淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理中存在的問題及應(yīng)對舉措

李鋼

摘要：自改革開放以來，我國現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)自20世紀(jì)90年代開始迅速崛起。近20年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分和關(guān)乎民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)。我國人口基數(shù)大，增長速度快，房子作為剛性需求，是廣大人民群眾安居樂業(yè)的基本保障。因此房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展在維護(hù)國民根本利益和社會穩(wěn)定中起到了至關(guān)重要的作用。然而，隨著市場競爭的日益激烈和政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一些不利的影響，同時(shí)也面臨著諸多亟待解決的問題。資金是現(xiàn)代企業(yè)賴以生存的血液，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)，資金管理已成為其發(fā)展的重要因素。它不僅是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)，也是保持良性運(yùn)轉(zhuǎn)，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)的必要保障。然而，隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的遏制，使企業(yè)資金管理中的問題和弊端逐漸顯現(xiàn)，導(dǎo)致部分企業(yè)出現(xiàn)了財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須加大對資金的管理力度，制定有效的資金管理手段，才能提升企業(yè)的核心競爭力。文章闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)和其重要性，分析了當(dāng)前企業(yè)資金管理中存在的問題，并提出了相應(yīng)的對策建議，以為相關(guān)企業(yè)的健康發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);資金管理;應(yīng)對舉措

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

（一）資金需求量大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對于資金需求量較大。首先，由于土地資源稀缺的屬性，政府對于土地供應(yīng)有限，使得土地價(jià)格不斷上升，居高不下，土地價(jià)款所占用的資金比例進(jìn)一步提高。其次，開發(fā)過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、市政園林等成本費(fèi)用種類繁多，再加上通貨膨脹導(dǎo)致材料價(jià)格不斷上漲的影響，因此，企業(yè)對于資金的需求長期保持在較高的水平。

（二）資金回收期長

受到房地產(chǎn)開發(fā)周期的限制，企業(yè)從開發(fā)伊始的資金投入到實(shí)現(xiàn)銷售，再到收回全部款項(xiàng)，時(shí)間跨度較長，最快也要將近2年時(shí)間。如果考慮到宏觀調(diào)控的影響，資金回收期可能會進(jìn)一步延長。由于資金投入量大，且回收時(shí)期長，企業(yè)會產(chǎn)生大量的資本成本。

（三）投資風(fēng)險(xiǎn)大

由于資金投入量較大，且占用時(shí)間較長，與一般商品不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)難以變現(xiàn)，這就注定了其存在很高的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，加之房地產(chǎn)行業(yè)是國家支柱型產(chǎn)業(yè)，是政府重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)，時(shí)常面臨國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中易受到外部環(huán)境的影響，不確定因素較多，存在著一定的經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的重要性

（一）提升管理水平，增強(qiáng)企業(yè)競爭力

財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中占有重要地位，是企業(yè)管理的核心。而資金管理又是財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵部分。因此企業(yè)的資金管理活動(dòng)，直接影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效性，進(jìn)而決定了企業(yè)的整體管理水平。行之有效的資金管理制度和措施，能夠明顯提高企業(yè)的運(yùn)行效率，促進(jìn)整個(gè)企業(yè)管理水平的提升。科學(xué)合理的資金管理，能夠提高資金的使用效率，加快資金周轉(zhuǎn)速度，降低資金成本，通過對資金的整合優(yōu)化和合理配置，給企業(yè)帶來額外的經(jīng)濟(jì)效益，從而增強(qiáng)企業(yè)在市場中的競爭力。

（二）防范資金風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金密集型的特點(diǎn)，資金配置和結(jié)構(gòu)的合理性和高效性至關(guān)重要。資金數(shù)額龐大，需要科學(xué)的優(yōu)化組合，以保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證資金安全。根據(jù)企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，在各個(gè)環(huán)節(jié)中控制資金的投入規(guī)模與進(jìn)度，掌控開發(fā)進(jìn)度，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。合理的、有針對性的資金管理計(jì)劃能夠提前對資金的使用和融資進(jìn)行統(tǒng)籌安排和規(guī)劃，防止融資過早、資金堆積，產(chǎn)生不必要的資金成本，同時(shí)也可以避免關(guān)鍵階段的資金不足，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

資金管理水平對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)起著決定性的作用。科學(xué)有效的資金管理，可以增強(qiáng)企業(yè)資金的流動(dòng)性，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本。穩(wěn)定數(shù)額的資金儲備，健康循環(huán)的資金鏈條可以緩解企業(yè)在運(yùn)營中遇到的困難和問題，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開發(fā)，保證企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃的實(shí)施，從而促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的提升和企業(yè)本身的可持續(xù)發(fā)展。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道較為單一

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，需要長期巨額的資金投入。目前，企業(yè)資金的融資渠道主要有三個(gè)：第一是企業(yè)本身持有的資金;第二是股權(quán)融資;第三是通過銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款來獲得資金。根據(jù)當(dāng)前資本市場狀況，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只能通過銀行信貸方式滿足資金需求，融資結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)重失調(diào)，貸款數(shù)額無法滿足企業(yè)需要，也不能與企業(yè)需求形成有效匹配。而對于銀行信貸的過度依賴，也直接導(dǎo)致了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高。相比于企業(yè)對于資金的大量需求，單純依靠銀行信貸的支持，將會導(dǎo)致資金來源渠道過于狹窄。缺乏多元化的融資方式，不僅使融資金額受限，還可能會引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。較為單一的融資渠道是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的重要問題。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理制度不夠完善

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，寬松的發(fā)展環(huán)境，使得部分企業(yè)放松了對于資金的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般采取多個(gè)項(xiàng)目共同開發(fā)的經(jīng)營方式，且項(xiàng)目都比較分散，甚至跨區(qū)域經(jīng)營。各項(xiàng)目在開發(fā)過程中，都會在項(xiàng)目所在地成立獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司，各項(xiàng)目公司根據(jù)經(jīng)營需要又會開設(shè)多個(gè)銀行賬戶，這種局面導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目公司之間的資金處于分散狀態(tài)，很容易造成資金閑置，既不利于集團(tuán)企業(yè)對資金的整體掌控，也不便于資金的統(tǒng)籌規(guī)劃。再加上部分企業(yè)管理者對于資金管理不夠重視，資金管理意識淡薄，缺乏貨幣時(shí)間價(jià)值觀念，過于樂觀的判斷房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，缺少資金風(fēng)險(xiǎn)意識等客觀因素，直接導(dǎo)致了資金管理制度的建設(shè)不夠完善。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控能力差還表現(xiàn)在資金在使用過程中的監(jiān)管機(jī)制不夠健全，各環(huán)節(jié)的管理控制不到位。企業(yè)對于資金疏于管理，造成了資金使用效率低下，從而降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理流于形式

眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于預(yù)算重視度較低，沒有完善的預(yù)算制度。尤其是大型國有企業(yè)，只重視財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)算，忽視資金預(yù)算。大型國有企業(yè)，往往只針對利潤表中幾項(xiàng)關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)值進(jìn)行所謂的預(yù)算管理，這種管理，只能預(yù)估未來的利潤表中的數(shù)據(jù)，并未實(shí)現(xiàn)對資金預(yù)算的有效管理。由于對資金預(yù)算的管理不到位，當(dāng)資金充足時(shí)，容易造成資金浪費(fèi)，從而降低資金使用效率;當(dāng)資金短缺時(shí)，對于未來某個(gè)時(shí)間段可能出現(xiàn)的資金缺口，無法提前預(yù)判，等到資金真正出現(xiàn)問題時(shí)，再考慮融資為時(shí)已晚，已經(jīng)喪失最佳時(shí)機(jī)，增加了企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。除資金的預(yù)算制度不健全以外，大多數(shù)企業(yè)還經(jīng)常出現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)格的情況。資金預(yù)算流于表面形式，實(shí)際資金的使用與預(yù)算發(fā)生偏離，出入較大，甚至嚴(yán)重不符。這種缺乏實(shí)際效用的預(yù)算形式，不但浪費(fèi)時(shí)間和資源，還導(dǎo)致企業(yè)無法對各個(gè)部門的資金配置進(jìn)行有效控制，造成資金的分配及使用十分不合理，甚至發(fā)生超支現(xiàn)象。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化程度較低

隨著科技的發(fā)展，企業(yè)的信息化程度逐漸提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，更離不開信息化平臺，各種成本管理系統(tǒng)，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，營銷管理系統(tǒng)，工程管理系統(tǒng)等辦公軟件，已經(jīng)越來越多的被各企業(yè)所應(yīng)用，并在工作中起到了很好的管理效果。但到目前為止，與已經(jīng)趨于成熟的各種企業(yè)管理軟件相比，資金管理的信息化平臺建設(shè)程度相對較低，對于資金管理系統(tǒng)的運(yùn)用，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未能引起足夠重視。資金管理系統(tǒng)的建設(shè)，不僅可以豐富資金管理手段，還可以使企業(yè)整體的信息化管理更加均衡。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的對策

（一）拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資

融資渠道的單一，已經(jīng)限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。打破企業(yè)信貸資金來源的壟斷，降低企業(yè)對于銀行等金融機(jī)構(gòu)融資的依賴，有意識地拓展多種資金來源渠道，形成多元化融資方式是企業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時(shí)也有利于防止單一融資渠道給企業(yè)帶來的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先，較大型的房地產(chǎn)企業(yè)，在相關(guān)政策允許的前提條件下，可以采取發(fā)行股票、債券的方式進(jìn)行融資。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過項(xiàng)目總承包商、施工方、材料供應(yīng)商等企業(yè)，達(dá)成長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，通過延長付款時(shí)間的方式形成間接融資。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用產(chǎn)業(yè)投資基金、股權(quán)、保理、供應(yīng)鏈等融資方式。多元化融資是一條艱難而漫長的道路，需要市場、國家和社會的多方面支持。市場化融資還需要逐步健全法律法規(guī)，政府要及時(shí)出臺相關(guān)政策，不斷完善多元化融資環(huán)境，解決企業(yè)融資困難的問題。總而言之，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，循序漸進(jìn)地開拓多種形式的融資渠道，選擇滿足自身需要的多元化融資方式。

（二）建立并完善資金管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是集團(tuán)型企業(yè)，對于資金管理的需求程度更高，想要提升企業(yè)的資金管理水平，首先要建立相應(yīng)的資金管理制度。隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的趨緊，以及我國宏觀經(jīng)濟(jì)形式下行的壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。企業(yè)管理者應(yīng)提高資金的風(fēng)險(xiǎn)意識，通過建立建全資金管理制度，將企業(yè)的資金進(jìn)行集中管理，并將資金集中管理融入到項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段，使資金的管理及使用更具合理性、安全性。企業(yè)對資金集中管理后，還應(yīng)通過制度逐步完善資金管理體系，達(dá)到隨時(shí)了解資金的動(dòng)態(tài)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金異常調(diào)動(dòng)的目的，并實(shí)現(xiàn)對資金進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督和整體規(guī)劃的目標(biāo)，更有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)不僅要建立與完善資金管理制度，同時(shí)還需要重視對高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理人員的培養(yǎng)，定期開展培訓(xùn)工作，增強(qiáng)相關(guān)人員的資金管理意識，提高資金管理的知識和技能，促進(jìn)資金管理質(zhì)量的提高，強(qiáng)化資金監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)管控，實(shí)現(xiàn)對資金的有效控制，保證資金的安全和流動(dòng)性。

（三）加大預(yù)算管理力度

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際條件，再結(jié)合市場環(huán)境，建立滿足自身管理需求的預(yù)算管理體系，同時(shí)要將資金管理納入全面預(yù)算管理，建立完善的資金預(yù)算管理制度。根據(jù)實(shí)際需求對資金安排提前做好資金收支計(jì)劃，從整個(gè)項(xiàng)目資金預(yù)算到年度資金預(yù)算，從季度資金預(yù)算再到月度資金預(yù)算，要層層細(xì)化。同時(shí)，還要定期對資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，通過對資金計(jì)劃與預(yù)算執(zhí)行情況的差異分析，使企業(yè)全面掌握資金的流入和支出情況。為確保預(yù)算管理有效執(zhí)行，企業(yè)還應(yīng)建立考核機(jī)制，通過考核形成一些獎(jiǎng)懲措施，從而完善資金預(yù)算管理。使企業(yè)從管理者到普通員工，從上到下全面參與到資金預(yù)算管理中，達(dá)到資金預(yù)算管理與企業(yè)的日常經(jīng)營全面結(jié)合，并通過考核機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對資金預(yù)算管理全面有效的監(jiān)督。

（四）加強(qiáng)信息化平臺建設(shè)

隨著整個(gè)社會信息化技術(shù)的發(fā)展，各行各業(yè)都在加強(qiáng)信息化平臺的建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模逐漸壯大，母子公司之間的層級越來越多并趨于復(fù)雜，導(dǎo)致資金管理難度越來越大。因此，房地產(chǎn)的集團(tuán)型企業(yè)，需要通過結(jié)算中心、內(nèi)部銀行、財(cái)務(wù)公司、現(xiàn)金池、收支兩條線、撥付備用金、賬戶集中管理等管理方法，實(shí)現(xiàn)對下級各公司的資金集中管理，達(dá)到資金資源得以共享的目地。這種對資金高度集中的管理模式，需要企業(yè)加速資金管理的系統(tǒng)建設(shè)，形成資金管理以信息化平臺為核心，以人工為輔助的全方位立體化管理手段。同時(shí)還需完善內(nèi)部操作流程，將資金的收入與支出計(jì)劃，通過資金管理信息化平臺，統(tǒng)一與各上下級公司相關(guān)聯(lián)，形成自動(dòng)化對接，使企業(yè)對資金的管理權(quán)責(zé)清晰，達(dá)到降低資金成本、提高資金使用效率的最終目的。在資金信息化平臺上，系統(tǒng)可以統(tǒng)一進(jìn)行對外支付資金，集中收入管理，統(tǒng)一管理對外融資投資，系統(tǒng)還可以提供各種自動(dòng)化智能查詢，滿足企業(yè)對于各種資金的一體化管理。同時(shí)，企業(yè)的各種資金流動(dòng)被得到監(jiān)控，通過大數(shù)據(jù)對比分析，可以找出資金流動(dòng)的規(guī)律化與差異化，及時(shí)對非正常資金收支進(jìn)行預(yù)警，降低了資金管理的風(fēng)險(xiǎn)性。企業(yè)如果將資金管理系統(tǒng)，與成本管理系統(tǒng)，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，營銷管理系統(tǒng)，工程管理系統(tǒng)等生產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)相結(jié)合，再將各系統(tǒng)與綜合辦公管理系統(tǒng)加以融合，并進(jìn)行統(tǒng)一管理，真正形成全方位立體化的信息化管理，不僅可以降低人工成本，還可以提高企業(yè)的整體辦公效率。因此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)跟據(jù)自身實(shí)際情況出發(fā)，全面了解企業(yè)內(nèi)部管理水平，綜合企業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)，選擇一條與企業(yè)相匹配的信息化發(fā)展戰(zhàn)略之路，增強(qiáng)企業(yè)在整個(gè)市場環(huán)境中的競爭實(shí)力。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，企業(yè)對于資金需求大，投資回收周期較長，在市場上面臨較多風(fēng)險(xiǎn)因素，因此，資金管理的重要性不言而喻，對于企業(yè)的發(fā)展具有決定性的影響。企業(yè)的資金管理是一項(xiàng)復(fù)雜、細(xì)致的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的資金管理現(xiàn)狀和實(shí)際情況，建立健全資金管理體系，并且隨著市場的變化，不斷完善管理手段，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度，嚴(yán)格控制資金管理的審批手續(xù)，逐步提高資金使用效率，合理配置企業(yè)資金資源，降低資金成本。重視對資金的管理，可以有效的保證資金的穩(wěn)定流動(dòng)和良性周轉(zhuǎn)，增強(qiáng)企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的抵抗程度，在復(fù)雜的市場環(huán)境中，增加競爭力。加強(qiáng)對資金的管理，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展提供有力保障。

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（作者單位：北京首都開發(fā)股份有限公司）