房地產企業融資風險及防控策略分析

張顯安

摘 要 隨著國家經濟改革的不斷發展，國民經濟支柱產業已經從重工業轉變為房地產業，其成為了國家經濟的重要增長點。但隨著資產重心的轉移，房地產行業的競爭愈加激烈，其在施工過程中生產周期較長、資金投入較大且資源占用較多，但是房地產企業流轉資金有限，在滿足開發需求時必須利用融資手段，而在融資中往往伴隨著多種多樣的潛在風險。因此，房地產企業應當分析可能出現或潛在的風險，并針對融資風險提出具體的解決策略，保證房地產企業項目的順利開展，也保障國民經濟的健康發展。本文分析房地產企業在融資過程中的風險，并提出風險防控策略。

關鍵詞 房地產企業 融資風險 防控策略

在房地產企業生產經營活動中，融資作為不可或缺的經營方式，能夠幫助房地產企業在相對短的時間內獲得充足的可用資金，進而開展經營項目的建設。融資方式在促進房地產企業順利生產與健康發展的同時，也會給企業帶來一定程度的風險。融資風險是指房地產企業在融資后，對到期債務本金未按時清償，或成本上升導致企業利潤被吞噬，使企業股東權益受到一定損失的情況。因此，做好融資風險防范，可有效規避風險帶來的影響，是房地產企業健康發展必不可少的工作之一。防范融資風險主要是根據融資過程中可能產生的風險，結合房地產公司的實際情況，制定相應的風險防范措施，有效規避風險帶來的影響。

一、房地產企業融資風險分析

（一）較大的負債規模，容易導致資金鏈斷裂

開發周期長是房地產企業的特點，企業在項目開始之前有較大的資本投入，在項目后期逐步取回本金、獲得利潤。房地產企業順利跟進項目、進行生產與經營的重要條件是有充足的資金，但多數房地產企業并不具備強大的資金能力，因此，最常見的方式就是引進外源性資金，保證企業現有項目的順利開發與運行。但外源性資金在企業項目成本中占據比例逐步加大，則會使企業資產負債率提高，而過高的資產負債率會導致企業的財務風險加大。如果房地產企業出現現金流轉不足的情況，其資金鏈就會有斷裂的可能，而還債不及時則會使企業有破產的風險。高資產負債率可能導致融資成本及融資難度增加，因此金融機構在授信時，會調查與關注企業的償還能力，而影響企業償還能力評價的則是過高的資產負債率。[1]

（二）單一的融資渠道，容易引發融資難的問題

目前，發展迅猛的房地產企業往往存在大規模融資的情況，但多數企業的融資渠道過于單一，而能夠在股票市場交易及融資的房地產企業寥寥無幾，大多數房地產企業在融資時多采用銀行貸款的方式。房地產企業以銀行為融資主導的方式，將投資風險全部集中在銀行身上，而房地產企業的發展一旦出現問題，對銀行會造成極大的負面影響。就房地產企業而言，過高的銀行貸款門檻，使其在項目經營中也存在較大的壓力。目前，對房地產企業開發貸款管理及土地儲備貸款，我國監管政策有極為嚴格的規定。這樣的規定給流轉資金少、缺少拿地資格的房地產企業設定了限制，不少企業只有通過明股實債等融資方式，降低企業自由資金比例來獲取建筑用地，才能分得房地產市場的“一杯羹”。而明股實債等表外業務的融資成本過高，導致企業實際存在的高負債率，進而使企業處在融資風險中。

（三）企業盈利能力下降，導致企業成本增加

房地產企業在項目開展后能否及時且順利地獲取銷售回款是企業進行融資本息償還的基礎，只要及時取得銷售回款就能夠回收成本并獲得較高的利潤。但房地產行業的發展過于迅猛，導致其在發展中市場占有比例不夠均衡，三四線城市購買能力有限但供給較大，使得企業去存貨速度過慢。而過慢的速度會使得經營周期變長，進而導致企業成本增加，盈利能力及利潤下降。項目回款不及時使企業資金鏈過于緊張，而在長期發展下，本金及獲得的利潤無法收回，會導致企業處在資金短缺的境地，對其經濟活動的開展造成阻礙，嚴重的會使房地產企業面臨破產的危險。

二、房地產企業融資風險防控策略

（一）拓展融資渠道，增加融資手段

我國房地產企業與西方發達國家相比，出現時間較晚，在融資渠道中存在一定的問題，發展水平有限。銀行借貸是房地產企業融資的主要形式，而企業融資渠道過于單一導致企業對銀行的依賴度很高，進而增加了企業融資風險。房地產企業為了降低企業融資風險，應積極拓展融資渠道，采用多種融資手段開展經營活動。[2]房地產企業可以學習西方發達國家先進的融資經驗，以國家現行政策為基礎，遵守國家法律法規，采用創新的融資方式開展經營活動。例如融資租賃、信托基金及房產保險等方式，都可以成為房地產企業的融資渠道，打破銀行借貸融資的局限性。此外，可以在融資中采用多種方式的組合，以企業自身的特點及具體情況為基礎，在保證資產實力的前提下，與當地的資產管理方式相結合，通過不斷探索渠道，制定符合企業特點的融資方法，進而在整個項目建設的流程中保證充足的資金運轉。拓展融資渠道、增加融資手段能夠有效降低融資成本，提高企業融資風險防控能力，促使處在新時期發展背景下的房地產企業能夠實現穩定且健康的發展。值得注意的是，房地產企業在拓展相關融資渠道時，應堅持合規合法原則，以信任為基礎，誠信操作，使行業口碑在社會公眾、債權人及投資者的信任中不斷提升，進而提高企業收益。房地產企業打造品牌形象能夠吸引更多的投資者，因此，在國家政策的干預下，房地產企業想要獲得更高的收益，應明確自身的定位，發揮企業品牌效應，保證日后的可持續發展。另外，針對負債過大可能引發的風險，應做好相關的防范工作，例如加強資金管理、保證資金利用的合理性、盡量減少負債。尤其是涉及貸款時，應增強貸款風險意識，加強財務風險監控，有效防范貸款風險，保證企業適度負債。

（二）加強預算管理，完善企業制度

房地產企業預算管理工作的加強應當以日常預算管理缺失問題為前提，完善企業制度內容，以項目全過程為切入點，通過在項目中發現問題及缺陷，逐步優化與完善預算管理機制，為企業的融資風險防控做好準備，提前把握人員、項目流程、業務管理等未知因素。建立全面預算管理制度是房地產企業當前最為重要的任務，只有貫徹落實與企業融資相關的預算管理制度，才能為企業的項目建設奠定堅實的基礎。以全面發展的眼光看房地產企業，要求在企業內部創設預算管理氛圍，增強企業員工的預算管理意識。[3]房地產企業在實施內部控制時，應當以科學、合理的審視方式，確保企業預算管理內控制度的可行性。房地產企業在開展預算管理活動時，應落實內部控制監督機制，賦予內控部門一定的權力，使其能夠獨立且合理地使用權力。提高預算管理效率是房地產企業所有部門的共同職責，對預算管理的強化是實施全面預算監控的基礎，應加大防范力度，保障企業利益。在融資時，房地產企業要采用理性融資的方式，在成本投入時，一旦出現違法違規的行為，會給企業造成重大損失。因此，充分考慮項目開發規模及自身實力等客觀因素，是房地產企業確定融資數額的基礎。過大的融資數額會導致償還難度過高，浪費資金成本，增加企業融資風險等問題;而過低的融資規模會阻礙企業項目建設的進展。因此，應當以加強預算管理、完善企業制度為先行標準，結合融資成本、企業實力及項目資金金額等因素，設定融資范圍，以實現房地產企業的理性融資。

（三）樹立風險意識，提高防控能力

融資風險意識的樹立是防控風險的重要前提，能夠為房地產企業融資提供助力。房地產企業加強融資風險意識，定期開展宣傳教育培訓活動，向員工滲透相關風險意識，能夠使其在工作中增強防范意識。與此同時，房地產企業不僅要向員工灌輸相關理念，還應當最大限度地增強其風險防控意識，以客觀、全面、謹慎為風險防控原則。融資風險控制除了項目開發外，還應當將營銷、驗收等房產經營環節納入其范圍，以周期為主，在生產實施的環節中設置風險防控標準，對房地產企業全體員工傳遞正確的風險防控理念，使其對融資風險及防控有清晰的認知。房地產企業在日常工作中應當記錄各個項目，為日后審查提供準確的依據。項目建設過程的詳細記錄能夠幫助企業在融資時有效識別風險，改變原有信息的滯后性，使相關信息得到及時傳遞。在融資過程中，應當以權責一致機制的落實為主，通過責任追究，提高員工的工作效率與工作質量。此外，有效激勵機制的設立可以為獨立考核提供相應動機，動態管理機制的建設與健全能夠提高企業對融資風險的識別能力，進而通過對相關風險問題的分析，及時采取有效的解決措施，使房地產企業的風險防控能力不斷提升。

三、結語

融資在房地產企業中是不能忽視的風險，而對其的有效防范是房地產企業的首要課題。融資風險出現的方式多種多樣，因此，房地產企業應當從自身角度出發，增加對金融內容的認知與運用，提升企業經營能力，提高企業核心競爭力及償還能力，提前防范融資風險。另外，企業應重視國家政策，通過引導，規范對融資風險的防范。

（作者單位為天津天房聯合置業有限公司）

參考文獻

[1] 于美杰.房地產企業融資風險及管理問題研究[J].中國市場，2019（30）：41-42.

[2] 朱亞鵬.我國房地產企業融資風險防范問題分析[J].企業科技與發展，2019（08）：26-27+30.

[3] 姚毅君.房地產企業融資風險分析及防控策略思考[J].時代金融，2017（17）：177.