性擔保”業務的主要作用

公司主要業務之一為商品房開發業務，對持有的三個住宅地塊分五期進行開發，在每一期的商品房預售階段都會遇到大量的“階段性擔保”業務，所以該業務始終是公司管理的重點。按照國家財政部等五部委對國有大中型企業需要建立企業內部控制規范體系的要求，公司根據《企業內部控制基本規范》及《企業內部控制配套指引》，重新對“階段性擔保”業務的流程進行了詳細分析，并對各環節的風險關鍵控制點進行了識別和梳理。發現“階段性擔保”業務活動存在的主要風險，首先是對“階段性擔保”申請人的資信狀況未進行調查，審批不嚴或越權審批，可能導致企業擔保決策失誤或遭受欺詐。其次是對“階段性擔保”業務在審計報告表外信息披露中未進行或有事項信息披露，可能存在掩蓋經營風險并誤導對審計報告中會計信息有需求的投資者、債權人等各類使用人。再次是對被擔保人（購房客戶）出現拖延辦理“小產證”或換取房屋他項權證、“棄房斷供”等狀況監控不力，應對措施不當，導致企業承擔法律責任。

根據風險分析結果，公司重新調整并頒布了《階段性擔保管理制度》，繪制業務控制流程圖、編制風險控制矩陣。制度不僅對“階段性擔保”業務流程的各個環節進行了詳細的區分，還對各環節關鍵控制點落實應對控制措施，同時針對“階段性擔保”以審批環節為起始與一般擔保業務以受理申請環節為起始的不同，在流程上的順序做出了調整。

（一）審批環節關鍵控制點及應對措施。公司應當建立擔保授權和審批制度，重點關注及應對措施：在此環節“階段性擔保”業務與其他擔保業務的不同之處在于其有三特定一不特定的特點。（1）特定的項目：擔保項目是經上海市房管部門批準取得預售許可證的，該項目還需符合國家法律法規和公司擔保制度。（2）特定的合作銀行：能夠給予按揭貸款額度的商業銀行的具體名單。（3）特定的最高擔保限額：按項目可售建筑面積和銷售均價估算項目銷售金額，再根據上海市首套房首付比例政策（35%）估算全部購房客戶均需進行按揭貸款的最高擔保限額。（4）不特定的對象：預售商品房購買客戶為符合上海市限購政策的不特定對象。根據已經制定的擔保授權和審批制度，“階段性擔保”業務的審批屬于重大擔保業務，應當形成議案報經公司股東會批準。因公司為國有控股，需同時對“階段性擔保”這一重大事項，進行“三重一大”事項的領導班子成員集體審議。

（二）受理申請環節的關鍵控制點及應對措施。公司應當對擔保申請人（購房客戶）是否符合合同主體資格等進行查詢，重點關注及應對措施：經過購房客戶授權后在上海市房管系統中前置查詢購房客戶的購房資質。在預售商品房購買客戶和公司簽訂《商品房預售合同》并在合同條款中約定付款方式為按揭貸款后，可視同為該購買客戶向公司提出了“階段性擔保”申請，公司已受理其擔保申請。

（三）調查和評估環節的關鍵控制點及應對措施。公司應當對擔保申請人（購房客戶）進行資信調查和風險評估，重點關注及應對措施：由購房客戶提供中國人民銀行征信系統出具的信用報告來調查購房客戶以往信用記錄，并藉此作為評估購買客戶是否存在按揭貸款的資質信譽狀況，是否可以給予提供“階段性擔保”的主要依據。

（四）簽訂擔保合同環節的關鍵控制點及應對措施。公司應當根據審核批準的“階段性擔保”業務訂立擔保合同，重點關注及應對措施：審核每份擔保合同的對應銀行是否屬于經審批通過的特定的合作銀行，加強對有關身份證明、印章、擔保合同的管理。

（五）日常監控環節的關鍵控制點及應對措施。公司應該加強對擔保業務的會計系統控制，重點關注及應對措施：建立“階段性擔保”業務的臺賬，用于記錄被擔保方名稱、擔保金額、擔保生效日期、擔保解除日期、按揭貸款銀行名稱等。對擔保事項進行有效的跟蹤監督，在購買客戶的按揭貸款資金劃入房地產開發企業指定商品房收入監管賬戶之日起，登記對該購房客戶的擔保生效日期。要求合作的按揭貸款商業銀行定期通過上海市房產信息系統查詢購房客戶的“小產證”和房屋他項權證辦理情況反饋給公司，用以登記“階段性擔保”的擔保責任解除日期。若從銀行反饋信息中發現被擔保人（購房客戶）已出現拖延辦理“小產證”或換取房屋他項權證的情況，造成公司無法解除“階段性擔保”責任，則需對購房客戶進行催辦，直至購房客戶完成辦理“小產證”換取房屋他項權證為止。

（六）擔保信息披露環節的關鍵控制點及應對措施。公司應當在審計報告表外信息披露中進行或有事項信息披露，重點關注及應對措施：因考慮到購房客戶的隱私，可以在審計報告或有事項段落披露以下內容：截止本年末，本公司為商品房購買客戶向銀行提供按揭貸款提供擔保的余額為多少金額，擔保類型為階段性連帶責任保證。商品房購買者是否發生違約，本公司認為與該等擔保相關的風險是否屬于較小。

（七）代為清償和權利追環節關鍵控制點及應對措施。公司對被擔保人（購房客戶）未按合同條款進行還本付息義務的，公司應該按照擔保合同履行義務，同時主張對被擔保人的追索權。重點關注及應對措施：對購房客戶出現“棄房斷供”等情況，銀行以購房客戶和公司為被告提起訴訟，通常會追究公司的連帶責任。待法院判決后，銀行會優先執行公司的資金，而把斷供的商品房留給公司，導致公司成為代償人，公司若不履行代為清償義務，則將會影響公司形象和聲譽。公司承擔代為清償義務后要立即向被擔保人追索賠償權利，以最大限度的保護自己利益。

參考文獻：

[1]企業內部控制基本規范，2008.

[2]企業內部控制配套指引，2010.

[3]胡八一.企業內控體系建設實務[M].人民郵電出版社，2014.