房地產企業融資現狀及對策分析探討

肖慧

摘要：近年來，隨著我國房地產行業的不斷發展，在我國的經濟市場中占據了非常重要的地位。房地產行業的資金籌集成了行業內各企業最重要的工作內容。對房地產行業融資情況進行分析，探索多元化融資渠道，對房地產行業的長久發展具有重要意義。為此，文章針對房地產行業融資現狀的分析，并提出有效改善現狀的對策，以供參考。

關鍵詞：房地產企業;融資現狀;解決對策

當前中國的房地產行業已經完全趨向市場化，傳統的融資方式已經不適應房地產的進一步發展，同時融資體系的不健全也會成為制約因素。在房地產宏觀調控背景下分析房地產融資的現實狀況和存在的問題，對構建完善有效的融資渠道，促進房地產行業的可持續發展具有重要的意義。

一、房地產企業融資模式

（一）傳統融資模式

房地產融資模式根據不同的融資渠道，可以分為內部融資和外部融資。內部融資主要是不斷地將自己的商業活動所得資金轉換成投資資金。例如，未分配利潤、可在短期內收回的應收款和預收款。內部融資本身具有強大的自主性，具備風險低、成本低的特性。外部融資有以下幾種方式：

1、預收房款

預收房款，即房地產企業在預售時獲得的預收購房定金，是內部融資的一種常用模式。

2、銀行信貸

銀行信貸一直是中國房地產公司的主要融資方式。房地產公司的融資嚴重依賴銀行貸款。目前信貸有三種基本形式，分別是日常流動資金貸款、項目開發貸款、抵押貸款。

3、股權融資

所謂的“股權融資”指的是一種融資方式，企業股東準備放棄部分企業所有權，通過增加資本引入新股東。房地產公司的股本融資有三種模式：國內融資、海外市場融資和借殼上市。除去房地產企業首次公開發行（IPO）獲得巨額融資外，上市后再融資也是部分盈利佳、信譽好的企業上市后的不錯選擇。

（二）新型融資模式

1、房地產證券化

房地產證券化是將房地產投資權直接轉化為債券形式的證券。從另一方面來說，是直接將投資于低流動性房地產的部分直接轉化為資本市場證券交易的過程。一方面，兩種形式的房地產證券化從銀行角度看，是金融機構把自有房地產債券分成小單位價值的證券，并將其銷售給人民，也就是說賣給投資者，從而在資本市場上能夠有效的進行融資。另一方面，以非金融機構來說，投資經營單位會將固定資產轉化為證券化的商品，轉移房地產價值，進而通過出售這些證券來籌集資金。

2、融資租賃

融資租賃是一種新的金融服務形式，將實物信貸和銀行信貸結合起來，將金融、貿易和服務以及跨領域和跨部門的服務結合起來。房地產租賃的融資過程如下：第一，承租人自主選擇或通過房屋出租人選擇房屋。第二，出租人幫助承租人購買房屋。最后，出租人把房子轉交給承租人。在此期間承租人把租金交付給出租人，也就是說，出租人通過收取租金而得到收入。目前，銀行存款利率較低，出租人更傾向于以融資租賃方式獲取利率更高的回報。并且，這種方式相對來說風險更低。

二、房地產企業融資現狀分析

（一）房地產企業信用度較低

當前我國房地產企業數量較多，但形成大規模和品牌效應的房地產企業不多，大部分的房地產企業的規模較小，自由資金較少，且信用較低，這使得房地產企業融資較為困難，極不利于整個行業的健康可持續發展。房地產企業的許多行為如逃稅、卷逃資金、賴賬以及空殼經營等，直接使其信用度降低，從而增加了融資的風險。

（二）房地產貸款加大嚴控

近年來陸續出臺了一系列針對房地產企業金融的調控政策，包括融資監管、信托預警、外債約束、LPR（Loan Prime Rate，貸款市場報價利率）改革、銀行檢查等手段，現各家銀行對房地產開發貸的準入均持謹慎態度，并會嚴審企業資質、資產負債率及凈資產。這一系列措施使得房地產企業融資約束大大增加，資金缺口變大。在2019年下半年，央行宣布降準的同時，也明確表示同步釋放的9000億資金不會投入樓市。降準雖然對房企融資的影響非常間接，但缺錢的企業依舊是危機四伏。額度的全面收緊，不僅會提高資本成本，也會影響最終的融資結果。

（三）房地產企業內部的迅速擴張

房地產企業的特性就是“高周轉、高負債、高杠桿”。在開發的前端需要大量的資金投入建設，一般來說，企業的自有資金投入占比為30%～50%，在銷售回款未達到預期之前，剩余的建設資金往往需要通過融資來補足，甚至有的房企將融入的資金作為實現資金平衡的重要來源之一，導致企業承擔巨大的償債風險。

三、房地產企業融資問題的解決對策

（一）提高房地產企業信用

要降低風險，提高融資能力就必須要提高整體房地產企業的素質，增強企業的信用度。一方面政府要加強對房地產市場的監管，完善監管體系，肅清房地產融資市場;另一方面銀行應當加強資格審查，建立健全相關的信用機制、懲戒機制和追回機制等，提高房地產企業失信的代價。此外還可以引入第三方機構，加強對房地產企業的信用評估、資產評估以及項目的評估，為融資的安全提供保障。

（二）注重現金流，放緩擴張腳步

企業不應只單一注重融資擴張，畢竟借的錢遲早是要還的，必須實時把控資金風險，關注現金流平衡，實行現金流和融資雙管理原則。隨著傳統銀行融資的比例下降和融資成本的不斷增加，海外融資的步伐也在持續加快。越來越多的房企通過股權融資，特別是利用境外的股權融資和境外發債來補充現金流。

（三）傳統房地產企業向產業運營綜合地產轉型

產業地產的融資模式有所雷同，但也有所區別，可以為融資帶來更廣闊的途徑。

1、銀行貸款。大多數產業地產都屬于國家重點扶持的產業，這一類企業中，還有一些與政府合作拿地開發建設的產業園，借助政府平臺，往往更容易獲得銀行金融政策的支持，甚至能享受一些優惠政策。另外，產業地產后期會有自持資產的運營，因此經營性物業貸也是產業地產常用的一種融資形式。因為有政府的支持、產品相對簡單，風險相對于房企也較小，越來越多的銀行愿意針對產業地產融資，開拓新的業務渠道。但在目前，產業地產沒有明確的產品定位和相關政策，銀行的風險評估還是游離在房企融資和運營服務類企業融資之間，沒有一個統一的標準，但相信通過一次次的成功合作案例，未來的市場一定會打開。

2、園區PPP。園區PPP模式是從公共基礎設施建設發展起來的一種優化的項目融資與實施模式。通過PPP合作，可獲得政策性銀行部分低息、部分免息的貸款和財政補貼。政府與產業地產商運營這種模式，雙方都能獲益，達到雙贏。

3、房地產信托投資基金（REITs）。產業地產項目可以將已建成項目預期租金收益打包進行項目資產證券化，為園區的進一步開發或者其他園區開發提供資金支持，保證園區滾動可持續開發順利進行。在多種融資渠道受限的情況下，產業地產的融資模式在向REITS傾斜。通過這一市場化的融資途徑，可以盤活企業的存量資產（如一些只租不售的項目），從而加快建設資金流轉。也可以通過REITs收購已建成的物業或合作經營等模式，吸引更多的社會資本參與開發建設。

四、結語

綜上所述，房地產行業作為我國國民經濟的支柱性產業，要促進其健康可持續發展，就必須增強企業的發展能力，而融資是關鍵。基于此，要針對當前房地產融資所存在的問題加以分析，制定相應的解決對策，為房地產市場融資安全和有效提供保障。

參考文獻：

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