我國房地產融資方式的比較、選擇與調整

郭銘

摘 要：我國房地產行業的發展在當前進入了一個新的階段，其占據較大的市場份額，也具有很好的市場前景。就房地產行業的融資方式而言，其存在多元化趨勢，多種融資方式給房地產行業帶來了不同的發展背景。為了能夠在中央縮緊房地產銀行信貸的政策措施下維持房地產行業良好發展優勢，還需要對房地產融資的多種方式進行比較與調整，選擇適宜的融資方式，促進房地產行業的可持續發展。

關鍵詞：房地產;融資方式;比較;選擇;調整

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）01-0083-02

房地產行業的發展促進了經濟增長，但房地產行業本身是一種高投入才能夠獲得高收入的行業，在資金投入下若是沒有較好的控制措施難以保障收支平衡，所以房地產行業資金投入較多是通過銀行信貸的方式。當然，在房地產行業發展迅速且競爭激烈的當下，多種新的融資方式也隨之而生，如企業債券、境外融資、信托等方式，都能夠為房地產融資提供運行措施。為了保障房地產行業的有序發展，在其融資方式上更應該合理選擇與調整，保障融資模式的良好運作。

一、傳統模式下的房地產融資方式

房地產企業的發展不僅給企業自身帶來經濟效益，也推動社會經濟發展與社會建設水平的提高。因此在房地產行業的融資過程中，過去政府提供了較為寬松的政策制度，能夠以銀行貸款的方式激勵房地產企業發展。但在長期以銀行貸款作為單一融資渠道的環境下，也形成了多種問題，如平均資產負債率大大提高，超過了房地產企業與銀行的可承受范圍，因此國家對房地產融資的政策進行了修改，緊縮銀行信貸。在這種發展環境與社會需求環境下，房地產融資領域延伸出了多種新的融資方式，也形成了房地產融資方式的變革，以多元化的融資途徑為主的房地產融資方式給房地產企業的發展奠定了多種發展趨勢。但也需要注意到，多元化融資途徑下，房地產企業應如何做出正確的選擇成為難點。

傳統的銀行信貸為房地產融資主要模式的融資方式具有單一性，其對于房地產行業的發展有利也有弊。從利處而言，銀行信貸為房地產行業相關的領域如房地產開發、建筑工程項目、房地產銷售等類型的企業提供了良好的發展優勢，推動了房地產建設的大力發展，有助于實踐城市化建設與全面建設小康社會等多種目標的實現。而從弊端上來看，房地產行業依靠銀行信貸的方式進行融資造成銀行房地產貸款壓力的增加，這種單一的融資模式不符合市場經濟公平競爭的原則，對于銀行自身的發展也形成了較多的限制要素，給銀行的發展帶來風險因素。試想，若是銀行承擔的這些風險爆發，將造成金融業與國民經濟穩定發展同時受損。所以在傳統模式即以銀行信貸為單一融資模式的房地產行業發展中，其融資方式是弊大于利的。長此以往，銀行信貸融資模式也不能夠完全滿足房地產行業的未來發展需求。所以在房地產行業融資方式上，又延伸出了多種融資方式，可以從多方面、多層次滿足房地產行業的發展需求。

二、多元格局下房地產融資方式的比較

多元化社會體制給社會發展形成了多元格局，社會經濟主體在多元格局中形成了多種選擇。房地產行業為了獲得足夠的前期投入資金需要選擇融資。在多元化社會環境中，多元格局為房地產融資提供了多種融資方式。而不同融資方式適用于不同的發展需求，為了能夠更加詳細地了解房地產行業的融資方式。以下，對多種融資方式進行分析與比較。

1.企業債券融資。政府實行緊縮銀行信貸政策與措施后，房地產融資領域形成了多種融資方式，企業債券融資作為房地產融資中的一種，相關理論與做法的形成較早，但真正得到應用還有賴于政策制度的提出。早期以企業債券方式進行融資的理念產生后，其形成了較多反面案例，如資金的償還及時性不高，難以按時償還相應的資金造成雙方經濟效益的損失，所以政府對這種融資方式進行了限制，使得企業債券融資在一定時期內不再出現。而在當前的政策形勢下，房地產企業債券融資方式又一次形成。相較于過去的融資模式，當前存在的約束性較高，國家也通過《公司法》等法律條款進行了限制性規范，以明文規定的方式避免了許多弊端的影響。房地產企業要以企業債券融資方式展開融資活動，需要符合一定條件，包括房地產企業的凈資產數額，累積債券總額、平均可分配利潤、資金投向、債券利率等。在該要素上進行政策規定，減少了房地產企業以企業債券融資方式的多種風險。但從宏觀層面上來看，由于我國房地產企業數量較多，規模較小，所以多數房地產企業難以達到上述要求，因此以房地產企業債券融資方式進行融資很難達到實際效果，其推廣與發展前景也較差。

2.境外融資。房地產企業的發展在當前具有很好的前景，其發展機遇也較多，這就涉及到了一些境外企業的資源利用與投資效果，所以房地產企業與境外資本的結合也成為一種必然模式。在政府制定緊縮房地產銀行信貸政策后，房地產企業的融資向境外資本渠道的延伸更加深入。在國際金融一體化的大環境下，房地產企業與境外資本的融合相較于過去更加便捷。且與國內的環境相比，境外的資本市場對于上市企業的要求較低，所以房地產行業以境外融資方式獲取資金成本也成為主要措施之一。另外，歐美一些國家在房地產行業的發展中已經處于相對飽和的狀態，我國房地產行業還有較大的發展空間，在經濟效益與利潤上都有利可圖。因此，房地產行業的融資方式中，境外融資占據一定的份額，也達到了較好的實際效果。

3.信托融資。信托作為一種融資方式在我國的產生較早，20世紀80年代我國便成立了房地產信托投資公司，在上海、北京等地區得到了良好的發展空間。但由于信托公司的經營范圍與業務存在較大的不適應性，所以在很長一段時間里其都以清理與整頓的方式進行著內部改革與創新。1988—1998年這十年間，我國信托行業進行了五次較大規模的清理與整頓，后形成的新的信托公司在資產質量、資產規模與治理結構上都得到了較大的提升，加之后期國家頒布了一系列法律政策對信托公司進行政策約束，又進一步提高了信托行業的發展穩定性。這種以信托的方式進行的房地產融資發揮了受托人的經營管理特長，預期收益較銀行信貸高，也受到了投資者的喜愛，所以房地產融資中以信托方式開展融資活動的情況也在不斷增加，受到了許多好評。

三、房地產融資方式的選擇與調整措施

房地產行業作為高投資、高收益行業類型，在資金成本的投資上需要較大數額，這就不能僅依賴房地產企業，還需要通過企業融資的方式獲得投資資金。在多元格局環境下房地產行業的融資方式多元，多種融資方式給房地產融資形成了不同的發展方向，而在我國目前的宏觀環境與房地產業發展勢態下，其融資方式的選擇還存在較多不明確性。銀行信貸作為傳統的融資模式在當前依舊受到房地產行業的喜愛，所以以銀行信貸結合其他融資方式進行房地產融資的方式得到的認可更多，可以采用銀行信貸結合信托方式進行房地產融資，也可以采用銀行信貸結合企業債券方式、境外融資方式開展融資活動。但需要認識到的是，不同的融資方式形成的融資效果也必然是不同的，而融資方式在運用過程中也存在成長過程，其需要合理選擇才能夠達到更好的融資效果。就當前的房地產行業發展環境來看，選擇銀行貸款結合房地產信托方式或銀行貸款結合房地產投資基金方式較好，能夠形成的融資效果，也更具有優勢。當前大部分房地產企業在融資方式上采用銀行貸款結合信托融資的方式，其在融資質量上較好，且投資者承擔的風險較低，有利于形成雙贏局面，更有助于房地產企業的進一步投資與發展。

可以說，房地產行業在當前的社會環境中形成了多種有利的融資方式，但就房地產行業在融資方式上的選擇來看，無論是銀行貸款、信托、企業債券、境外融資，其本身都不具有完全適應性，在風險因素與弊端上都是存在的。所以針對房地產融資方式的選擇與應用，其依舊需要進行調整，使其更好地應用于房地產融資中，為房地產行業提供良好的發展基礎。房地產融資的調整措施，主要可以從以下幾個方面入手加以改善。

1.銀行貸款模式下需改善內部系統運作機理。房地產融資中以銀行貸款模式作為主要的模式，所以銀行貸款模式還需要進行自身的調整與改善，就其內部系統運作而言，需要從資產業務與負債業務兩個方面進行改進。銀行負債業務是資產業務實現的前提，其二者間的關系是能夠相互轉化的，但這種轉化與互動需要有良好的運作機理為依托，我國目前的銀行貸款模式中對于內部系統運作機理的調控還存在一定的不足，傳統的運作模式造成房地產銀行信貸融資模式的混亂化，也產生了許多融資風險。為了改善這類問題，對銀行內部系統運作機理進行有效改善，需要增強銀行負債業務與資產業務的互動性，可以采用房地產抵押貸款債權證券化的方式加以改善。在房地產融資行為中，以金融機構的不動產貸款債權進行轉化，使其成為具有轉讓屬性的有價證券得以出售。這能夠增加投資者的投資，減輕房地產融資中存短貸長的問題，也避免了銀行貸款的多種風險。

2.對于信托融資，在其限制因素上應逐漸取消。房地產信托融資方式在當前房地產行業中是具有一定發展優勢的，其能夠與銀行貸款相結合促進房地產融資質量的提高，也具有靈活性強、融資能力高等特點，對房地產融資具有很強的積極意義。但由于信托融資在當前還存在多種限制因素，所以為了更好地發展房地產融資，為其提供發展空間，還需要逐漸取消對于信托融資的多種限制，包括信托融資的流通性限制、營銷方式限制等。

四、結語

我國房地產行業的融資方式多元化，是房地產行業發展的必然趨勢。在多元化社會體制中，房地產行業的發展也具有多元屬性，在融資方式上不再單純依賴銀行貸款模式，也采用了境外融資、企業債券、信托融資等多種方式。而在房地產融資的方式上，為了避免風險因素，還需要進行針對性選擇，通過銀行貸款結合信托融資的方式是當前房地產融資的一種良好措施，但依舊不可忽視融資方式本身具有的風險屬性，因此還需要加強對銀行貸款模式與信托融資模式的調整，保障房地產融資的整體質量。

參考文獻：

[1]? 佟訓舟，叢琳.房地產行業新融資方式產生的相關風險問題研究[J].吉林金融研究，2019，（1）：25-28.

[2]? 李展.中國房地產公司的融資方式和未來融資趨勢預測[J].財經界：學術版，2018，（21）：29-31.