物業企業現代財務管理模式的構建

蘇雪峰 李維玉 紀莉莉 于軍峰

摘 要：近年來，隨著我國經濟的騰飛，人民生活水平不斷提高，對物業管理服務的要求也越來越高，在此趨勢下，物業企業如雨后春筍般地出現和發展壯大起來。物業公司的財務管理規模雖小但業務龐雜且工作量大，在實際財務管理過程中存在著較多的問題，給企業帶來了困擾。以往的財務管理經驗往往是重核算輕管理、重財務權利輕制度建設。因此，物業企業亟須構建一套科學現代的財務管理模式來代替已經過時落后的理財模式。

關鍵詞：物業企業;財務管理模式;制度建設

中圖分類號：F253.7? ? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）12-0127-02

眾所周知，我國物業企業的規模普遍較小，企業的組織形態主要以個人獨資或合伙經營為主、企業的實控人有時既是所有者同時又是經營管理者，很多物業企業沒有設立專門的財務管理機構，企業的諸多決策，包括大大小小的財務問題都是由一兩個股東主觀決定，財務規章制度粗獷不健全，導致企業財務管理存在若干問題。

一、我國物業企業財務管理的現狀

1.財務組織架構過于簡單。物業企業由于規模小、資產少、業務單一、經營管理相對簡單，其組織架構多是一種以職能為核心、垂直縱向管理、逐級責任制的結構形式。物業企業負責人為了確保對財務的嚴格控制，對財務組織層級進行了簡化，聘用的財務從業人員也較少，整體財務組織結構具有“重會計核算，輕財務管理”的傾向。

2.企業的財務行為有隨意性傾向。財務管理的規范化要求企業必須依靠制度和程序來指引財務人員的行為，但因為物業管理的業務內容較為單一，財務上往往未形成完整且規范的程序，導致相關人員缺乏明確固定的程序可循。同時，家族性的經營導致企業受裙帶關系甚至感情因素干擾，往往只追求短期利益的最大化，對企業的財務關系及財務活動缺乏重視，導致大、小財務決策全憑個別管理人員主觀臆斷，財務行為呈現出比較嚴重的隨意性。

3.企業財務管理制度空泛化。物業企業的規模普遍偏小，且以家族性的經營模式居多，企業組織結構模式為典型的直線式。這種高度集權的管理模式導致其制定的財務管理制度比較簡單籠統，具體表現為：財務制度形式化、財務管理集權化、財務監督機制空心化。企業所有者往往直接對生產經營承擔全部責任，在具體經營中，物業項目管理、資金籌措、成本預算及日常的財務收支都由企業負責人親自審批，財務管控高度集中，這種權責職能混淆，極大地制約了財務管理職能的發揮。

4.財務信息質量不高且公開程度較低。由于物業企業的經營特點，物業公司與業主之間常常呈現出一定的對立性，雙方的利益訴求在許多方面并不一致，這就導致了物業企業可能對向業主公開的物業費收支明細有所“修飾”甚至隱瞞，給企業的財務信息造成了某種失真。個別物業公司面對業主委員會或全體業主的監督，甚至實施封閉式的財務信息管理，對外公開披露的信息范圍十分有限，在企業進行管理決策時，其可利用的價值不高。

二、財務管理模式的內涵

財務管理模式是指企業在財務管理活動及處理財務關系中所形成的流程標準及制度規范。具體來說就是指企業在資金的籌措、投放、流轉及收益分配等財務活動中所采取的財務管理理念、制度、方法、手段及所遵循的規則等管理機制。現代企業的財務管理模式主要有兩種框架類型：一類是網絡型組織結構。特點是集合多個獨立的、職能單一的企業總部、子公司、分公司、分部，它是一種依靠中心組織，以契約形式關聯其他分支機構進行采購、生產、服務、銷售等經營活動的結構，一般網絡型組織結構主要存在于大中型企業。另一類是職能型組織結構，即直線型模式。在此結構下，權力集中于企業頂層，實行等級化的集中控制，企業實施職能分工，按職能分為若干垂直管理部門，由企業高管協調控制各個職能部門的工作，職能型組織結構主要存在于小型企業。物業企業比較適合職能型組織結構類型，在此框架下，應構建適合企業自身的財務管理模式，包括搭建財務組織架構、明確企業財務關系、規范財務管理制度、形成內部控制與監督、建立企業財務預測與分析機制等。

三、物業企業財務管理模式的構建

1.建立物業企業現代財務管理制度。當前，我國物業企業應當根據國家相關管理規定與自身行業經營特點，建立起完善的現代財務管理體系，形成自我約束機制。首先，物業企業可以將內部控制制度作為財務管理制度的主體，然后再細化為許多具體制度條例，各項具體制度相互關聯、相互銜接;其次，物業企業內控制度的設計應結合物業管理業務的經營特點與需求，制定出適合規范物業服務企業財務活動與財務關系的《財務管理制度》，同時要提供切實的可操作性;最后以制定好的《財務管理制度》為基礎，配以相關聯的分支管理辦法，如《物業管理企業財務管理規定》《收費管理辦法》《空置房管理辦法》《庫房物資管理辦法》等，最終形成物業企業現代財務管理制度體系。完整的財務管理體系形成后，在日常工作中必須嚴格按制度執行，同時按照既定的財務指標定期對相關管理者進行考評，考評結果與其薪酬掛鉤。

2.搭建以物業管理價值鏈為基礎的財務組織架構。基于物業企業內部價值鏈的資源整合，可構建以現代企業財務管理部門為中心的組織框架。根據我國物業企業自身所處行業的特點，將其內部經營管理活動劃分為六個環節，即財務管理環節、采購環節、外包服務環節、倉儲保管環節、基礎作業環節、客戶服務環節。基于物業管理價值鏈的財務組織架構是以財務管理環節為中心，其他五個環節為物業企業財務活動主體的系統性結構，在企業內部管理活動過程中，財務部門與其他各部門之間可以及時充分地進行溝通及信息的交換。該架構可實現物業企業內部價值鏈由傳統的流線型升級為覆蓋范圍更廣的網狀型。而前文所述的職能型直線結構又恰好給物業企業提供了一個行之有效的價值管理體系和評估體系。由此，上述五個環節部門將以財務管理部門為中心，當財務主管將信息流與資金流詳細分析，并及時將系統分析的結果反饋給各部門主管后，部門主管會針對自身薄弱環節加強管理。同時，設置專人（財務部門）協調各部門的信息交換，從而使得各部門為實現物業企業的經營理念與經營目標充分展開協作。

3.完善物業企業內控機制。服務型企業財務管理制度建設的關鍵在于財務管理權責的設置。物業企業財務管理權力大多集中在企業負責人手中，企業的資本籌措、資金營運、員工薪酬制定等都是由少數高管親自審批，這種權責職能高度集中的內部控制狀態，難以形成有效的監督機制，限制了財務管理作用的發揮。因此，物業企業應根據公司治理結構及組織形態，合理地設置財務組織機構，科學地劃分權限級別，形成與組織機構相適應的分權機制，明確各級管理部門的權限和對應的責任，加強物業管理營運資金的追蹤與監控，形成有效的企業內控機制。

4.構建物業企業財務預測與分析機制。物業企業由于經營業務繁雜，同時受會計崗位設置、財務管理人員業務水平及會計信息質量的影響，對資金籌集、物業費收繳、成本費用支出、維修資金使用等關鍵要素很少進行預測，對企業自身的償債能力、運營能力、獲利能力等也缺乏科學的分析評價，導致企業財務決策頻頻失誤。因此，有必要聘請專業財務咨詢機構指導物業企業財務管理人員，形成財務預測小組，制定科學合理的分析預測方案，針對物業管理活動的特點開展項目運營預測、物業費收繳率預測、物業成本費用預測、負債及償債能力預測、應收賬款預測等。這對于控制物業企業經營風險和財務風險，提高會計報表信息質量，提升企業財務管理水平，具有不可替代的作用。

四、結語

物業企業現代財務管理模式的構建，是對傳統財務管理方式的創新與改善。健全的財務管理制度、合理的財務組織架構、嚴謹的企業內部控制與監督、科學的財務預測與分析機制為物業企業的經營管理與持續發展保駕護航。物業企業的財務管理工作需要不斷地創新和完善，以適應21世紀我國產業戰略格局的調整，為日益發展不斷升級的與百姓生活息息相關的服務行業增光添彩。

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