商業銀行對“假按揭”的識別與風險防范

古苗希

摘要：最近幾年，我國房地產市場又經歷了新一輪的增長，在一定程度上催生了銀行個人房貸按揭業務的放量。雖然經過近三十年的發展，我國商業銀行個人房貸按揭業務有了較快的發展，各方面的政策與流程也趨于成熟，但是由于其低成本、低風險和高收益等特征，相繼成為各家銀行爭搶的領域;同時，又因房貸利率偏低，特別是住房按揭，不法分子利用按揭途徑從銀行套取資金的行為屢禁不止，“假按揭”現象仍時有發生，這不僅嚴重損害著房地產市場的健康發展和購房者的合法權益，還使銀行面臨著較大的經營風險和信用風險。本文從“假按揭”的表現形式出發，站在商業銀行的角度分析了如何識別“假按揭”，并提出了相應的風險防范措施。

關鍵詞：假按揭;識別;風險防范

“假按揭”是指個人或開發商以套取銀行資金為目的，不單純以真實購房交易為基礎，采用虛假借款人、虛假借款用途或提供虛假資料等多種方式向銀行申請個人房貸資金的行為。“假按揭”會給銀行的資產安全和聲譽造成較大威脅，首先，“假按揭”的借款人購房行為不真實，且無還款意愿，通常是由開發商或其他主體代為還款，故一旦實際還款人出現資金斷裂，銀行向借款人追償的難度將會很大;其次，“假按揭”的抵押物很容易出現“爛尾”或產權不清的情況，這會使銀行后期抵押物處置受償風險變大;最后，“假按揭”的主體復雜，以合法手段掩蓋非法目的現象普遍，在法律上存在較大的糾紛隱患，這也增加了銀行的聲譽風險。故如何有效地識別“假按揭”，采取怎樣的措施來規避“假按揭”，對當前商業銀行個人房貸按揭業務來說就變得尤為重要。

一、“假按揭”表現形式多種多樣，歸納起來有如下幾點：

（一）與開發商有關的借款主體發生變化

開發商利用內部關系人（自己的員工、親戚朋友等）或是外部關系人（其關聯單位的員工及其親戚朋友等）來充當購房人，購買自身樓盤的房屋，此購買行為真實，但雙方會事先約定，購房人并不實際支付房款，而只是充當借款人，無還款義務，房貸一律由開發商代為償還。這種情況前者往往是由于開發商項目運作不成功、銷售不理想或是后期資金沒有到位等原因而造成其資金鏈斷裂，于是鋌而走險變相套取銀行資金;而后者往往是因為開發商與其關聯單位，如項目施工方、材料供應商等，有債券債務糾紛，拿房屋作價抵押，再由其關聯單位人員申請按揭貸款向銀行套取資金。

（二）與購房人或房屋產權人相關的借款主體發生變化

第一，購房人本身信用有嚴重不良記錄，難以從銀行獲得貸款，于是在其親戚朋友中尋找信用記錄較好的人作為借款人代為申請貸款，但房貸實際由購房人償還;第二，房屋產權人與借款人有債務糾紛，于是拿自己的房屋作為押品向銀行申請貸款，套取出來的資金供借款人使用;第三，純粹為了幫助親戚朋友以自己的房屋抵押幫其融資;這幾種情況的借款人都不是實際還款主體，還款意愿較差，如出現斷供，則會給銀行造成較大風險。

（三）虛增房價、虛假借款人、虛假借款用途以及假證欺詐行為

第一、由于借款人自身資金緊張，或開發商的激進式促銷策略，雙方惡意串通，通過抬高房價來向銀行套取更多的按揭資金，從而既可為借款人降低首付減輕當前經濟壓力，又變相提高了開發商存量房的銷售;第二、通過偽造借款人身份、冒名、代簽字等手段向銀行申請按揭貸款;第三、買賣雙方并無實際購房行為，而是通過編制無真實交易的購房合同和首付款收據，來套取銀行資金，并用于投資、消費等其他用途;第四，通過編制虛假的借款資料，即對借款人進行“包裝”，讓本身無資格貸款的借款人貸款以騙取銀行資金的行為。以上幾種情況都構成了對銀行信貸資金的欺詐，大大增加了銀行的經營風險。

二、鑒于“假按揭”的方式層出不窮，潛在風險大，且多年來屢禁不止，所以如何有效地識別“假按揭”，則是各大商業銀行經營個人按揭業務重點考慮的問題。下面本文將從個人按揭貸款的各個環節來分析可能出現“假按揭”的若干情形。

（一）在貸前調查環節

1、從借款人方面入手。

借款人有以下特征或行為較大可能為“假按揭”：借款人與開發商存在某種關聯性，如是開發商或是其關聯建筑商、供應商的員工或親屬等;借款人大多來自于異地;借款人對其購買房屋的具體情況不太了解，也不想關心對購房的相關手續;借款人對貸款的相關要素不關心，如貸款期限、還款方式等;借款人對其從事的職業不熟悉;無正當理由不提供相關身份證件的原件;借款人不出面，而是由開發商或中介機構代辦貸款事宜;大多數自行要求在同一天或相近幾天統一辦理貸款申請事宜。

2、從借款資料入手。

（1）從借款人貸款申請表的異常情況來判斷：第一，借款人的聯系方式、居住地點或單位地址相近或重復;第二，借款人的婚姻狀態存在相似性，如大多是單身或離異狀態，經驗表明，夫妻雙方為共同借款人手續更復雜，騙貸幾率要小于單身或離異;第三，借款人的學歷均較低，或無穩定收入;第三，較多貸款申請表筆跡一致，由同一人統一填寫。第四，借款人的簽名多處不一致。

（2）從借款人收入證明和銀行流水的異常情況來判斷：第一，大多借款人開具的收入金額正好在銀行需提供流水的臨界點（因大多數銀行規定當收入金額超過一定限度時，需提供相應的銀行流水佐證），這是大多數借款人避免提供銀行流水的手段;第二，借款人開具的收入金額偏高，但提供的銀行流水十分歸整，不符合實際用卡規律，流水結息異常，且流水多出自于中小銀行;第三，開具收入證明的落款單位大多為幾個不知名的小企業;或提供收入證明的單位與開發商存在關聯性;第四，借款人的職務相似;第五，收入證明上備注的聯系方式虛假，致使收入證明無法核實。

（3）從借款人證件的異常情況來判斷：借款人的身份證件、婚姻證明等發現有偽造的情況;借款人提供的證件復印件與原件不一致。

（4）從借款人購房資料的異常情況來判斷：第一，借款人的購房合同不規范或填寫不完全，購房合同顯示的交易金額明顯高于周邊同地段同類型房屋;第二，大多數借款人的貸款成數、貸款期限以及還款方式接近，首付款POS單顯示來自于同一刷卡銀行，或刷卡集中在較短的時間內;第三，多數借款人首付款通過現金繳付，再由開發商統一存入銀行;第四，借款人首付款收據與與其刷卡銀行的流水不一致;第五，開發商出具給購房人的收據和其對公賬戶流水不一致，即出具假收據。

3、從開發商的特征和行為入手

開發商是實力較弱的中小企業，本身資質比較差，且在項目的開發過程中現金流較差，資金緊張;開發商的其他項目出現資金風險;開發商的開發貸款已出現不良;開發商拒絕提供階段性擔保或拒絕開立資金監管賬戶;開發商不將按揭款用于在建項目，而造成工程進度嚴重滯后或爛尾等行為;

4、從樓盤的銷售情況入手。樓盤出現滯銷或滯銷的樓盤突然旺銷;開發商突然采取大幅度的促銷手段，特別要注意有“零首付”字眼的促銷廣告;多次出現一人購買多套房屋的情形。

5、其他情形。首先，在房地產行業高漲階段，要謹防各房地產公司盲目擴大規模和上馬項目，特別是一些資金實力不強的中小房企，會有加大資金杠桿的沖動;其次，當房地產行業走向低迷，或房價處于下降周期，這時開發商的銷售情況普遍不佳，資金鏈斷裂風險加大，會在一定程度上催生通過“假按揭”套取銀行資金的動機;最后，在貸款業務過程中，如有中介機構或貸款理財機構的介入要特別注意。

（二）在貸后監測環節

以下情形，有“假按揭”的嫌疑：1、貸款的實際還款人不是借款人本人，其扣款卡的資金由其它賬戶統一轉入;2、同一個樓盤的借款人出現批量違約，且違約時間相近;或經催收后繼續還款，恢復月供時間一致;3、對于一手房來說，往往在交房前就已發放貸款，但是如果在房屋竣工驗收后，開發商不及時辦理不動產登記證明，而購房人卻不著急，或開發商辦證完畢卻遲遲不愿交于按揭銀行等行為。

三、商業銀行除了要對可能產生“假按揭”的種種現象提高警惕，還要從本身信貸制度和貸款流程上制定相應的風險防范措施。

（一）在項目篩選和準入環節

1、銀行在選擇合作開發商時，可建立準入名單制度，選擇資金實力強、資質等級高，過往業績好且信用良好的企業進行合作，在對備選企業進行考察時，要注重實地考察和外界獲取資料的相互驗證，此時，銀行可派人到企業與領導層和員工當面溝通，詢問詳情，同時收集財務、運營等重要資料佐證;另外，還要借助公眾信息查詢企業的相關信息，摸清開發商的實際情況。一般情況下，本行核心客戶優于一般客戶，大型房企優于中小型房企，住房項目優于商業項目。

2、在具體項目篩選時，要派專人到實地進行調查，考察其周圍環境、規劃設計、配套實施、銷售政策以及客戶定位等，對項目前景做科學的判斷。在項目開始預售時，要對按揭項目的定價合理性進行調查分析，鑒于目前房價的獲取渠道越來越多，最簡單的方法就是網上詢價，與同地段同檔次樓盤定價比較;如無對比樓盤，則可借助專業的房地產估價機構來評估。在對項目進行授信時，還要注意其“五證”是否齊全。

（二）在貸前調查環節

1、落實客戶經理管戶和直銷制度。項目的準入和按揭應由專人對接，以銀行自身營銷人員為渠道，直接面對開發商和購房人，掌握一手資料，避免對中介攬客和開發商推客的依賴。

2、嚴格執行面談面簽制度，落實“三親見”（親見客戶本人、親見客戶簽字、親見客戶資料原件）政策，并留下影象資料。銀行客戶經理在與客戶面談時，要深入了解其購房意愿、家庭情況、社會關系、職業收入情況和對欲購房屋與借款流程的關心程度等，其中要善用一些面談技巧將面談內容與其提供的資料進行交叉比對，一定要警惕借款人與開發商或其關聯單位有關聯的情況。

3、如是集中簽單，則要重點觀察借款人是否具有某些共同特征，是否為關聯群體。如借款人是否為同一公司員工，是否為同一外地人員，其申請表上填寫的貸款成數和期限是否一致等。如果在面簽的過程中有中介機構的介入要特別警惕。

4、認真核實客戶的資料，其中身份、婚姻證件要通過聯網核查，必要時借助公證處做聯合認證;收入證明要進行電話核實，必要時應去借款人工作單位上門核實;銀行流水要與借款人實際收入和首付POS單的刷卡金額進行核對，并進行網上驗真，必要時應去流水出具銀行核實真假。

5、嚴格審核借款人征信，一方面，對有不良記錄的借款人要查明原由，適當提高準入門檻，如進入黑名單，則一律拒貸;另一方面，征信中除信用記錄以外的個人信息要與借款人的其它資料進行交叉對比，如借款人的婚姻狀況是否與其提供的婚姻證明一致，工作單位和繳納社保公積金的單位是否與開具收入證明的單位一致等。另外，還要注意借款人的征信查詢情況，如借款人存在近段時間不同金融機構反復查詢征信的記錄，則可能是其近期有多筆貸款申請行為，或是有其它金融機構拒貸的情況，對此，經辦人要逐一進行核實。

6、對于超過一定金額的貸款落實雙調雙簽制度，即一筆貸款通過兩名不同的客戶經理進行調查和簽字，通常一名客戶經理負責面談和收集資料，另外一名客戶經理通過電話調查來與已收集的客戶資料進行比對。對于大額貸款則要落實客戶經理、信貸部門負責人以及分管行長共同簽字制度，增加審批環節的內部約束機制。

（三）在貸中審查環節

目前，大多數商業銀行都建立了個貸中心集中審查制，借款人信息一般都是由專屬客戶經理通過系統錄入、評分并掃描上傳，再由系統隨機分配給審查人。在這個環節，審查人就是風險的再次把關者，審查人要認真執行房地產信貸的相關政策制度，除了對借款人資料進行形式上的審查外，還要交叉比對，相互印證，對資料有異常的借款人實施提高首付，增加擔保等措施。最后，要落實審查審批人員下達意見責任制。

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（四）在貸后監測環節

商業銀行應加強貸后管理，進行貸后跟蹤，設立專職貸后崗，貸后客戶經理要對各項按揭款進行定期、不定期的篩查、稽核，對異常現象快速預警，對逾期貸款進行逐筆分析，具體來說有以下幾點需要注意：

1、對借款人的還款賬戶做好系統檢測。由于目前大多數銀行規定月供的扣款卡必須是本人本行的借記卡，故有必要借助大數據重點監控月供款進入扣款卡的渠道。

2、對放款后的按揭款進行跟蹤管理，確保按揭款進入開發商的監管賬戶，監督開發商用款在項目建設上。

3、對于放款條件為辦理預告預抵押之前的樓盤，在放款后要由專人及時辦理預告預抵押登記;同時，待房屋竣工驗收，要督促開發商及時辦理不動產登記證，辦理完畢后，要催促開發商及時移交銀行，然后由專人去不動產登記中心辦理正式抵押登記。

4、時刻觀察項目工程進度，看是否有拖延工期，拖欠工程款以及爛尾等情況。住房項目要觀察其入住率，商業項目要看其是否開展商業活動。如項目已交房，則要關注是否有批量退房情況，如有，要立即查明原因，發現有騙貸行為的要立即終止合作，采取措施盡快收回貸款。

5、發現有“假按揭”疑點的，要綜合考慮開發商經營情況、項目建設進程和抵押手續辦理進程，采用相應的補救措施。如要求開發商增加保證金，或對疑似“假按揭”貸款宣告提前到期。如發現“假按揭”已造成不良，要迅速采取法律訴訟，曝光開發商。

（五）在銀行按揭貸款制度制定環節

1、商業銀行要提高對“假按揭”的風險認識，加大對按揭經辦人員的培訓，對員工在工作中的寶貴經驗要在全行范圍內積極分享。

2、建立嚴格的內部監控，實行前、中、后臺分離，相互制約，從流程上防范“假按揭”。

3、建立科學的員工考核懲處體系，明確對違法、違規造成貸款風險的責任認定和處理，特別是發現銀行工作人員有道德風險、串通作案，一律嚴格問責，以發揮警示作用。

4、改變競爭意識。鑒于目前各大銀行在個人按揭業務領域的激烈競爭，各行更應樹立正確的競爭意識，即通過優質的服務，而不是靠幫助客戶獲取信貸資金來吸引客戶。

參考文獻：

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