不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作分析

郭衛(wèi)瓊

摘 要：近年來，不動產(chǎn)登記工作越發(fā)受到國家與社會的重視，通過對其進行整合，從以往的房屋產(chǎn)權登記中心，變更為不動產(chǎn)登記中心，并且擴大業(yè)務范圍，對全市范圍內(nèi)的土地登記檔案進行管理，而現(xiàn)階段人們對不動產(chǎn)登記檔案信息的認識與了解程度逐漸提升，從而促進不動產(chǎn)登記檔案資料查詢數(shù)量日益增加。然而當前，不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作中相關查詢制度仍未規(guī)范化，一定程度影響到實際工作，如難以界定利害關系人的身份資格以及律師查詢范圍，應采取相應的措施，促進不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作，切實地提高查詢工作的質(zhì)量，以提供最優(yōu)質(zhì)的服務。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記;檔案查詢;規(guī)范操作

0 引言

當前，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作中相關制度存在諸多亟需解決的問題，有關部門需秉承著“保密查詢”與“有限公開”的原則來對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢主體進行一定的限制與減縮。此外，不動產(chǎn)權利人主要是指不動產(chǎn)登記冊上所登記的財產(chǎn)所有人，并不涉及到隱性共有人，需以解釋法來對申請人和注冊不動產(chǎn)的關系進行定義。基于此，需重視并做好不動產(chǎn)登記檔案查詢工作。

1 不動產(chǎn)登記檔案概述

相比于普通檔案，不動產(chǎn)登記檔案更具特殊性，且具有一定的意義。近年來，我國不動產(chǎn)登記經(jīng)過整合，從以往的分散登記轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一登記的模式，且范圍也得到拓展，涉及到土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)等多個方面的業(yè)務檔案，因而對人們的工作與生活都具有重要的影響，同時也是社會工作的前提基礎與重要內(nèi)容。

不動產(chǎn)登記檔案具有多個特點，第一，不動產(chǎn)登記檔案數(shù)量巨大，因不動產(chǎn)登記涉及的范圍廣，關系到社會各個階層、千家萬戶的利益，特別是房地產(chǎn)登記發(fā)證，我國幅員遼闊，人口基數(shù)大，不動產(chǎn)登記涉及面廣且數(shù)量巨大，光是縣城就有幾萬甚至幾百萬卷歸檔材料，并且資料類型繁多，如圖像、錄音、文字與表格等，一定程度給檔案查詢工作帶來困難。第二，不動產(chǎn)登記檔案具有動態(tài)性，不動產(chǎn)登記檔案建立之后也會不斷進行活動，如買賣、交換、繼承等，會影響到其權屬變更，因當前城市化與現(xiàn)代化的深入發(fā)展，我國不少地區(qū)房屋存在拆遷、擴建等，影響到不動產(chǎn)的現(xiàn)狀，從而導致不動產(chǎn)登記檔案具有動態(tài)性，且不動產(chǎn)具有時間延續(xù)性，商品房的使用年限是70年，而其他不動產(chǎn)權限比其更高達到百年。第三，不動產(chǎn)登記檔案信息具有真實性，反映實際信息，且操作較為規(guī)范，體現(xiàn)了政府職能，確保不動產(chǎn)登記檔案信息的真實性，從而起到憑證作用，具有一定的法律效力，為法律依據(jù)有助于相關部門與法律進行審核產(chǎn)權與處理相關糾紛。

2 不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作的要求及存在問題

不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作規(guī)范化操作，需遵循以下要求：第一，不動產(chǎn)登記檔案查詢需符合我國法律法規(guī)，身為法治國家，在對不動產(chǎn)登記檔案進行查詢時需遵守相關法律法規(guī)，以確保相關工作能夠體現(xiàn)政府職能。第二，不動產(chǎn)登記檔案查詢工作需遵循科學合理的原則，確保檔案查詢工作中每一個環(huán)節(jié)都能有效避免失誤，在提升檔案查詢效率的同時也能確保檔案查詢工作的質(zhì)量，以提供最優(yōu)質(zhì)的服務。第三，不動產(chǎn)登記檔案查詢工作需遵循著為人民服務的原則，站在人們的角度來對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度進行規(guī)范管理，確保對檔案查詢工作進行優(yōu)化。

當前，不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作存在諸多問題。首先，相關部門與工作人員對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的重視程度不高，因?qū)Σ粍赢a(chǎn)登記檔案的查詢意義認識不夠充分，思想上存在偏頗，缺乏對相關工作人員進行定期或不定期培訓，影響到相關人員的業(yè)務技術和職業(yè)素質(zhì)，從而導致難以勝任不動產(chǎn)登記檔案查詢工作，造成查詢工作較為隨意，缺少嚴謹性和規(guī)范性。其次，當下不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作中后續(xù)工作未能及時跟進，第一，有關不動產(chǎn)登記檔案查詢工作中的各項技術，我國暫未建立統(tǒng)一的技術標準，導致各個地區(qū)相關部門都是借助已有經(jīng)驗以及相關技術標準來開展檔案查詢工作，一定程度影響到全國范圍內(nèi)的信息化平臺的建設與完善;第二，我國大部分地區(qū)都暫未對不動產(chǎn)登記檔案資料所組織與實施的查詢工作出臺相應的細則;第三，盡管信息技術被廣泛應用到各行各業(yè)中，我國不動產(chǎn)登記檔案管理過程中，相關人員也紛紛建立信息化管理平臺，但并未形成全國統(tǒng)一化的平臺，一定程度制約了不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的有序推進。

3 不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作的有效途徑

3.1 完善查詢制度

《物權法》第十八條規(guī)定：權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。在不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作中，遵循著“有限公開”的原則，為方便權利人與利害關系人進行不動產(chǎn)登記檔案資料查詢，以提升檔案查詢工資歐的效率，同時還需注意不動產(chǎn)的交易安全問題，因而需要確保不動產(chǎn)交易秩序的規(guī)范性，而這也是不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作中較為突出的矛盾?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定：權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構應當提供。由此可知，我國不動產(chǎn)登記信息遵循著“有限公開”的原則，權利人與利害關系人可對不動產(chǎn)登記資料進行查詢與復制。因而，對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度進行建立與完善，確保查詢工作的效率與質(zhì)量的提升，能夠保護登記權利人的隱私，因不動產(chǎn)登記檔案資料涉及到登記相關人員的隱私或秘密，從而有效保證交易安全，故此相關部門需嚴格遵守不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度。

不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作具有多方面優(yōu)勢，第一能夠有效避免信息泄露，從而保護個人隱私或商業(yè)秘密;第二能夠進行信息實時共享，從而減少工作上的審批環(huán)節(jié)，以有效提升工作效率;第三能夠使不動產(chǎn)登記檔案資料信息更為透明化、公開化，從而保證信息的權威性，從而為市場交易主體提供一定的保障。但與此同時，不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作因存在現(xiàn)行法律法規(guī)暫未明確導致存在難以解決的問題，主要是權利人、利害關系人界線并未明確，如處于離婚訴訟期的夫妻，一方想查詢另一方是否持有其他不動產(chǎn)，又比如樓上住戶房屋出現(xiàn)問題，如漏水、噪音等，樓下住戶來查詢樓上住戶的聯(lián)系方式，亦或是房屋出租后，鄰居受到噪音干擾來查詢該房屋的登記信息等。在工作與生活的過程中，受到種種因素的影響，部分人群需以登記檔案為依據(jù)來解決問題，但不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作是依照法律法規(guī)以及相關制度規(guī)定來實施的的，需要具備相應的條件方可進行查詢，因此需要相應的明文規(guī)定，確保相關人員在工作過程中能夠有法可依，且必須有法必依。權利人與利害關系人的概念與界線較為模糊，尤其是利害關系人，一定程度會影響到權利人的隱私與利益。

針對利害關系人的范圍界定，一直以來都存在爭議。利害關系人應是指和登記不動產(chǎn)具有法律上利害關系的人，而對利害關系人進行判斷，在查詢工作人員的主觀判斷的基礎上，還需從法律角度上來判斷其是否具有利害關系，即其是否與登記不動產(chǎn)具有法律上的因果關系、其與不動產(chǎn)的登記、交易行為是否影響到第三人利益、其與不動產(chǎn)是否因遺贈、繼承等事發(fā)生權屬糾紛。利害關系人的界定，主要是針對權利人的利益之爭，然而當前關于利害關系人的界定暫未清晰，應及時進行解決，只有明確利害關系人的界定，并完善不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度，以制度來規(guī)范相關具體操作，才能有效保證檔案查詢工作的效率與安全性。

3.2 統(tǒng)一查詢標準

當前，我國各個地區(qū)對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的重視程度不高，再加上并未建設統(tǒng)一的查詢標準與流程，因而導致檔案查詢工作較為混亂，所使用的方法也不夠統(tǒng)一，從而導致不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作流程較為隨意，較難保證不動產(chǎn)登記檔案資料查詢的速度與質(zhì)量。基于此，在國家新政策的引導下，相關部門需要加強對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的重視程度，并將實際檔案查詢工作情況作為基點，結合戰(zhàn)略發(fā)展目標來對相關查詢工作標準與規(guī)范化的流程進行統(tǒng)一擬定，確保標準與流程規(guī)范化與統(tǒng)一化，與此同時還需明確不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的相關規(guī)則，以提供具體的參照標準，為不動產(chǎn)登記檔案資料查詢操作規(guī)范化提供有力保障，確保檔案資料查詢的速度與質(zhì)量，確保其精確性與安全性，從而提升工作效率與質(zhì)量。

3.3 建設信息化管理系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作涉及到繁多復雜的內(nèi)容，按照以往的查詢方法，一定程度會給不動產(chǎn)登記檔案查詢工作帶來困難，導致查詢工作效率低下，同時也需要大量的人力成本。因此，可建設并完善信息化管理系統(tǒng)，除了能降低人力成本投入以外，也能提升不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的效率與質(zhì)量，因此相關部門與人員在檔案資料查詢工作中需整合信息化技術。減退來說，在當前不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作模式的基礎上，運用計算機技術來建設并完善信息化管理系統(tǒng)，并且設置相應的數(shù)據(jù)庫，涵蓋不動產(chǎn)產(chǎn)權信息等數(shù)據(jù)資源，確保傳統(tǒng)的查詢工作模式與信息化管理系統(tǒng)相結合，從而有效提升不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作效率，同時也能有效避免人為操作存在的誤差問題，如信息漏查、誤查或錯查等。當前，我國不少地區(qū)不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作已經(jīng)實施信息化操作，相關部門已經(jīng)研發(fā)出國家級統(tǒng)一代碼電子文件管理示范信息系統(tǒng)，為不動產(chǎn)登記檔案資料查詢操作規(guī)范化提供了有力支撐。

3.4 建立信息溝通機制

不動產(chǎn)登記檔案資料查詢制度規(guī)范化操作，還需要建立各個部門協(xié)調(diào)配合機制。不動產(chǎn)登記檔案查詢相關人員需立足于實際來對查詢工作的效率與質(zhì)量進行思考與評估，并且需要與其他部門加強聯(lián)系，可建立信息溝通機制來實現(xiàn)信息共享，從而為查詢工作提供信息保障。另外，針對不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作，還需要建立相關管理體制，加強各部門的聯(lián)系與合作，在各個部門的配合下，推動不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作模式的改革。上述可知，不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作內(nèi)容繁雜，涉及面較為廣泛，同時工作項目繁重，需要查詢工作規(guī)范化操作，再加上業(yè)務形態(tài)較為復雜，為保證業(yè)務銜接的緊湊性，需要各個部門不斷進行磨合，同時還需建立協(xié)調(diào)配合機制，從而對其進行完善。

4 結語

綜上所述，當前經(jīng)濟發(fā)展與社會進步，傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作存在諸多弊端，難以為人們提供最優(yōu)質(zhì)的服務，因此需要完善檔案查詢制度，確保相關人員在工作過程中進行規(guī)范化操作，從而有效提升不動產(chǎn)登記檔案資料查詢工作的效率與質(zhì)量，以推動其進一步發(fā)展。

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