房地產項目施工監理質量控制與精細化管理思考

黃治

摘 要：對于房地產項目而言，施工監理是確保項目品質的重要措施，這是因為項目本身具有復雜性，而且存在很多較為隱蔽的質量風險，必須由專門的企業從事監理工作，以專業化的方式監督和管理整個建筑過程，降低質量問題發生的風險。除了一些傳統的監理原則和方式之外，為了全面而徹底地開展監理工作，可以引入精細化管理的思維和途徑，對于項目施工的設備、材料、技術等進行全方位監理，確保監理工作的效果。

關鍵詞：房地產項目;施工監理;質量控制;精細化管理

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）03-0188-02

引言

房地產項目具有一定的專業性和復雜性，很多因素都會影響到項目的品質，必須對其實施全面監理，對于各種潛在的質量風險進行控制。尤其是要重視精細化管理的落實，建立明確的管理細則，重視項目中的各項施工數據，并且重視對于材料、技術等因素的管理，通過一系列的精細化管理辦法，保障房地產項目的品質和進程。本文簡單概述房地產項目的質量特點，重點分析影響質量監理的主要因素，以及如何在項目施工中落實精細化管理。

一、房地產項目的質量特點

總體來說，工程監理是一項綜合性很強的工作，尤其是對項目質量的監理，更是需要專業化的監理人員，在漫長的項目周期內，對于項目進行全程全面的監理。而且房地產項目不同于普通建筑，很多質量問題都是隱蔽的，在施工中往往不能及時發現，但是卻具有遺患無窮的危害。另外，房地產工程會涉及到很多專業化的技術和知識，監理內容非常廣泛，一旦出現監理失誤就可能會造成項目的品質問題，必須對此加以重視，選擇高水平的監理人才，詳細落實監理制度和規范，及時發現項目中的潛在風險和隱蔽問題。這樣才可以控制好項目的進度和品質，同時防止危險事故的發生。

二、房地產項目施工監理現狀

雖然高品質的監理工作對房地產施工至關重要，但是因為各種原因的存在，降低了監理工作的質量，出現監理不嚴和不全面的問題，忽視了施工中的一些問題，項目品質無法保障。總體來說，房地產項目監理問題主要表現為以下三點。

1.制度缺失。這是導致各類監理問題的主要原因，由于房地產項目較為復雜，涉及很多維度的監理內容，為了保障監理的有效性和科學性，就需要明確合理的監理制度作為保障，但在實際的情況中，很多項目的監理制度并不完善，這就導致了很多質量和安全方面問題。比如在項目中，雖然設立了監理制度，但是制度之間缺乏協調性，或者是制度的全面性較差，無法切實保障對于項目各個環節和維度的監理。另外，部分監理制度缺乏體系性，雖然規定了大量的監理內容，但是缺乏配套的獎懲措施，而且對于監理崗位的規定不夠明確，人員的崗位和職責劃分存在問題，導致監理人員在工作上不能相互協調和制約。

2.責任不明。房地產項目具有自身的獨特性質，需要專業化的監理人員參與管理，才可以避免一些潛在的風險和威脅。但是在一些項目中，對于監理人員的責任規定不夠明確，制約了監理工作的有效開展，限制了監理工作的價值發揮，主要體現在這幾個方面：一方面，部分監理企業為了占據更大的市場空間，往往會將內部的監理人員進行分散安排，這就導致分配在各個項目中的監理人員數量不足，甚至在較為小型的房產項目中，只有幾個監理人員，無法應付房產項目的實際需求。在這樣的模式中，監理人員很難真正承擔起項目職責，在項目出現問題時，往往無法及時回應和處理。另外，制度層面的缺失也是造成監理人員責任不明的關鍵原因，在問題出現后無法盡快處理，正是由于監理單位自身的問題，以及制度方面的不足，才導致監理人員的責任不明。

3.人員專業能力不足。除了上述的兩種因素之外，監理人員的能力問題也是制約監理工作的關鍵原因。總體來說，房地產項目監理的專業性非常高，而且涉及到很多的專業知識和技能，同時需要監理人員具備較高的道德品質和個人素養，然后才能相互協作、積極配合，共同完成項目的監理工作。但在實際的情況中，部分監理人員要么在經驗方面較為欠缺，要么在技能方面較為欠缺，而其在工作中過于刻板，不能靈活應用自己的監理能力，一旦出現項目問題，往往不能及時做出有效反應。正是基于這些原因，部分監理無法在項目中充分發揮自身價值，造成了一些本可避免的項目損失。

三、房地產項目質量控制中的精細管理

雖然項目中存在一些不良的監理情況，對于項目的品質有所影響，但是應用精細施工管理的思路和模式，仍舊可以實現管理過程的科學化和高效化。其中最為關鍵的要點就是進行全面全程的管理，并且將管理精細化，具體到施工中的各項要素，比如對于人員、技術、制度等都要應用精細管理的理念。

1.對于人員的精細管理。就實際情況來說，制約房地產項目監理工作的關鍵點就是人員問題，也就是監理人員的能力和素質問題。針對此種情況，建議監理單位進行下述調整。一是在人員選擇和安排方面要足夠重視，避免將一些能力不足或者素質低下的人員引入企業，在安排人員時，需要根據具體的項目內容，對于人員的專業能力和個人素質進行全面考核。二是不同的房產項目對于監理工作的要求不同，而且房產項目的規模和工期也有所不同，監理單位需要根據項目內容有針對性地進行人員培訓，幫助監理人員對于要監理的項目形成基本認知，為高效率的監理工作奠定基礎。三是建筑項目的類型和規模都在逐漸擴展，由于新技術和新材料也在不斷出現，相應的監理理念和模式也要逐漸創新，因此，監理單位和監理人員自身都要具有與時俱進的發展思維，在培訓、實踐、學習中逐漸發展監理人員的能力，提升監理工作的專業性和科學性。

2.對于技術的精細管理。房地產項目施工的專業化和技術化要求較高，必須重視對于技術的監理，才可以防止技術不當而造成的各種潛在風險。對于技術的精細化管理，往往涉及下述幾點內容。一是在項目開展之前就明確具體的技術內容，合理地安排技術人員，并且將技術的施工規范和操作標準以制度的形式進行明確，一旦出現技術不當的情況，就要及時糾正和懲處。二是對于技術應用實施全程監理，但是要重視各個技術之間的不同，根據技術的實際規范標準進行監理，嚴格監理技術的應用流程，確保技術應用的有序性和合理性。三是在實際的項目中，很多技術不規范的行為無法在施工中就引起不良后果，但是卻會給項目埋下潛在的隱患，而且后期維護的難度很大。正是由于此點原因，在對技術進行監理時，要重視現場巡視，安排專業監理人員對于技術的應用進行審查，時刻掌握技術的應用進程。

3.對于質量控制制度的精細管理。制度層面的精細管理是項目監理工作的重要保障，是確保項目品質的關鍵措施，需要從下述幾點進行控制。一是要制定明確的監理制度，避免制度過于籠統，對于某些具體的管理事項一定要明確規定，責任到人，確保項目中的各個事項都有專門的人員負責，一旦出現項目問題，就可以及時追責，并且進行嚴格地懲處。二是要構建完善的制度體系，也就是說，整個監理制度中不僅包括全面的監理制度，比如對于技術、人員、設備的監理規范，也要包括監理人員的責任規定，以及一些配套的措施和制度，比如具體的懲處制度、考核制度等，這些制度規范共同構成了完整監理體系，對于監理工作有明確的指導價值。三是要確保監理制度的高效落實，對于監理工作要及時做好記錄，對于項目中的相關問題做到不包庇和零容忍，一旦發現問題就要嚴肅處理，尤其是要重視對于施工細節的監理，防止出現潛在風險，以及排除所有的安全和質量隱患。

4.對于資料的精細管理。房地產項目的施工周期一般較長，而且對于監理單位而言，需要監理的內容較多，而且需要和承建單位形成緊密合作的關系，及時就相關問題進行商討，才可以確保監理工作的順利有序開展。在這個過程中，一定會產生大量的監理檔案，這些檔案資料不僅是施工監理的見證，對于后期的相關的事務也具有重大價值，也有利于監理人員對于項目進程進行分析，提升監理工作的科學性。正是基于這樣的理由，就需要做好檔案資料的精細管理，一是要制定嚴格而明確的檔案管理細則，對于檔案的收集、分類、存檔等都要進行明晰，保障檔案資料管理程序的合理性。二是要及時收集監理資料，保障資料的及時性，并且做好資料的分類管理。三是利用信息技術進行資料管理，保障資料管理的高效率，而且各監理人員可以隨時掌握項目情況，及時展開相應的監理工作。

5.對于建筑材料的精細管理。對于房地產項目而言，建筑材料的品質和性能非常重要，也是重要的監理內容之一。一是無論是前期的采購環節，還是施工中的材料采購，都需要進行詳細的監理，主要是監理材料的質量，可以進行相關的性能測試，同時要查看供應商的相關資質，對于不符合規定的材料要及時退還。二是要監管材料的保存工作，房地產項目的工期很長，很多材料采購回來之后會在現場保存較長時間，必須按照材料的性能進行保管，做好遮光、防潮等措施，防止出現品質異化。三是要監理材料的應用過程，比如對于水泥或者鋼筋材料，在材料的運輸、澆筑、養護等方面都要符合標準，不能出現不當操作，才可以保障材料的優質性能，發揮材料的應用價值。

結語

綜上所述，對于房地產項目來說，質量監理是非常重要的內容，只有高品質、專業化的監理工作，才可以發揮項目監理的價值。針對當前項目監理中的問題，可以實施精細管理，制定完善的監理細則，對于人員、技術、材料等實施全面監理，及時發現項目中的不良問題和風險，并且進行處理和規范，保障監理工作的高效化和科學化。

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